Study on Proper Use of Rural Homestead in Anhui Province

On the basis of analyzing current situations and problems in conserving and intensive use of rural homestead in Anhui Province,this paper came up with corresponding countermeasures and recommendations,to provide certain reference for promoting proper use of rural homestead,realize sustainable use of land,and promoting beautiful countryside construction of Anhui Province.

Study on Circulation and Management of Rural Land Use Right

Currently,agriculture and rural economy have entered a new development stage. According to market demands and comparative advantages of regional resources,strategic adjustment of agricultural structure and realizing transformation from traditional agriculture to modern agriculture have become primary tasks. Land is the essential element of agricultural production,making innovation upon rural land use system and establishing flexible and effective land circulation system concern efficiency and optimization of agricultural resource allocation and development of rural element market. With more and more farmers engaged in secondary and tertiary industries,land left by those farmers is circulated to those farmers willing to do farming. Rural land circulation is inevitable trend of economic and social development,but it is a progressive process. To realize smooth rural land circulation,there must be standardized system.

Research on the Reform of"Separation of Three Rights"for Rural Homesteads in Juancheng County,Shandong Province

In order to realize rural revitalization in an all-round way and promote the sustainable and healthy development of the economy and society,China is committed to deepening the pace of building a new countryside with Chinese characteristics.The reform of the"Separation of Three Rights"of rural homesteads is a key measure,which aims to activate rural resources,enhance the vitality of rural economic development,and then promote the overall process of rural revitalization.This study selects Juancheng County,Heze City,Shandong Province as a typical case.Through an in-depth analysis of the relevant policy orientation of the national homestead reform and the specific practice of local promotion work,it systematically sorts out the registration of homestead rights,transfer of use rights and relevant policy measures adopted in paid use,qualification conversion,policy publicity and system establishment.After in-depth research on the system reform practice of the"Separation of Three Rights"of homesteads in Juancheng County,this paper reveals the main problems existing in the current reform,including the lack of clear policy support for the mechanism of paid use of homesteads,difficulties in the process of identifying qualification rights and challenges,the imperfection of the transfer mechanism of use rights,and the lack or lag of relevant policies.A series of problem-oriented policy suggestions are put forward,including establishing and improving the system of paid use of rural homesteads,improving the income distribution mechanism,promoting the innovation of the mortgage guarantee system for the right to use homesteads,and optimizing the homestead qualification certification procedures.These suggestions aim to provide a useful reference for the Juancheng County Government in promoting the reform of"Separation of Three Rights"of homesteads,and then promote the rational allocation and efficient utilization of rural homestead resources.

Developing the Commons: Models of Rural Land Trust in China

In recent years,experiments on land trusts(xin tuo)have been made in the rural areas of China.To better understand such practice,this research identifies four case studies based on their operational structures and divides them into government-led models and market-led models.The government-led models include the Yiyang Model in Hunan Province,and the Longgang Model in Hubei Province.The market-led models include the Suzhou Model in Anhui Province,and the Golden Field Series Model in Jiangsu Province.This paper compares their profit-sharing mechanisms with specific attention given to the incentives for the villagers.Findings suggest that the villagers’profits are limited in both models.The government-led models concern less about profits but more on reusing the desolated agricultural land.The market-led models are profit-driven therefore tend to exclude the villagers from the profit-sharing process.

Path Choice of Rural Land Transfer in China

Establishing rural land collective property right system with clear ownership,complete powers and functions,smooth transfer,and strict protection is the basic guarantee to the equal exchange of land elements. In this study,the reform of relevant legal systems to China's rural land transfer was introduced firstly,and then the guiding ideology of China's rural land transfer was proposed. Finally,the ways of practicing rural land transfer in China were discussed. Based on the premise of insisting on and improving the strictest land preservation system,farmers should have the right to occupy,use,and transfer their contracted land,and they can transfer their land contracting and management right in ways of exchange,subcontracting,renting,stock cooperation,and trust. Exploring the ways of equal exchange of land elements according to local conditions is an important political and economic issue concerning the livelihood and development of farmers in China,so it should be conducted under the guidance of the correct ideas to integrate scattered land in China's rural areas,develop moderate-scale management,shorten the income gap between urban and rural areas,and realize balancing development of urban and rural areas in China.

宅基地“三权分置”助力乡村振兴的作用方向与机制完善——基于三个改革试点典型实践的对比分析

宅基地“三权分置”是农村宅基地制度改革的重要内容,是乡村振兴的重要抓手。宅基地“三权分置”助力乡村振兴具有特定的作用方向,理论上可通过加速农村产业发展、提升农村居住环境、促进城乡文化交流、优化乡村治理结构、增加农民财产收入等途径发挥推动作用,实践上改革试点地区已探索出诸多特色路径模式。基于对上海松江区、安徽金寨县、广西北流市三地典型实践的对比分析发现,宅基地“三权分置”助力乡村振兴既与制度初衷和目标追求精准匹配,也存在作用发挥不充分的离散困境。为此,建议从联动设计相关配套政策、建立分级联动工作机制、相关职能部门协助好服务保障、搞好宣传咨询与跟进引导服务等方面完善相关机制,从而更好地提升宅基地“三权分置”助力乡村振兴的作用效果。

宅基地使用权依托农房转让的制度沿革、司法裁判与实践创新

宅基地使用权依托农房转让的制度沿革经历了从允许到限制的转变,体现了政府政策的强制驱动和利益诱导的结合。宅基地使用权依托农房转让的司法裁判具有明显的被动性,农户在集体经济组织外部转让农房时,法院一般会认定该转让合同无效,但司法政策又为宅基地改革预留了政策空间,体现了原则性与灵活性的统一。在宅基地使用权依托农房转让的实践创新中,国家并没有直接废除宅基地使用权依托农房限制转让的既有路径,径行允许转让,而是秉持审慎原则,独辟蹊径。试点地区宅基地使用权依托农房转让下受让人范围拓展,与集体经营性建设用地入市衔接,与宅基地资格权退出耦合及与宅基地入股、合作打通,均体现了对宅基地使用权权能受限的克服。

海南省宅基地“三权”分置试点方案之比较研究

全国农村宅基地制度改革试点工作正在推进,海南结合本省情况对宅基地“三权”分置开展试点探索。三亚市试点探索了农村集体经济组织在宅基地退出、收回和整治基础上,为第三方设立宅基地经营权的“两权”分置模式,且允许设立物权性质宅基地经营权,该探索具有一定的创造性与突破性。文昌市试点既探索了农户基于宅基地使用权或农村集体经济组织基于农户暂时退出的宅基地,将债权性质宅基地利用权流转给第三方的“三权”分置模式,也探索了农村集体经济组织在农户永久退出宅基地的基础上将债权性质宅基地利用权流转给第三方的“两权”分置模式,该探索更具有全面性。三亚市与文昌市的试点方案均有进一步完善的空间。

我国农村宅基地使用权退出法律机制研究

宅基地使用权退出在农村宅基地制度中扮演着重要角色,对于统筹城乡发展、保障农民财产权及加强宅基地的财产属性具有重要作用。在改革试点工作中,J省Y区成效显著,但也反映出农村宅基地使用权退出机制面临立法不健全、资金压力大、缺乏退出后长效保障机制等实践困境。构建农村宅基地使用权退出机制,是我国农村宅基地改革的关键点,也是农村宅基地改革的堵点与痛点。对此,应当从完善立法、拓宽资金来源、加强社会保障等方面入手,探索完善农村宅基地使用权退出机制的可行路径。

宅基地征收向宅基地收回的“逃逸”及其规制

实践中存在宅基地征收向村集体强制收回宅基地使用权逃逸的现象,并呈现为两种路径:一是向村集体基于乡村公益的宅基地收回逃逸,二是向基于村民自治的宅基地收回“逃逸”。此类“逃逸”行为规避了征收法的适用,侵害了农民权益。法律对宅基地使用权强制收回事由、程序、补偿和救济措施规定存在缺漏,人民法院对村民自治决议司法审查较为困难,形成了宅基地征收和宅基地收回之间的制度落差。应当从收回事由、程序、补偿等方面严格规制村集体的宅基地强制收回权,并通过明确村民自治的权限范围和相应的司法审查机制预防强制收回行为借村民自治之名遁入法治真空。建议对村民委员会组织法(修订草案)、农村集体经济组织法(草案)、农村宅基地管理暂行办法(草案)等予以完善。

“三权分置”视野下农民宅基地使用权问题探讨

在“三权分置”的政策背景下,文章阐述了对农村宅基地使用权本质属性的基本理解。在此基础上,对城镇子女继承农民宅基地上的房屋不动产的操作程序提出优化建议和成效预期,对农村宅基地不动产房屋所有权继承问题的相关研究具有参考价值。

涉村庄规划案件裁判规则的构建思路——以农村住房建设纠纷为切入点

较之于相对完备的城市建设规划制度,乡村建设规划制度起步晚、实施难度大。在农村住房建设纠纷中,实际用地情况与现时规划是否符合、规划调整有无引发权利减损是常见的法律争议点。这些问题的出现与乡村建设规划制度在概念阐释、程序建构、补偿制度等方面不够完善相关,并将对村民土地财产权利产生影响。在构建此类案件的裁判规则时,既要重视村庄规划的法定效力,又要结合地方历史政策、村庄规划的现时状态等情况进行综合评价。对于因规划变更造成财产损失的村民,需进一步明确补偿机制。

农村经济变革下宅基地资格权的法律构造

宅基地资格权的设置是我国农村经济变革过程中的一环,应符合我国农村经济未来发展的基本方向,即在时间上实现农业现代化和传统农业保留,在空间上与城市经济相融合。基于此,宅基地资格权应以保障国家粮食安全、保障农民基本生活权益和提高农民收入为价值目标,从而具有私权利、集体权利和公权力三重属性。而其中的宅基地利益请求权是资格权私权利、公权力以及第三权的权源,并在行权后形成程序性的资格权和实体性的第三权。在此逻辑下,未来法律应首先对当下农民进行身份分类并赋予其不同宅基地资格权权能,之后按照宅基地资格权取得、行权的这一流程设定对应的法律制度。

农房盘活视角下宅基地利用合法化新解

农房盘活有其政策背景,既有政策激励也有政策限制。将适度放活农房使用权的政策意蕴分解后,厘清“适度”之界限与“放活”之方式,结合试点地区“盘活”之形式,得出以转移所有权为锚而分为未转移农房所有权与转移农房所有权并加以阐述。考量现有政策分析得出,宅基地使用权并非无期限,且宅基地使用权依附于房权,房权可以吸收地权。为适度放活农房之使用权以及增加农民财产性收入,提出建构宅基地有权使用制度,辅之以农房使用寿命为期限的盘活制度,但原农房所有权人(宅基地使用权人)之权利会因是否转移农房所有权而有所不同。未转移农房所有权的农民,在农房灭失后,可基于成员资格重新申请宅基地使用权,形成了物尽其用和权利保障的良性循环,反之则不然。从而引申出农房盘活的构想,包括农房盘活中的主体确定、盘活形式的扩张与限制、盘活的期限设置、盘活的底线坚守与盘活的登记与备案。

“三权分置”视野下农村妇女宅基地权益的法律保护问题

在传统以男性为户主的村规民约下,农村妇女并没有成为户主、参与宅基地权益分配的权利。从“娘家”嫁入“婆家”,“娘家”宅基地土地权益丧失,“婆家”宅基地土地权益无法取得,生存权、发展权面临严峻挑战。文章在宅基地“三权分置”法律政策内涵解读与内在运行机理剖析下,从依法保障农村妇女宅基地分配请求权、参与宅基地流转收益分配权等方面设计出农村妇女宅基地土地权益保护机制,厘定“户”的关系,寻找一户多宅的宅基地流转办法,盘活宅基地使用权益。

农村土地市场下宅基地“三权分置”的权利运行与立法启示——以浙江义乌整村改造为对象

宅基地试点地区出现了农村土地市场这一新型土地市场。农村土地市场是县域农村成员间的宅基地交易市场而非城乡土地市场。农村土地市场下宅基地“三权分置”遵循集体所有权强化、资格权实化、使用权限定化的权利运行逻辑。宅基地“三权”不是“分离—独立”的权利关系而是“统分—主次”的权利关系。宅基地集体所有权派生出资格权,所有权的强化促进了资格权的实化。宅基地集体所有权统筹、配置、限定和管制宅基地使用权的行使。宅基地资格权的实现优先于宅基地使用权的行使。宅基地“三权分置”立法应坚持首先保障居住功能、优先实现生产资料功能、有条件激活财产价值和强化集体土地治理能力的取向,并保证规范制度设计的系统性。

农村宅基地资格权研究进展与启示

宅基地资格权是新一轮宅基地“三权分置”改革的重点和难点,系统梳理宅基地资格权相关研究成果,厘清研究进展及前沿热点,为宅基地“三权分置”改革理论与实践提供参考。研究结果如下:(1)宅基地资格权在“三权分置”结构中的法律定位包括所有权派生说和使用权派生说。不同的权利来源造成了所有权、资格权、使用权之间不同的权利结构。(2)资格权内涵形成了成员权说、剩余权说等观点,目前学者多数认同成员权说,但在是否允许交易方面仍存在争议。(3)资格权以户认定、以人认定两种方式在理论上都存在一定的合理性,但是在实践操作过程中标准不一,容易引发不公平、不合理问题。(4)宅基地暂时退出的农户,允许其保留资格权,而永久性退出则是宅基地资格权和使用权同步丧失,但可以设置反悔期限,以保留进城农民退路。(5)资格权实现形式包括个人自建房、集中居住、异地实现、有偿调剂、城镇保障房五种类型,应当因地制宜选择不同方式进行探索。基于上述分析得到以下启示:适时将宅基地资格权上升为正式的法律表达;建立“以人认定资格、以户实现权益”的宅基地主体认定标准;探索差异化资格权退出保留及重获模式;探索面向村庄与农户异质性需求的资格权实现形式。

乡村振兴背景下宅基地“三权分置”改革的政策意蕴与实践模式

宅基地“三权分置”改革是乡村振兴背景下亟须突破的一项土地制度改革。基于治理视角和对试点地区的考察,分析宅基地“三权分置”改革的政策意蕴、现实困境与实践模式。研究表明,宅基地“三权分置”作为全面推进乡村振兴战略过程中的重大理论创新,其政策意蕴在于发挥所有权治理功能进行权能重构,通过强化所有权治理功能统摄地位,兼顾资格权居住保障功能,适度放活使用权财产功能,构建适应中国特色土地产权制度的宅基地制度,推动乡村振兴。当前,宅基地“三权分置”政策执行中仍面临所有权行使机制不完善、资格权保障机制未建立、使用权流转机制不顺畅等现实困境。新一轮宅基地制度改革试点地区“三权分置”权能重构与治理路径的实践模式和经验表明,只有突出所有权在宅基地治理中的根本地位,结合区位优势、资源禀赋,因地制宜选择自愿有偿退出或使用权盘活模式,平衡资格权保障功能与使用权财产功能,才能破解改革中面临的问题,使宅基地“三权分置”改革成为全面实现乡村振兴的重要内生动力。

宅基地上房屋买卖的权利构造

通过对江苏省法院近3年农村房屋买卖纠纷裁判的梳理,发现判决是否有效与买受主体身份、购买时间等之间有错综复杂的关系,故仅凭合同效力判断不能体系化解决宅基地房屋买卖纠纷。应根据民事法律关系理论,在区分宅基地房屋买受人的基础上建构买受人对土地的权利。如买受人为本集体经济组织成员,那么买卖合同应以有效为原则;如有违“一户一宅”形成超占,则应对超占部分引入有偿使用制度。如买受人为非本集体成员,村民买受则应认可合同效力,市民买受则应平衡利益。权利构造的立法论上市民买受的土地权利可转为集体建设用地所有权或建构宅基地使用权次类型。

乡村振兴背景下农村宅基地“三权分置”改革探析

宅基地制度是我国特色土地制度重要的组成部分,宅基地“三权分置”改革逐渐成为推动乡村振兴的新抓手,对促进农村产业经济的发展,增加农民收入,构建和谐稳定的农村社会具有重要的意义。同时,应该注意到当前我国宅基地“三权分置”制度改革面临着诸多现实困境,如宅基地权属性质不明、宅基地改革效果差异大以及相关法律体系不健全等问题。鉴于此,通过提出农村宅基地“三权分置”改革优化路径,从而助推于乡村振兴战略的实现。