Study on the Construction of China's Unified Urban-rural Construction Land Market

State-owned urban construction land market in China has evolved and been improved gradually, but use system of rural collective construction land has lagged far behind, so the urban-rural construction land market in China has been split with a result that use effi ciency of land resources is poor and collective land property rights of peasants are damaged. On the basis of analyzing problems of the current construction land market and also the causes, modern land property theory and institutional change of neoinstitutional economics are applied to study dynamical mechanism and development path of the construction land market, to construct the unifi ed construction land market system of China, and to propose corresponding guarantee policies, so as to achieve the effective allocation of construction land and maximization of social welfare.

The Division of Labor and Cooperation between Market and Government in the Unified Urban and Rural Construction Land Market

In the process of establishing the unified market of construction land between city and countryside,both of the market mechanism and the government mechanism are indispensable to the allocation of resources,but they are both powerless in some ways. This paper starts from the related theory of economics,and draws a conclusion that the unified market of construction land between urban countryside will be established unless the market mechanism and the government mechanism work collaboratively. Finally,the paper puts forward the recommendations for ensuring the coordination between market mechanism and government mechanism: reforming the agricultural land property rights system; reforming the existing land law system; establishing the modern land tax system; transforming the government functions.

Model and Strategy of Urban and Rural Construction Land Market Integration

At present,one of the important contents of China s rural land system reform is to build a unified construction land market in urban and rural areas.The unified construction land market in urban and rural areas will produce higher economic and social benefits.It is imperative to promote the integration of urban and rural construction land market to improve the income of farmers,invigorate the stock of rural collective construction land and improve the efficiency of land use.This paper analyzes the current situation of urban and rural construction land market,the two models and typical cases of urban and rural construction land market integration,the restrictive factors and practical difficulties of urban and rural construction land market integration,and puts forward some suggestions and measures.This provides a theoretical basis for accelerating the integration of urban and rural construction land market,and hopes to provide a certain reference for the integration of urban and rural construction land market.

Current Situations and Countermeasures of Rural Land Consolidation in Bengbu City

On the basis of performance and problems in land consolidation of Bengbu City,it is believed that land consolidation should focus on benefits of agriculture,farmers and countryside,strengthen consolidation of agricultural land and infrastructure construction.

农村集体经营性建设用地入市研究的热点、演进与展望——基于CiteSpace的知识图谱分析

使用文献计量法和内容分析法对来自知网、万方、维普3大数据库的农村集体经营性建设用地入市的404篇研究文献作者、机构及热点进行分析,基于研究现状展望重点方向及前沿趋势。研究发现:研究人员和机构合作意识较弱,受学缘、地缘等因素影响未能形成较为明显的研究群体;“三块地”改革试点期呈现出百花齐放的研究态势,相关研究文献数量急剧上升,2019年至今为巩固改革成果期;现有研究聚焦于集体经营性建设用地入市的制度设计、与土地征收及宅基地制度改革的关系、地方实践、收益分配等主题。利益均衡视角下集体经营性建设用地入市收益分配机制的探索与优化、城乡融合发展视域下同地同权同价的实现条件及路径、农村三项土地制度改革的法理平衡及制度设计、集体经营性建设用地入市助推乡村振兴的地方模式及发展经验等方面仍需继续深化研究,也是未来的主要研究方向。

土地政策松绑与县域新型城镇化——来自农村宅基地改革的经验证据

以县域为重要载体的新型城镇化是实现中国式现代化的必由之路,但随着农村剩余劳动力的不断外流,土地粗放利用、宅基地闲置甚至抛荒问题日益凸显。宅基地改革是促进土地要素与新型城镇化协调发展的重要举措,基于宅基地改革试点政策,运用多期双重差分法构造准自然实验,检验农村宅基地改革能否促进县域新型城镇化。研究发现:农村宅基地改革可以显著提升县域新型城镇化水平。政策路径识别发现,农村宅基地改革从非农就业、产业结构升级和激发市场潜能三方面提升县域新型城镇化水平。异质性研究表明,行政区划上,农村宅基地制度改革对于县、县级市和市辖区的新型城镇化水平提升能力呈现递增趋势;地区差异上,农村宅基地制度改革的政策效应在东部、中部地区县域得到有效发挥,对西部地区县域新型城镇化水平提升效果有限。通过土地政策改革推进以县域为载体的新型城镇化提供了经验证据,同时也从经验上就如何稳慎推进农村宅基地改革试点提供政策启示。

社会公平视角下农地入市探索——以深圳实践为例

农地入市是中国城乡土地使用制度改革的重要内容,而收益分配机制又是农地入市的焦点。深圳的农地入市实践具有典型性,城市更新模式和土地整备利益统筹(整村统筹)模式作为两种农地入市模式,分别体现了“个体利益优先”和“公共利益优先”两种利益分配思路。然而,两种模式在实践中分别会引致“市场失灵”风险和“低效治理”困境。以社会公平为视角,从初始分配公正和结果公正的角度剖析农地入市对发展包容性的影响,可以看到农地入市应该坚持利益共享、责任共担原则,通过“指标统筹调控”,建立农地入市的区域协调机制;坚持公共利益导向,衔接征地制度的收益分配标准,以更好盘活集体建设用地。

乡村振兴背景下“农地入市”的法治保障

农村集体经营性建设用地入市制度的改革依赖于法律制度的充分供给。通过对《中华人民共和国土地管理法》新修后有关农地入市的法治现状考察发现,当前农地入市的法治保障仍然存在较多问题,主要体现在规范供给不充分、运行机制不完善、监管体制不健全等方面,不足以为乡村振兴战略的全面实施提供充足动能。建议构建农地入市全方面法治保障:(1)规范供给方面,应完善农地入市领域从中央到地方的立法规范,在兼顾公法与私法的基础上,明确和细化现行入市主体、交易方式及收益分配等入市制度内容,加快健全入市的配套制度;(2)运行机制方面,需要明晰入市交易规则,搭建入市交易平台,准确定位政府在市场中的职能,推进农村集体土地确权登记,并强化入市改革的政策信息宣传;(3)监管体制方面,既需要科学开展土地规划工作,也需要地方政府严格审核与把控,形成常态化、全面化监管,确保农地入市全环节在法治轨道上展开。

我国农村集体经营性建设用地入市的路径和收益分配优化

农村集体经营性建设用地入市能有效解决城市土地资源紧缺的问题和城市扩张与农村集体占有土地之间的矛盾,从土地供给侧推进房地产市场平稳发展,对于助力乡村振兴战略、促进城乡融合发展、建设高标准市场经济体系意义重大。文章探索了以城乡统一建设用地市场为目标的农村集体经营性建设用地的入市路径,对于近郊农村鼓励通过就地入市的途径,采取出让或者租赁的形式入市,远郊农村通过异地调整的途径,将复垦后结余建设用地指标调整到符合规划的产业集中区入市。在此基础上进一步厘清了三大分配主体、两大分配内容之间层层递进的分配关系。政府直接参与的情况下可以通过参与初次分配或再分配获取收益,间接参与的情况下可以通过征收土地调节金获取收益,当前比较合理的土地调节金征收比例是10%~30%。集体在扣除政府的相应收益后,留存30%~40%用于村集体的经济发展和设施完善或者是股份分红,剩余部分在农民个体之间公平平均分配。最后,文章提出完善集体经营性建设用地的产权制度设计,制定指导入市的全国性实施办法,建立公平合理的土地增值收益分配制度和统筹联动推进宅基地制度改革等相关建议。

集体经营性建设用地出让制度的现状、问题及完善对策

长期以来,我国建设用地市场的供应以政府为主,农村土地难以直接进入用地市场,因而农村集体可获得的土地收益较为有限。在实施乡村振兴战略的背景下,完善集体经营性建设用地的出让制度,需要立足于集体经营性建设用地出让的法律规定、国家政策安排以及实际出让情况。当前,集体经营性建设用地面临出让主体制度不完善、增量范围不清晰、出让收益分配制度不明确、处分权能不健全、统一交易市场未形成等方面的制约。为推动农村集体产权和土地管理制度改革,应当从完善出让主体制度、增量机制、出让收益分配制度,以及保障处分权能、构建统一用地市场等方面对集体经营性建设用地出让制度加以完善,以集体经营性建设用地出让助力乡村振兴。

乡村振兴背景下农村集体经营性建设用地入市的困境与纾解

乡村振兴战略对农村集体经营性建设用地的入市提出了平等式权利保护、交易式效率提升、规划式秩序维护、保障式收益分配、完善式配套建设等需求。针对农村集体经营性建设用地入市存在的主体、客体、交易、分配和配套制度等方面的制度困境,需要以乡村振兴战略的需求为指引进行纾解。在主体方面,需要厘清入市流转主体,统一入市实施主体。在客体方面,需要入市征收妥当分置,充分贯彻经营目的。在交易方面,需要统一入市交易方式,明晰入市交易规则。在分配方面,需要厘清政府与集体之间的外部分配和集体与成员之间的内部分配。在配套制度方面,需要促进土地登记确定化、土地规划科学化和利益保障完善化。

《民法典》背景下农村集体土地腾退案件裁判规则研究

农村集体土地腾退是限于当时法律框架下介于征收和入市之间、满足城市急速扩张用地需求的一种折中选择。以北京地区法院的107件裁判文书为样本研究,法院基本的裁判逻辑是:总体上以村民自治为核心,认定腾退案件的性质,尊重村民自治决议的效力;法院依职权探知真实,采取优势证据的证明标准,综合其他证据认定行政自认的效力;土地腾退补偿尊重历史传承,兼顾现代社会发展因素,侧重生存权保障。《民法典》确立的集体经营性建设用地入市将面对类似的冲突,建议法院完善以下裁判规则:对村民自治区分“村民利益”与“村民共同利益”、个体的“事实判断”与团体的“事务决策”;对决议效力瑕疵采取“三分法”;异议村民通过四种诉讼进行权利救济;腾退补偿须兼顾土地发展权保障;通过司法建议发挥能动职能,加强诉源治理,规范行政指导村民自治等。

农村土地市场下宅基地“三权分置”的权利运行与立法启示——以浙江义乌整村改造为对象

宅基地试点地区出现了农村土地市场这一新型土地市场。农村土地市场是县域农村成员间的宅基地交易市场而非城乡土地市场。农村土地市场下宅基地“三权分置”遵循集体所有权强化、资格权实化、使用权限定化的权利运行逻辑。宅基地“三权”不是“分离—独立”的权利关系而是“统分—主次”的权利关系。宅基地集体所有权派生出资格权,所有权的强化促进了资格权的实化。宅基地集体所有权统筹、配置、限定和管制宅基地使用权的行使。宅基地资格权的实现优先于宅基地使用权的行使。宅基地“三权分置”立法应坚持首先保障居住功能、优先实现生产资料功能、有条件激活财产价值和强化集体土地治理能力的取向,并保证规范制度设计的系统性。

大国的城乡融合:城市化和相关改革的进展与问题

在中国这样一个大国,城乡融合不应局限于市域范围之内,而应着眼于全国范围内跨地区的城乡间分工协作。当前,全国范围内已经出现了人口流入和流出两类地区的分化,存量建设用地(包括农村集体经营性用地和宅基地)与人口流动的空间布局日益呈现出巨大的错配。为了推动全国范围内的城乡融合发展,必须加快构建全国统一的劳动力和土地市场。随着户籍制度的改革加快推进,未来的改革重点将是土地市场。根据农村土地制度的改革试点经验,在维护农民权益的原则下,由中央政府提供制度保障与政策支持,地方政府根据试点经验和当地实际情况进行改革探索,助力共同富裕的目标。

城乡土地融合发展:概念内涵、历史演进与机制设计

破除城乡土地制度二元性,实现城乡土地要素平等自由交换是城乡融合发展的重要内容。新时代重新审视城乡土地关系,建立健全城乡土地融合发展的体制机制对深化土地制度改革、推动城乡融合发展具有重要的理论与现实意义。因此,在辨析城乡融合发展内涵的基础上,融合“产权—市场—规划”三重要素,从城乡土地产权均等化、城乡土地市场一体化以及土地规划与管理统一化三个层面理解和界定城乡土地融合发展的内涵。在此基础上,结合城乡土地制度变迁,系统梳理新中国成立后城乡土地关系的演变历程,并剖析其内在逻辑。以此为指导,基于深化农村土地产权制度改革、健全土地市场交易制度、加强土地规划与管理三个方面提出构建城乡土地融合发展体制机制的框架。

农村集体经营性建设用地入市绩效评价——以贵州省湄潭县为例

农村集体经营性建设用地入市是盘活土地资源、健全土地市场、提高土地资源配置效率等的重要举措,对农村集体经营性建设用地入市绩效进行评价更能反映出入市改革中的不足和进步。本文运用DEA模型对湄潭县的湄江街道、鱼泉街道、马山镇、兴隆镇、永兴镇5个乡镇(街道)、2015—2021年的农村集体经营性建设用地入市绩效进行测算。结果表明:(1)湄潭县农村集体经营性建设用地入市绩效水平较低,技术效率对入市整体绩效的影响更大;农村集体经营性建设用地入市绩效水平排名为:湄江街道>鱼泉街道>兴隆镇>永兴镇>马山镇,区位条件以及经济发展水平影响湄潭县各乡镇(街道)的农村集体经营性建设用地入市绩效。(2)湄潭县农村集体经营性建设用地入市规模报酬大多数处于递减阶段,存在投入资源浪费现象。当前可以通过设置合理的入市规模、改善区位条件、提升入市主体业务能力等来提高农村集体经营性建设用地入市绩效。

集体经营性建设用地入市对城乡融合发展影响研究——基于浙江省德清县改革试点的经验证据

研究目的:以浙江省德清县集体经营性建设用地入市作为准自然实验,评估集体经营性建设用地入市对城乡融合发展的影响及作用机制。研究方法:合成控制法(SCM)、中介效应模型。研究结果:德清县通过实施集体经营性建设用地入市后,显著地提升了城乡融合发展水平;集体经营性建设用地入市对德清县城乡融合发展水平的影响效应随时间推移而增加,分别采用安慰剂检验和排序检验方法检验后结果依然稳健;集体经营性建设用地入市主要通过要素流动效应、公共服务优化效应两个方面发挥作用,并且劳动力流动效应和公共服务优化效应的中介占比分别为2.36%和30.7%。研究结论:集体经营性建设用地入市改革是优化土地资源配置的重要举措,未来应通过改革之间的协调联动,完善农村集体经营性建设用地入市收益分配机制、推动城乡公共服务均等化和要素优化配置,实现城乡融合发展。

农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率的影响

研究目的:探究农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率的影响,拓展对入市改革效应的认知视野,为凝聚改革共识和完善改革举措提供学理支撑。研究方法:基于2006—2020年333个县级市面板数据,采用双重差分法估计并进行异质性分析。研究结果:农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率具有提升作用,且具有较强的稳健性;农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率的影响存在基于区域、规模和自然资源禀赋的城市间异质性,在位于中东部地区、规模大的和资源型城市中不显著。研究结论:在稳慎推进农村集体经营性建设用地入市改革的同时,地方政府应基于全局思维科学系统地预判和评估入市的影响,把握改革在土地利用维度产生的红利由城乡共享的契机,有效发挥农地入市对提升城市土地利用效率的协同互补和竞争倒逼机制,加快转变土地依赖型的发展模式。

博弈视角下工商资本下乡持续投资智慧农业经营意愿研究

伴随着数字信息通信技术在我国广大农村的渗透,智慧农业得到初步发展。智慧农业的实现可分为硬件和软件两部分,硬件部分实现农业全程机械化,软件部分通过农业大数据建立连续体数字化模型实现智能决策、精准种植。相比传统农业,智慧农业是由自动化、大数据分析等新兴技术驱动的农业生产方式,具有投入成本大、投资回报周期长、使用技术门槛高等特点,尽管我国农村人均可支配收入逐年递增,但以家庭承包为主的小农户现阶段仍难以承受智慧农业所必须的智能化设备、传感器、自动化系统等智慧农业基础设施成本,需鼓励和引导社会资本下乡持续投资智慧农业经营,但现阶段工商资本投资智慧农业项目短期内难以实现盈利回笼资金,导致资本下乡投资智慧农业经营意愿难以持续。因此基于资本下乡投资智慧农业的博弈过程,文章构建迭代演化博弈模型,从利益均衡的角度对资本下乡持续投资智慧农业经营意愿展开研究。结果表明:农民在工业生产部门平均收益远高于农业生产部门的现实境地下,不管土地流转费用的高低,农户都更倾向于流转土地经营权,获取更高劳动价值。经营智慧农业要充分利用平台经济带来的优势,实现产销高效对接,提升农产品附加值,若盈利空间不足,易引起下乡资本为降低运营成本而挤占本地农户利益。同时,若无政府扶持,智慧农业经营现阶段难以依靠粮食化种植实现盈利,长期亏本运营必然导致资本外流或外逃以及出现“非粮化”问题。地方政府在扶持工商资本投资智慧农业的同时,要做好全过程监督管理,避免“非粮化”等问题的产生。

城乡建设用地市场一体化测度及实证分析

研究目的:基于2015—2020年浙江省德清县与广东省南海区的城乡建设用地市场交易数据,实证分析产权的市场分割效应,定量测度城乡建设用地市场一体化水平并进行对比分析。研究方法:OLS回归,时空地理加权回归,倾向得分匹配与相对价格法。研究结果:(1)产权的市场分割效应显著且存在地区差异,集体产权在南海区正向影响建设用地价格,而在德清县反之;(2)地区间城乡建设用地市场一体化进程不一,集体建设用地市场发育更为成熟的南海区城乡建设用地市场一体化水平为1.707,相较于德清县的0.880领先;(3)同一地区不同区域的城乡建设用地市场一体化水平也存在分化,集体经营性建设用地以异地调整入市为特色的德清县相较于政府整备入市的南海区城乡建设用地市场一体化的内部差异更小。研究结论:产权依旧是城乡建设用地市场一体化面临的主要制度性壁垒,不同地区及其内部城乡建设用地市场一体化分异明显。未来在深入推进土地权利权能平等,改善集体建设用地区位劣势的同时,也需进一步关注城乡建设用地市场一体化在区域协调发展中的作用。