地方政府债务对城镇化的影响机制及中介效应

地方政府债务扩张是我国政府主导、投资驱动型传统城镇化模式的重要动能和必然表现。然而,当前地方债问题日益显现,地方城投平台高杠杆主导城镇化模式亟待转型。基于2002-2020年全国31个省份数据,运用个体固定效应与工具变量模型,实证分析地方政府债务对新型城镇化的影响机制及中介效应和调节效应后发现:地方债扩张对城镇化产生先促进再抑制的非线性影响,债务扩张初期有利于完善城市基础设施和促进就业,但后期资本效率下降和对私人投资的挤出凸显;地方债通过抬高房价-收入比、刺激固定资产投资进而促进城镇化;老龄化程度越高的地方政府越倾向通过债务扩张拉动城镇化;但是服务业就业会减缓地方债对城镇化的促进效果。因此,高城镇化水平区域要更加严控地方政府债务规模,约束地方城投公司行为,地方财政支出更多偏向养老支持、住房保障等普惠性公共服务,发挥第三产业就业对城镇化作用。

中心城市科技创新能促进城市群协调发展吗?——兼论收入房价比的调节作用

利用2007—2019年127个地级市的数据,系统检验了中心城市科技创新对城市群协调发展的影响机制,并讨论了收入房价比对二者关系的调节作用。研究发现:第一,中心城市科技创新水平的提高不仅显著促进了城市群协调发展,还加快了外围城市经济增长收敛,并在不同地区和不同发展阶段的城市群表现出明显的异质性。第二,中心城市科技创新通过深化产业分工促进城市群协调发展。第三,收入房价比能够调节中心城市科技创新与城市群协调发展之间的关系,但调节效果存在区域异质性,仅在中部地区显著增强了中心城市科技创新对城市群协调发展的促进作用,对东部和西部地区没有明显的调节作用。研究结论不仅丰富了中心城市科技创新影响城市群协调发展的理论研究,且在提高收入房价比方面提供了政策启示。

数字普惠金融与房价β收敛:作用机制及影响效果

采用2011—2020年中国286个地级市的面板数据,就数字普惠金融对房价β收敛的作用机制与影响效果进行了实证研究。结果发现:以286个地级市为样本的中国城市房价不存在β绝对收敛但存在稳定的β条件收敛,平均收敛速度为0.300%。基准回归和稳健性检验表明数字普惠金融的发展能显著地提高房价的收敛速度,具体而言数字普惠金融总指数每提高1%,房价的条件收敛速度会加快0.040%。与此同时,机制检验和异质性检验发现数字普惠金融对房价收敛的影响还具有显著的内部差异、区域差异和时段差异。

房地产信贷与住房可支付性

本文使用2010—2022年中国135个城市房地产信贷、房价、房租以及家庭收入与消费数据,考察房地产信贷对住房可支付性影响。实证研究发现,城市房地产开发贷款占比越高,城市房价收入比越低;城市住房抵押贷款占比越高,城市房价收入比与房租收入比越高;房地产信贷对房价可支付性的影响大于房租可支付性;房地产开发贷款提高城市中等收入者住房可支付性,但住房抵押贷款降低城市中等收入者住房可支付性。因此,住房信贷政策应主要解决城市中等收入者房价可支付问题而非房租可支付问题。

新房价格底部特征分析及政策建议

判断房价的趋势和拐点,是房地产市场研究的重点和难点,需要找到关键的分析指标。主要发达国家房地产市场发展历程表明,房价收入比的低点通常是房价的低点,房贷利率连续大幅下调会促进房价企稳,租金回报率超过无风险利率时房价触底支撑增强,购房意愿度最低时往往也是房价筑底的时候。我国在2008—2009年和2014—2015年经历过两次房价下行,房价筑底时房价收入比、个人住房贷款利率、租金回报率与无风险利率的利差、购房者预期四个指标均表现出了与国际市场相似的特征。本轮始于2021年下半年的房地产市场下行,是时间最长、房价调整幅度最大的一次。用房价收入比等四个指标判断,当前新房价格已呈现明显的底部特征。建议重视解决房企资金紧张问题,优化住房供给结构,降低居民改善置换成本,促进房地产市场尽快回稳。

住房价格与养老保障水平对人口出生率的影响——基于2019~2023年我国省际面板数据的实证分析

目的:基于孩子成本——效益理论,分析住房价格与养老保障水平对人口出生率的影响,为提高我国生育水平,推动我国人口长期均衡发展、优化人口结构提出对策建议。方法:利用2019年~2023年31个省的宏观数据,采用房价收入比和基本养老保险覆盖率作为住房价格和养老保障水平的衡量指标,通过面板固定效应模型进行实证分析,考察住房价格与养老保障水平对人口出生率的影响。结果:基准回归结果表明,作为生育成本的房价收入比(β=-0.201,P<0.001)和作为生育保障收益替代的基本养老保险覆盖率(β=-11.832,P<0.001)对人口出生率都有显著的负向影响,加入双向固定效应后的结果与基准回归结果保持一致。异质性回归结果表明,住房价格与养老保障对人口出生率的影响会因城镇化率和养老金发放标准的不同存在差异。结论:我国应当通过调控房价收入比、改革基本养老保险制度、加强正确婚恋观和家庭观引导以及均衡教育与医疗资源等措施,增大生育收益与成本之差,提高生育意愿和人口出生率。

安徽省城市房价收入比的时空演变及驱动因素

基于2008―2020年安徽省面板数据,采用变异系数、趋势面分析、空间自相关和地理探测器等方法,分析安徽省房价收入比的时空演变及驱动力。研究表明:安徽省的房价收入比整体呈下降趋势,各市的房价收入比空间异质性增强,表现为西高东低,南高北低。安徽省房价收入比在南北方向上倒“U”型趋势减弱,由中心区域向外围递减;总体上各个方向的趋势都逐渐平缓,极化效应减弱。以合肥市为中心的房价收入比空间依赖性显著,处于不断增强的趋势;外围地区空间依赖性较弱。在驱动力方面,不同时期城市人口与经济这两大驱动因素对房价收入比的影响有着明显的差异。

再论房价分化之谜--收入不确定性的视角

近十年来,我国房价呈现明显的区域分化特征,然而人口流动、土地供给等传统供需因素并不能很好地解释房价分化的现象。本文认为,收入不确定性是解释房价区域间分化的一个重要视角。本文构建了一个包含异质性投资者的动态一般均衡模型,着重刻画了收入不确定性对不同地区房价的影响。研究发现:不确定性加速了人口流入地区房价的上升,但也挤出了更多的消费与实体经济。机制分析显示:由于金融不完备性的存在,人们持有的住房资产往往具有“流动性溢价”,住房需求对于预期收益的变化比对当前价格的变化更为敏感。在不确定性上升的情况下,人们会预防性地增持住房资产,提高住房资产的预期收益;同时,人口从低线城市向高线城市的集聚也势必会通过传统供需机制增加人们对于优质房产的投资需求。由此,预防性储蓄机制放大了传统供需机制,两者的联合作用大于两者独立作用的联合,扩大了高线城市与低线城市的房价(增速)差距。最后,本文进行了政策分析,分别考察了在“缓解供需矛盾”和“稳定市场预期”两个核心维度上,保障性住房供给、拓宽投资渠道及“房住不炒”预期指引等政策的实行对经济的影响。研究发现,这些政策均能在一定程度上缓解上述联合效应所带来的房价分化现象,同时也能抑制内需下降及经济脱实向虚的趋势。

城镇住房保障政策研究——基于黄石保障房的调查分析

随着我国城镇化进程的持续推进,适应新增城镇人口的保障性住房需求与日俱增。基于湖北省黄石市保障房的调查研究,深入剖析了该市在保障性住房实践与创新策略方面的举措。文章采用住房可支付能力指标,对黄石市及其行政区的住房租赁情况进行了详尽的统计分析,并借助ARMA模型对租金收入比进行了实证研究。研究结果显示,黄石市在住房支付能力上存在显著的区域差异。基于此,文章提出了完善保障性住房政策、强化政府监管、推动多元化融资机制等策略,旨在为黄石市乃至全国保障性住房政策实践提供决策参考。

房价上涨、收入不平等与家庭消费结构升级

基于2014年和2016年中国劳动力动态调查(CLDS)数据和地市级层面城市房价数据,采用双向固定效应模型考察了房价上涨、收入不平等与家庭消费结构升级之间的关系。研究表明:房价上涨抑制家庭消费结构升级,且主要减少家庭发展型消费占比。从异质性角度看,房价上涨对单套房、东部地区以及男性儿童占比和老年人口占比较高家庭消费结构升级的抑制效果更加明显;收入不平等抑制家庭消费结构升级,且主要降低低收入、农村以及东部和中部地区家庭消费结构升级水平;房价上涨通过加剧收入不平等间接抑制家庭消费结构升级,但收入不平等的中介效应仅在东部地区显著,而在中部和西部地区不显著。

房价上涨对共同富裕的影响探究——基于城乡收入差距视角的空间计量分析

为探究房价上涨对共同富裕的影响,通过分析房价、城乡收入差距和共同富裕的作用机制,并基于我国2010~2020年30个省际面板数据,构建空间计量分析模型对其进行检验。结果表明,从全国来看,房价上涨会拉大城乡收入差距,从而抑制共同富裕;从各地区来看,房价上涨对城乡收入差距的影响存在差异,需因地施策促进共同富裕。

房地产企业杠杆率、房价与系统性金融风险

为厘清房地产杠杆率与系统性金融风险的关系,促进房地产市场的健康发展,防范化解金融风险。文章基于2005—2021年我国30个省(区、市)的面板数据,采用双向固定效应模型及空间杜宾模型实证检验了房地产企业杠杆率对系统性金融风险的影响,发现房地产企业杠杆率与系统性金融风险之间呈现先促进后抑制的“U”型关系,拐点在77.35%左右;房价水平对房地产企业杠杆率与系统性金融风险的“U”型关系具有显著的负向调节作用,房价的上涨能削弱房企杠杆率对系统性金融风险的影响程度;空间视角分析显示,其他省份房地产企业杠杆率上升能够发挥“警示作用”进而抑制本省的系统性金融风险。因此,监管部门应合理监管房企杠杆率水平,并结合房价调控政策灵活实施房企去杠杆率政策。

中国城镇房价收入比时空演变的多尺度分析

从全国、省级、市级多个尺度,运用空间自相关和变异系数等方法对中国1999~2012年城镇房价收入比的时空演变特征和分异规律进行了系统分析。结果表明：1中国城镇房价收入比的时空格局演变特征表现出明显的空间尺度效应,国家尺度呈波动上升趋势,省级尺度先上升后分异,大中城市不断升高,且在2007~2011年省、市级尺度下存在较显著的空间自相关,表明近年来中国房地产市场的空间邻近联动性明显增强;2房价收入弹性分析表明2003~2012年全国大约70%的大中城市居民的收入涨幅赶不上房价涨幅,部分城市泡沫存在的可能性较大,居民住房支付能力不断下降;3全国和东部地区省份间的空间差异2003年之前为缩小趋势,之后逐渐增大,中西部省份间差异较小且基本处于缩小态势,市级房价收入比的差异要明显高于省级尺度的差异且呈上升趋势,空间差异的变化存在尺度效应和分区效应。

中国城市住宅价格的空间分异格局及影响因素

分别研究2009年中国286个地级以上城市住宅均价和房价收入比的空间分异格局、总体趋势、空间异质性和相关性;根据供需理论和城市特征价格理论建立了影响中国城市住宅价格空间分异的初选因素,并根据半对数模型分析主要影响因素。结果表明:①中国城市住宅价格空间分异显著,呈现出空间集聚性分异(东南沿海三大城市群与内陆城市之间)和行政等级性分异(省会与地级市之间)的双重格局;②房价收入比较高的城市数量更多,分布范围更广,购房难度较大的城市已超过一半;③住宅均价的总体分异趋势和空间异质性都强于房价收入比;④城市居民收入与财富水平和城市区位与行政等级特征是住宅价格空间分异的两大核心影响因素。

城镇居民住房购买力研究

房价收入比常被用来分析居民住房购买力.首先分析这一指标,并从城镇居民的消费结构与购房融资方式出发建立了住房购买力模型,以2004年北京市的相关数据为例,对高、较高、中、较低、低收入家庭的住房购买力作了实证分析,并由家庭消费支出矩阵得出了各收入家庭可支付的住房价格及可支付时的房价收入比.实证结果显示中低收入家庭在期房市场上购买力不足,最后对此提出了相应的建议.

中国城镇居民住房支付能力测度与比较

根据房价收入比、住房可支付性指数和剩余收入法的不同适用性,对中国城镇居民的住房可支付能力及其时序变动、区域差异和收入阶层差异进行了测度与比较。结果表明,最低收入和低收入阶层的收入能力无法在住房市场中实现其住房需求;中等收入及以下各阶层住房支付能力呈下降趋势,且区域差异持续扩大;中国城镇住房供应结构不尽合理,各收入阶层与相应住房类型匹配性不完善,中低收入阶层城镇居民面临着较严重的住房压力。

住房压力指数研究

文章创设了住房压力指数,作为衡量购房者住房压力大小的指标,利用房价收入比界定了住房压力合理及不同压力程度的区间,并利用中国35个大中城市和国外中心城市的实际对住房压力进行横向和纵向比较,然后将住房压力指数、房价收入比和住房痛苦指数综合比较,从而验证住房压力指数的稳定性和客观性。最后根据实证分析得出2007年各大城市住房压力普遍过大,这显示整体上中国城市住房压力畸高,政府应尽快采取一切可能之措施减轻居民的住房压力。

房价收入比的实证研究——基于北京和全国整体数据的分析

研究目的:探讨房价在怎样一个区间内表示市场是健康的。研究方法:金融部门对个人还款比例的限额与购房模型。研究结果:适合中国城镇普通居民家庭的房价收入比的合理区间为2.9—7.6。研究结论:全国整体的房价收入比并未明显攀高,但北京市的房价收入比超越了警戒区域。

中国房价上涨对城市扩张的驱动效应研究——来自69个大中城市门限模型的经验证据

我国房价正经历艰难的理性回归之路,城市扩张也正面临着转型。基于非线性视角,运用门限模型对69个大中城市房价与城市扩张的关系进行综合测度,分析不同房价收入比地区的房价波动对城市扩张的非线性影响机制。研究结果表明:房价波动对城市扩张的影响路径存在拐点,当房价处于低增长机制时,房价上涨对城市整体扩张有显著促进作用,反之,其作用逐渐减弱甚至出现挤出效应;房价上涨对城市土地扩张具有持续正向推动效应,而对城市人口扩张具有显著的溢出效应,即仅当房价处在低速增长阶段时,房价上涨才有利于城市人口的集聚;在不同房价收入比城市,房价上涨对城市扩张的非线性影响路径和效果存在异质性。因而政府应以房地产市场调控为抓手,促进房价合理回归,实现城市的有序扩张,推动城市人口和土地的协调增长。

对小产权房问题的思考

住房问题关系国计民生,运用文献资料法和政策分析法对小产权房的概念以及产生的原因进行分析,揭示小产权房的种种弊端,提出分别对待分类处理,改革集体土地所有权,加大住房改革力度等几种途径来解决小产权房的问题。