房企破产中购房合同的处理方式

购房合同的处理无疑是房企破产的焦点之一。从系统性风险和法治化双重视角看,管理人原则上应当选择继续履行现房合同并认可已支付房款的优先权地位和对房企违约金的劣后债权地位;从房屋续建可能产生的价值提升以及消费者住房生存权益的保障角度看,管理人原则上也应当选择继续履行期房合同。与普通待履行合同的处置模式不同,购房合同的处置应转变为购房者的多层次自决:基于债务人追加担保及共益债保障的障碍,购房优先权人有权逐一决定是否接受现金清偿或是等待交房,且全体购房债权人基于对重整风险的分摊和自身权益的让步,均有权对重整计划、续建方案等事项进行表决,并根据其付出的时间与金钱成本分享房企继续履行购房合同的成果。在其他融资途径均行不通的情况下,可以由选择交房的购房者出资续建,且其出资额形成共益债务。同时还应充分利用数理思维来维护购房者之间的同质性及相应的权利救济。

行政审批改革对房地产市场的影响效应探究——基于行政审批中心设立的准自然实验

本文通过基于行政审批中心设立的准自然实验,探讨了行政审批制度改革对城市房地产市场的影响效应。以设立行政审批中心作为行政审批制度改革的代理变量,通过实证分析发现:行政审批改革对城市房地产市场供求两端均具有显著影响,具体表现为对城市房地产供给和需求均具有正向促进作用,但存在差异。本研究对于理解行政审批改革对房地产市场的影响效应具有重要意义,为改善营商环境提供依据,也为政策制定者和房地产市场参与者提供了有价值的参考。

浅析遗产管理人制度与不动产登记制度的衔接

遗产管理人制度作为《民法典》中新增的规定,不仅填补了我国民事立法的空白领域,还进一步完善了我国继承法律制度的体系和内容。但《民法典》中仅规定了遗产管理人产生的基本规则,体系尚不完善,特别在不动产登记领域更是缺乏可供实务操作参照执行的具体规定。分析遗产管理人制度与不动产登记领域的内在联系和密切关系,以不动产登记实务为视角,提出遗产管理人制度在所涉不动产登记实务工作中的衔接机制,完善和弥补现阶段遗产管理人制度的缺陷和不足。

行政诉讼不动产专属管辖条款的法律适用及其展开

行政诉讼案件的管辖历来都是行政审判的重要关注内容,而行政诉讼不动产纠纷案件的管辖权争议已然成为新时期行政诉讼管辖制度所面临的现实困境。现行《行政诉讼法》及其司法解释有关行政诉讼不动产专属管辖的规定粗糙模糊,加上跨行政区域集中管辖的影响,司法实践中各人民法院管辖权冲突时有发生。为统一和规范行政诉讼不动产纠纷案件管辖权的法律适用,可在综合平衡模式的基础上,将“直接”导致物权变动的行政行为明确为行政诉讼不动产专属管辖条款的法律适用标准,进而减少因管辖权争议导致的诉讼负累及司法资源浪费。

基于任务协同的房地登记数据整合模式研究

研究目的:针对当前不动产登记数据多源异构、数据量大等特点,探索一种以土地登记数据为基础,依据宗地管理单元(地籍区、地籍子区)从空间上对数据整合区域进行剖分、基于任务协同和不动产单元的房地登记数据整合方法,解决房地登记数据难以高效率、自动化、流程化整合的问题。研究方法:利用协同理论搭建房地登记数据整合框架,利用实证分析法验证提出的数据整合技术方法。研究结果:提出了基于任务协同的房地登记数据整合方法,构建了房地登记数据整合框架,解决了数据匹配、任务推送等关键问题,进行了基于徐州市房地登记数据的房地登记数据整合应用实践。研究结论:房地登记数据是不动产统一登记数据整合的难点,以宗地管理单元对数据整合区域进行剖分、基于任务协同和不动产单元的房地登记数据整合技术,能够高效实现房地登记数据集成,对构建房地登记数据整合长效机制具有重要意义。

房地产价格与土地城镇化:传导机制与实证研究

研究目的:探讨房地产价格变动对土地城镇化的影响机制。研究方法:理论分析与面板数据模型相结合。研究结果:(1)房价上涨有利于地方政府土地财政收入增加、促进房地产企业购地需求和人们购房需求增加,进而引致土地城镇化进程加快;(2)通过2000—2011年省级面板数据模型证实,不管是全国还是3大地区商品房价格对土地城镇化的影响均显著为正,商品房价格提高1%,城市建成区面积将增加0.18个百分点;(3)不同类型(住宅、商业和其他)房价对土地城镇化的作用存在差异,商业和其他用房价格变动对土地城镇化的影响并不显著。研究结论:通过抑制住宅价格过快上涨可以有效减缓土地城镇化进程。

校园房屋管理地理信息系统的设计与实现

地理信息系统具有强大的空间分析功能 ,它能对房产分布信息进行有效管理 .该文介绍了利用ArcView软件建立校园房产管理地理信息系统以及利用MapObjectsIMS软件对地图信息进行网上发布的技术与方法 ,论述了地理信息系统在房产管理中的应用 .

房地产开发中的规划管理问题探析

采用实证与理论研究相结合,针对广东省房地产开发中的规划管理现状,探讨了当前房地产开发中规划管理存在的主要问题及其成因,并提出房地产开发中规划管理的对策。

城镇化影响房地产价格的“直接效应”与“间接效应”分析--基于我国地级市动态空间杜宾模型

为考察城镇化影响房地产价格的程度及空间相关特征,本文基于中国2000—2012年间的地级市样本数据,建立房地产价格的动态空间杜宾模型,测度城镇化的直接效应和间接效应,并探讨空间效应的差异性。实证结果表明:(1)近十年,快速城镇化是推动房地产价格上涨的一个重要因素,其影响力度与房屋供给、房地产开发投资相近。(2)城镇化进程的加快,不但会导致当地房地产价格的上涨(直接效应),也会导致相关地区房地产价格的上涨(间接效应),但这种效应往往被忽视。(3)就空间距离而言,城镇化的直接效应和间接效应均随着空间相关距离的增大而减弱;就地理区位而言,城镇化的直接效应在东北地区最强,城镇化的间接效应在东部地区最强;就城市规模而言,城镇化的直接效应在小城市更大,城镇化的间接效应在大城市更显著。

农牧交错带农林牧用地管理矛盾及其解决对策

研究目的:研究农牧交错带农林牧用地管理面临的问题及其原因,提出解决对策。研究方法:归纳法、比较分析法和实证分析法。研究结果:土地调查和统计制度、法律法规和部门分割管理是导致农牧交错带农林牧用地矛盾长期存在的主要原因。研究结论:提高土地立法规格、完善土地调查和统计制度、实行不动产统一登记、建立基本草原保护制度、因地制宜实施退耕还林还草工程是解决农林牧用地矛盾的主要途径和措施。

中国城市房地产市场宏观调控效应研究

研究目的:以中国33个大中城市为对象,研究宏观调控对城市房地产市场的作用效应。研究方法:超效率SBM-DEA模型。研究结果:宏观政策对城市房地产市场的调控效用在总体上相对有效,然而城市的差异性使得调控效用存在着较大的差异性。研究结论:国家需对不同城市房地产市场进行差别化调控。

拆迁危机的制度根源及其对策

近年来,城市化的推进使得拆迁纠纷日益增多。拆迁危机的产生不仅与现行拆迁制度有关,而且跟产权制度、规划制度以及行政制度等都有密切联系。与相关法律冲突、弱势群体救济途径单一以及对土地使用权的补偿缺位是拆迁危机产生的直接原因;集体土地产权缺陷是诱发拆迁危机的潜在原因;物质导向的规划理念使得拆迁成为常态,自由裁量权失范和公众参与权的缺失,导致拆迁矛盾加剧;行政权力的滥用和政绩考核的误导,使得拆迁危机难以得到有效化解。拆迁危机的解决,需要上述各项制度的配套改革与整体推进。

也论不动产登记错误的法律救济

在我国不动产登记之行政属性的现实基础上,要处理登记错误,不能仅依靠诉讼途径,更要注重更正登记制度的建设。在登记机关违背实质审查义务而导致登记错误,并致人受到财产损害的,要根据具体情形,来确立登记机关、申请人以及其他相关人员的赔偿责任。

我国房地产行业信用体系分析

房地产业是国民经济支柱产业,与百姓生活息息相关.随着经济的发展,房地产行业出现信用信息不透明、监管力度单薄、失信成本低等问题,严重破坏了市场运作秩序.为了保证房地产行业的持续发展,建立房地产行业信用体系已成为当务之急.

房地产开发的城市规划调控——国际及地区经验比较与借鉴

综合分析和借鉴香港、新加坡以及英美等先进国家与地区房地产开发规划管理经验,认为,从总体上看,城市规划作为一项政府职能,对房地产开发具有重要的调控作用;各国家与地区对开发控制的主要技术都是围绕着城市规划而建立的;城市规划对房地产开发的调控是以城市规划控制为核心,综合运用各种干预工具;房地产开发规划管理存在着一种向综合型的混合模式发展的共同趋势,即综合型的管理模式。

中国税制改革中的直接税问题

中国目前所处的全面改革,迫切需要实现以现代国家治理、现代市场体系、现代财政制度和全面依法治国四者为支撑的制度创新。在这样的大背景下,税制改革尤其是直接税改革被赋予了重要意义。中国目前的直接税房地产税和个人所得税,占税收收入的比例偏低。提高直接税比重是调节收入分配,促进社会和谐的迫切需要。当前直接税改革主要是从个人所得税和财产税着手进行优化调整。个税改革主要是推进分类和综合改革相结合;房地产税制对民主理财、依法理财制度建设有非常重要的作用,税基评估的复杂性和抗税的可能性都不应构成阻碍开征的理由。要真正"加快立法",在实施过程中应增加透明度,注重民主参与、民主监督和依法治税;遗产税还不具备开征条件,若要开征要先解决中国官员的财产报告制度框架建设问题。

论不动产登记的电子化和自主化

研究目的:研究不动产登记电子化、自主化的必要性、可能性及其法理基础。研究方法:比较分析和演绎推理相结合。研究结果:(1)不动产登记制度要在统一的基础上进一步提高登记效率和减少登记错误。(2)英国开了不动产电子登记的先河,其以电子转让文件替代纸质转让书的做法提高了转让效率,并在抵押自主解除登记方面做了尝试。(3)中国应当在静态上实现登记簿的电子化;在动态上实现不动产变更登记的自主化。研究结论:自主登记是必要的且是可行的,不动产登记的电子化和自主化应当建立在权利登记制之上,并以抽象原则和风险自担作为法理基础。

货币政策、行政管制与房地产价格变动——基于百城住宅数据的经验分析

基于货币总量、工具结构和行政管制的视角,分析货币政策市场化方式和房价管制行政化方式对房地产市场的影响,运用2010年6月至2018年6月百城住宅数据进行城市分级检验。研究发现:货币政策调控房价存在理论和现实的必要,货币政策工具紧缩操作抑制房价上涨;数量型工具调控房价效果优于价格型工具,行政管制间断性导致货币政策和行政管制对房价影响产生方向"差异";货币政策和行政管制调控一、二、三线城市房价的效果逐级递减。

公私法交织中的不动产登记

不动产登记制度体现了公权力对私权利的介入和渗透,不动产登记行为是具有私法效果的行政行为,既具备行政行为的各项要素和效力内容,又有明确的"界定产权,便利交易"的私权效用。为切实体现不动产登记制度的私权保障功能,对有关公权力的行使应予以限制。登记机构因错误登记产生的赔偿责任虽是行政责任,但又常常与当事人之间的民事责任相交织,导致赔偿请求人资格、因果关系、责任的划分、求偿程序等问题错综复杂。在具体的制度安排上,真权利人和善意第三人均可以成为赔偿请求人;应采用相当因果关系理论分析错误登记行为与当事人损害间的因果关系;在混合侵权场合,司法求偿时不能适用行政附带民事诉讼,只能分别进行两种诉讼方式,并由登记机构承担补充赔偿责任。

论《房地产管理法》修订的基本问题——目的、指导思想和调整范围

《城市房地产管理法》全面修订工作已经启动,并列入本届人大立法规划;此次修订是在《物权法》颁布、不动产(房地产)物权规则基本确立,在房地产市场和市场监管框架相对成熟的背景下进行的,这意味着此次修订要重新定位《房管法》的目的、原则和适用范围,赋予它新的含义、功能。《房管法》应当以管理法为基调,搭建房地产业的管理制度框架,妥善解决农村与城市的关系、管理法与《物权法》的协调、建设用地规范、房地产开发和房屋建设等基本问题。