房地产信贷与住房可支付性

本文使用2010—2022年中国135个城市房地产信贷、房价、房租以及家庭收入与消费数据,考察房地产信贷对住房可支付性影响。实证研究发现,城市房地产开发贷款占比越高,城市房价收入比越低;城市住房抵押贷款占比越高,城市房价收入比与房租收入比越高;房地产信贷对房价可支付性的影响大于房租可支付性;房地产开发贷款提高城市中等收入者住房可支付性,但住房抵押贷款降低城市中等收入者住房可支付性。因此,住房信贷政策应主要解决城市中等收入者房价可支付问题而非房租可支付问题。

江苏土地租金合理形成机制的实践探索

合理的土地租金定价机制不仅能够确保粮食规模经营主体的农业经营利润,同时也不损害土地转出方的财产性收益。近年来江苏省土地租金呈现持续上涨的趋势,主要原因归结为4方面,分别为耕地的稀缺性和保障性导致土地租赁市场有效供给不足、新型农业经营主体蓬勃发展导致土地租赁市场需求旺盛、政府过度干预对土地租赁市场形成较强冲击以及土地租赁市场的中介组织和服务体系的不健全。江苏省作为中国的农业大省,近年来针对种粮土地租金上涨问题,不断尝试探索土地租金的合理形成机制,如以海门为代表的政府指导参考定价机制、以射阳和姜堰为代表的土地流转价格熔断机制等,这些做法对稳定区域性粮食规模经营土地租金具有显著效果。此外,通过分析法国和日本的土地租金定价做法,进一步提出构建江苏省土地租金合理形成机制的对策建议,即通过强化农业基础设施建设,对冲土地租金成本;建立多层次社会保障体系,保护农户财产权益;培育中介服务组织机构,提高市场交易效率;构建完善的租金指导价形成机制,保证流转双方权益。

新时期区域房地产发展的机遇与策略——基于租售比的视角

售租比是反映区域房地产运行状况的主要指标之一,基于这一指标体系的分析对于衡量房地产行业发展的健康水平具有重要意义。本文应用全国房价行情数据库中的房价和房租原始数据,测算4大直辖市和27个省会城市各类型房屋的售租比情况。分析结果表明:2021年,4个直辖市和27个省会城市的二手房售租比均超过了300,但各城市之间售租比分布有所差异,房地产投资利润率也呈现不断下降的趋势。这说明全国房地产业发展水平较高的这31个城市中,房地产行业已经退出了黄金时代,二手房市场也存在着较大的泡沫。基于分析结果,本文从房价控制、市场活跃性和包容性的角度提出相关建议,为楼市软着陆和房地产业长期可持续发展提供建议。

空间异质性视角下公共服务设施对大城市住房租金的影响——基于一种机器学习改进方法的实证研究

研究目的:以北京市作为实证案例,基于多源数据探究各类公共服务设施对大城市租金水平的影响机制。研究方法:结合空间权重和XGBoost算法的空间异质极端梯度提升模型(XGBSH)。研究结果:(1)居住地的就业可达性、区位条件和轨道站点可达性会对住房租金水平产生显著的积极影响。(2)“运动场馆”、“公园/广场”和“教育设施”等公服设施变量与住房租金水平之间呈现出不同程度的非线性关联和阈值效应,而“医疗设施”和“公交车站”等公服设施变量对住房租金水平的影响较为有限。(3)此外,改进后的XGBSH模型也表现出比GWR模型和XGBoost算法更好的预测解释能力。研究结论:掌握公共服务设施要素与住房租金之间的非线性关系和阈值效应以及提炼其中的关键影响要素,有助于从公共服务供需的视角理解城市空间结构,使公共政策的实施效用最大化,进而促进我国大城市租赁住房市场的可持续发展。

中国城市流动人口住房负担与迁移的时空分异格局研究

住房是公民生存生活的基本条件,住房负担关系着中国亿万流动人口在迁入城市的居留成本和生活质量,深刻影响着流动人口的居留和迁移决策,其中租房负担主要影响流动人口短期居留意愿,购房负担主要影响流动人口永久居留意愿.该研究基于2012年和2017年全国流动人口卫生计生动态监测调查(CMDS)数据,以地级以上城市为空间单元,通过比较不同区域、不同等级城市、不同教育程度和职业类型群体的收入和住房负担差异,发现东部沿海发达省份的房租和房租收入比均显著低于中西部和东北地区;高等级城市、高层次教育程度和稳定职业特征群体的租房负担较其他群体重.从综合收益成本角度判断,东部发达地区和高等级城市依然是流动人口未来一段时期重点迁入地区,但逐渐超越其经济负担能力的房价,将越来越成为流动人口永久定居城市的最大阻碍,导致其居留成本攀高,最终被迫回流或迁至相对低成本城市.基于共同富裕和人民城市建设理念,建议城市政府管理部门加大针对流动人口群体的公共租赁住房等保障性住房供给力度.

房地产周期视角下租金、租售比与房价变动的关联性——理论逻辑与现实启示

本文在标准的租金定价模型下,引入房地产周期运行中的预期房价波动,理论分析了租金、租售比与房价变动关联性的内在逻辑,进一步利用2015-2023年全国300多个城市的数据进行了实证检验,并以租售比变动走势与房价变动趋势的关联性为着眼点,探究从城市租售比相对自身基准值的变动中来预测研判该城市的房价未来发展趋势。研究发现,在考察期内,房价变动与租金变动呈正相关关系,并随着周期的拉长而加强;在繁荣周期,房价变动与租售比变动呈现负相关关系,意味着房价上涨伴随着租售比的恶化,房价增长的经济基本面基础逐渐脆弱;在下行周期,房价变动与租售比变动呈现正相关关系,租售比累计恶化越严重,城市房价下降幅度越大,租售比改善越明显,城市房价的抗跌韧性越强。本文的研究结论对于发掘中国租金、租售比与房价的变动规律具有一定经验价值,也为因城施策调控房地产市场提供了理论依据和优化方向。

基于区位因素的深圳市流动人口租房选择行为分析

深圳地理位置优越,就业机会丰富,生活配套设施完备,每年都有大批的外来人口涌入,是我国典型的移民城市。而随着房价的不断上涨,租金水平也越来越高,价格增速与工资增速的不对等,导致初入社会的年轻人和普通工薪阶层只能选择偏远地区或者城中村租住,大大增加了通勤成本。近年来,深圳市通过大力发展公租房、人才房等利民举措,取得了一定成效,但人口流动的增速与居住观念的改变导致住房租赁市场的需求变动加大。因此,本文基于深圳市的租房数据,分析影响流动人口的租房行为因素,并通过OLS和GWR构建流动人口租房区位选择模型,以期为房屋租赁市场的科学管理提供理论与数据支持。

居住区配套设施对住宅价格与租金影响的差异性

居住区配套设施是居民生活服务的重要载体,直接影响住宅价格、租金。以合肥市中心城区为研究区域,分析住宅价格、租金以及配套设施的现状情况,通过最小二乘法与地理加权回归法计算居住区配套设施对住宅价格、租金的影响,讨论不同类型配套设施对两者影响的差异。结果表明:(1)相较于住宅价格,住宅租金能更好地反映居住区配套设施的状况。(2)各类配套设施对住宅价格、租金的影响趋势基本一致。(3)不同类型配套设施对住宅价格、租金的影响差异可聚类为高、中、低三类,其中相似的中类、对价格影响低的低类居多。

租售同权背景下房价与租金的关系研究

基于2011—2021年21个大中城市新建住宅价格指数、二手住宅价格指数和租金价格的面板数据,运用单位根检验、Hausman检验、固定效应模型等方法,在租售同权政策背景下,研究中国城市新建房价和二手房价与租金的关系。结果发现:实施租售同权政策前,各城市新建房价和二手房价对租金都有显著的正向影响;实施租售同权政策后,各城市新建房价对租金没有产生影响。研究结论表明租售同权政策能够稳定房价,促进房地产市场健康发展。基于此,提出改善租售同权政策的相关建议。

南京城市住宅“售租比”时空格局与分异机理

“售租比”是国内外学者测度房价健康水平或泡沫风险的关键指标之一。利用中国房价行情平台提供的南京居住小区2009~2017年期间分季度平均售租价格信息,采用GIS空间分析等方法,考察南京中心城区“售租比”空间格局与演变过程。研究发现:①城市整体“售租比”随房价波动变化明显,2016~2017年间快速增长;②分异度先降后升,以城区内部差异为主,城区间差异越来越小;③高“售租比”小区多集聚于河西新城、江北新区等房价增速较快的投资热点区域。南京住宅“售租比”过快上升和空间离散加剧,意味着城市房价快速增长的合理性在降低。从地租视角解读,绝对地租决定着城市整体“售租比”的高低,级差地租和垄断地租则影响着城市内部“售租比”的空间分异。“售租比”可为判断城市内部房价相对合理性提供重要依据,但能否通过该指标准确预判城市房价风险程度及空间格局尚有待深入研究。

预期对租金房价比变化的影响作用研究——基于住房使用成本模型的分析

预期被认为是引起中国住房市场价格居高不下且持续上涨的主要因素之一。2005—2010年,北京房价租金比上涨了175%。房价租金比的迅猛上涨表明住房使用成本持续下跌。通过基于北京八个城区2005年1月至2010年12月的面板数据的实证研究,发现房价的变化可以部分由利率所代表的经济基本面因素解释,但大部分是由房价预期因素引起的。预期对房价的影响程度随市场形势的变化而改变,市场繁荣期预期对房价的推动作用比市场平稳期更强。这种非理性预期带来的房地产市场繁荣非常危险,值得警惕。

城市住宅租售比空间分布规律研究——以南京市为例

结合地理信息系统与空间分析方法,采用Arc GIS、Geoda等软件对南京市住宅租售比空间分布特征进行探索分析,归纳总结其空间分布机理以及背后形成原因。结果表明南京市住宅租售比整体表现为由中心沿东西向递增、南北向递减的态势,峰值点多位于边缘地区,低谷点在老城区出现。成熟与否的住宅买卖市场、区位、邻里等因素均为造成此现象的原因。

城市化进程与房价租金比高企问题研究——基于中国35个大中城市面板数据实证分析

从中国城市化加速发展的现实出发,根据李嘉图租金理论构建计量模型,运用中国35个大中城市的面板数据,就中国房价租金比高企的原因进行实证分析。结果发现,一个国家或地区的城市化进程中,房价租金比与城市化速度正相关,在其他条件不变的条件下,城市扩张速度越快房价租金比将越高。如果城市化的进程结束即城市不再扩张,房价租金比将不再受到城市化的影响。

基于BOT模式的公租房定价机制研究

增加公租房供给是我国住房保障政策的重点,而公租房定价是住房保障可持续发展的难题。基于BOT模式发展公租房,能够借助民营资本的综合优势解决政府财政资金相对紧缺与保障家庭支付能力不足的矛盾。基于保障性、公平性、可持续发展等原则,深入研究设计了BOT模式下的公租房定价机制,提出了采取名义租金、实际租金的"双租金制"和实行"租补分离"的定价思路。研究结果为完善我国住房保障制度提供了理论支持,也为公租房定价实践提供了重要参考。

公租房租金定价影响因素的评价研究

在我国公租房租金定价影响因素指标体系的构建基础上,通过使用组合赋权法和灰色加权平均关联度法,构建了公租房定价因素评价模型,实证分析了公租房租金定价影响因素,并深入探讨以上影响因素对一线、二线、三线共9个城市的不同影响,其结果显示:人均可支配收入、市场租金水平、区位、公租房成本是影响我国公租房租金定价的主要因素。另外,相对而言,租金定价影响因素对一线、二线城市的影响较大,对三线城市的影响较弱。

房价水平、交通成本与产业区位分布关系再考量

中心城市房价水平或地租水平的提高具有客观性。房价水平和交通成本变动对制造业区位分布影响较大,而对于生产性服务业的影响并不显著。占用土地面积较大的制造业向外转移不仅有可能抵消房价上涨的压力,而且为具有更高附加值的生产性服务业的发展创造条件。房价水平上涨和交通成本提高加快中心城市制造业的扩散以及生产性服务业的集聚,客观上促使城市间由专业化分工向功能分工结构转变,推动中心城市实现产业升级,有利于形成合理的区域分工格局。

公共租赁住房租金及定价政策研究探讨

首先,对欧洲、北美以及亚洲几个代表性国家的公租房定价机制进行分析,总结其可借鉴经验。然后,对国内包括福州、北京、广州等六个城市公租房定价现状进行研究,并对其租金定价方法、标准以及政府补贴等问题进行总结。

水污染物初始排污权定价策略研究——以河南省为例

为了探索理论和实用性兼顾的水污染物排污权初始分配价格的定价方法,在对现有排污权定价模型分析的基础上,通过对环境容量的资源性和价值性的探讨,建立了支付意愿定价模型和租金分配定价模型。以河南省为例,水污染物(以COD和氨氮为例)排污权初始分配价格计算结果为:支付意愿定价模型核算出的COD排污权价格为3 463元/t,氨氮排污权价格为4 329元/t;租金分配定价模型核算出的COD排污权价格为4 499元/t,氨氮排污权价格为9 122元/t。两种定价模型均具有一定可行性,但租金分配定价模型的定价理论更为合理,定价结果更为可靠,因此推荐以租金分配定价模型为主,以支付意愿定价模型为辅来进行水污染物初始排污权的价格制定。

城市扩张与农地发展权价格的关系研究

随着城市化的推进,越来越多的城市边缘地带的耕地被征用、流失严重,也使城市边缘区农地发展权得以实现。为了规范征地制度、加强耕地保护、维护被征地农民利益,对农地发展权的价值研究是很有必要的。本文从农地发展权概念出发,说明农地发展权设定的必要性,通过对农地发展权价格实质的阐述,借助李嘉图地租理论模型,探讨城市扩张与农地发展权价格之间的相互关系。为我国构建农地发展权制度提供理论支持。

房价预期对租价比的作用机制:35个大中城市的实证研究

我国大中城市的房价与租金出现长期的背离,具体表现为租价比的不断变动。无论在短期和长期中,租价比的变动与利率正相关,与房价预期负相关。政府抑制房价过快上涨,应同时增加公租房的供给,避免出现居民房价预期逆转引致的房租大幅上涨。