Methods and Paths for Rural Collectively Owned Profit-oriented Construction Land Entering into Trading Market

On the basis of analyzing cases of existing rural collectively owned profit-oriented construction land entering into trading market,this paper put forward several thoughts,introduced methods and paths for rural collectively owned profit-oriented construction land entering into trading market,including reforming rural collective land property right system,cultivating new rural collective economy organizations,helping them to become market entities; improving various legal systems,making clear range of construction land entering into trading market; formulating scientific benefit allocation mechanism; establishing fair and transparent decision making mechanism.

社会公平视角下农地入市探索——以深圳实践为例

农地入市是中国城乡土地使用制度改革的重要内容,而收益分配机制又是农地入市的焦点。深圳的农地入市实践具有典型性,城市更新模式和土地整备利益统筹(整村统筹)模式作为两种农地入市模式,分别体现了“个体利益优先”和“公共利益优先”两种利益分配思路。然而,两种模式在实践中分别会引致“市场失灵”风险和“低效治理”困境。以社会公平为视角,从初始分配公正和结果公正的角度剖析农地入市对发展包容性的影响,可以看到农地入市应该坚持利益共享、责任共担原则,通过“指标统筹调控”,建立农地入市的区域协调机制;坚持公共利益导向,衔接征地制度的收益分配标准,以更好盘活集体建设用地。

基于潜力类型差异化的农村居民点建设用地整治潜力测算及释放——以华南丘陵区某县为例

从其他闲散用地、闲置建设用地及超标准宅基地3个角度对农村居民点建设用地整治潜力进行测算,从经济角度探索区域整治效益,并结合整治潜力、效益确定建设用地整治时序。结果表明,研究区农村居民点建设用地整治潜力充足,其中超标准宅基地整治潜力显著;其他闲散用地及闲置建设用地整治效益优越,超标准宅基地整治收支差异明显;农村居民点建设用地整治潜力释放大小与整治面积、效益、时序相关,由地区能力与需求决定。

小农户土地流转与乡村产业高质量发展的耦合机制——基于结构方程模型的实证研究

乡村产业振兴进程中,小农户土地经营权有序流转是推动农业产业结构转型升级、提升乡村产业发展质量的新路径。运用因子分析法引入预期净收益、利益共享机制作为外生潜变量,把小农户土地经营权流转作为中介变量,把乡村产业发展质量作为内生潜变量,构建“要素—过程—结果”三阶段理论模型,理论分析小农户土地经营权流转对乡村产业高质量发展的影响及作用机理,建立结构方程模型,实证分析小农户土地经营权流转对乡村产业高质量发展的影响效应。结果表明:农地流转预期净收益和利益共享机制均对小农户土地经营权流转决策行为具有显著的正向影响;利益共享机制对乡村产业高质量发展具有显著的正向影响;小农户土地经营权有序流转对乡村产业高质量发展不仅具有非常显著的直接效应,而且与乡村产业高质量发展存在因果链递进关系,是乡村产业高质量发展的必要条件;农地流转预期净收益对土地经营权转让、农产品品质水平和农业科技水平均具有间接效应,利益共享机制对土地经营权转让具有较大的间接效应,而小农户土地经营权流转不仅对农业效率水平和农业机械化程度具有间接效应,而且对城乡三次产业融合程度也具有间接效应。

全域土地综合整治实施过程及效果分析

土地综合整治作为一项涉及国家发展和民生福祉的复杂系统工程,对于优化农村生产环境、提升耕地品质、确保粮食安全具有举足轻重的作用,同时也是推动当地内需不断扩大、经济长期增长及城乡协调发展的重要手段。通过科学的评估土地综合整治的综合效益,可直观展现整治进展及带来的多维效益,为未来的整治策略提供科学的指导意见及方案。本文以广东省梅州市蕉岭县新铺镇的项目为例,该项目针对耕地分散、空间布局混乱、资源低效利用及生态退化等问题,提出了农用地和建设用地整理、生态保护及乡村风貌改造等综合措施,显著改善了当地诸多问题,为乡村振兴与生态文明建设奠定了坚实基础。

鄱阳湖区农地流转过程中的效益流向分析

农村土地流转在我国已经发展到关键时期,如何结合新形势、新变化有效提升农地流转效率,推进农村土地流转的科学、合理、规范、高效进行,对促进农村经济发展、提高农户生活水平有着重要的影响。对农村土地流转过程中的效益构成、流向及其产生的经济、社会和生态效益进行了分析,结合鄱阳湖区农村土地流转调研情况和具体案例,对农户生产与规模化生产以及规模化生产中不同种植方式的效益进行了比较分析,明确土地流转中限制流转效益发生的因素,结合创新农地流转机制促进农地流转、保障流转主体权益提高农民积极性、完善农村发展配套政策促进劳动力转移等,提出了优化、提高农地流转效益的对策和建议。

农村土地整理效益预测模式构建

农村土地整理效益预测是农村土地整理工作开展的重要组成部分,如何预测及预测要达到的目的需要进行科学的探索。采用层次分析法构建了土地整理的效益预测模式,对土地整理的经济效益、社会效益和环境效益作综合预测,并在这3种效益的基础上分出3个子预测层,共同构成预测树,根据预测树的结果分析土地整理工作的效益。图1,表2,参2。

乡村土地利用的多元主体“利益制衡”机制及实践

面对土地流转、土地利益相关者多元复杂的乡村发展趋势,针对农民在此过程中利益受损的问题和风险,建构了由内生应对作用和外力制衡策略两部分构成的土地利用多元主体“利益制衡”机制。研究提出在产业用地规划中以溢出承接和精明保权策略增强“能人经纪”的内生力量;在宅基地规划中以生计优化策略响应乡村局部倒逼的内生应对,并以存量留用、渐进增长、营利放活、保障稳健等策略,整体上刚柔并济导控乡村土地开发和产权变动,以此形成的“利益制衡”机制对于发挥规划引领乡村振兴的作用意义重大。

城乡建设用地增减挂钩中农民宅基地增值收益形成及估算

城乡建设用地增减挂钩是近年来破解城镇建设用地瓶颈的探索性政策。通过分析增减挂钩中农民宅基地增值收益的形成路径,明确了用途变更是增值收益形成的关键因素。构建农民宅基地增值收益估算方法,采用天津市东丽区华明镇"宅基地换房"项目资料进行了实证估算。结果发现,拆旧区的农民宅基地在实施占补平衡后,剩余土地通过招拍挂方式完全用于居住用途,增值收益最高,达到876万元/hm2。依据研究结论,提出完全公开增减挂钩项目的相关信息;建立农民参与土地增值收益分配机制;审慎推广实施增减挂钩,防止"拆房圈地"等政策建议。

论农地的外部效益与补偿

农地农用产生显著的外部效益,只有得到社会普遍的认知以及在经济上实现激励补偿才有助于农地的有效保护并持续供给,增进社会福利。本文详述了农地对全社会的外部效益,进而探讨了相应补偿的构想,最后提出了实施补偿的政策建议。

集体经营性建设用地入市收益分配重构研究——兼与农村土地征收制度改革的对比

农村土地制度改革是一项系统工程,构建科学合理的收益分配格局是联动改革的主要抓手。基于H省W市集体经营性建设用地入市和农村土地征收制度的改革实践,仿真模拟农户个体选择行为分化及与政府间的博弈,在评价W市土地利用效益的基础上,重构"入市"收益分配格局,探索两项改革的联动机制。研究结果表明:(1)农民在策略选择中表现出"理性经济人"特征。农民参与入市改革的意愿较强,对土地征收则表现消极,两者收益分配存在差距导致农民选择分化。(2) W市土地利用效益的评价结果显示,土地利用社会和生态效益有待提高,国家、集体和农民共享社会和生态效益,理应共同承担支付成本。(3)以W市城镇规划区内商业用途入市地块为例,调整"入市"改革中国家、集体和个人收益分配比例,政府提取土地增值收益调节金比例增至31%～37%之间,则"入市"和"征地"收益比控制在[1. 42∶1,1. 58∶1]区间内,能够实现大体平衡。研究得出结论:树立改革底线思维,建立"入市"和"征收"改革中的信任机制和"反哺"机制,可推动两项改革联动运行。

公平观念、控制权收益与土地调整

我国《土地承包法》确立了大稳定小调整的原则。然而,实践中该原则并没有得到很好的贯彻。一方面是由于发包方作为既得利益集团可以从土地的调整中得到控制权收益,具有调整土地的强烈冲动;另一方面是因为土地的稳定原则有悖农民传统的公平观念,因而大多数作为承包方的农民具有迎合土地调整的迫切愿望。要从根本上解决农村问题,必须把农村土地制度设计与制度运营的环境很好地结合起来。

农村集体经济组织法人治理的构建与完善

研究目的:分析农村集体经济组织法人治理的立法内容,初步构建和完善农村集体经济组织法人结构。研究方法:文献分析,规范分析。研究结果:(1)农村集体经济组织是一种具有部分私法特征的公法性互益社团法人;(2)在构建与完善农村集体经济组织法人治理时,首先必须考虑经济社会发展的区域性差异,其次必须以户籍和土地制度改革来培育经营主体,再次必须考虑更大范围的利益相关者博弈。研究结论:(1)明确土地产权结构以界定集体经济组织、村委会和合作经济组织的土地权利;(2)借鉴现代社团法人管理制度建立集体经济组织的内部治理结构与治理机制;(3)构建集体经济组织的外部行政治理和经营治理机制。

农村居民点土地整理研究——以芜湖市为例

农村居民点土地整理是近几年来产生的一种新型的农村土地整理形式,其研究尚处于不成熟阶段。运用定性与定量相结合的方法对农村居民点土地整理工作前期的几个理论要点,即土地整理的必要性、可行性以及效益等,并结合芜湖市农村居民点的具体情况进行了详细的分析论述。其研究成果不但有助于我国土地整理事业的发展,而且可为其它地区的农村居民点土地整理工作提供一定的理论基础。

农村集体土地增值收益来源与分配模式研究——基于一个理论模型

通过构建农村土地增值收益模型,分析现阶段我国农村集体土地增值收益产生机理及增值收益在各主体间的分配关系,发现地方政府通过征地等手段加快农村集体土地国有化进程,所获增值收益绝对量增加,但其增值收益占比下降,农民和村集体经济组织利益也因此受损。认为农村集体土地增值收益应该分为经济收益、社会收益和生态收益,指出地方政府过分追求经济收益,在征地过程中村集体土地潜在价值未能有效体现,提出明晰集体土地产权主体及其权利内容、解决地方政府土地财政、相关利益主体应该追求综合效益等建议。

现代化进程中的农村土地腐败及其逻辑机理

在现代化进程中,资本、技术、人力与土地的有机结合,使农村土地具有了较大增值空间,也给农村土地腐败带来了可乘之机。农村土地腐败问题之所以产生,利益驱动下的多元主体竞相介入获取利益是土地腐败的内在驱动力。不同利益主体之间通过各种策略相互博弈,在利益冲突中相互妥协并构建利益结盟,是土地腐败的实践过程表达。在多元主体参与的博弈中,权力主体与资本主体各有所图,权力主体在维护公共利益的同时追求个人利益,资本主体具有趋利性。为实现各自利益最大化,有权主体往往利用掌握的权力与能够带来巨大经济利益的资本主体相互交融、妥协,进而共谋,达成共识,侵害广大农民的合法土地财产权利,农村土地腐败由此产生。当然,防止土地腐败问题的发生,还需要从法制建设、制度建设等层面寻找突破口。

农村妇女土地承包经营权益保护研究

土地是农民特别是农村妇生存和发展的重要保证,土地承包权益是她们最为关切的经济权利,通过对侵害农村妇女土地承包经营权益的现状、类型和原因的分析,从法学的视觉提出了界定农村经济组织成员资格条件,在村民委员会和村民代表大会组成人员中实行"男女比例"制度,实行家庭承包土地"按份分割"制度,明确无过错归则原则、追究侵害人法律责任等立法建议,以期对减少社会矛盾,实现社会公平,建设社会主义和谐社会能有所裨益。

农地外部效益内在化与农地城市流转控制

农地比较效益低下,但具有显著的外部效益,不考虑外部效益的农地城市流转个体决策与考虑外部效益的社会决策不一致是实行农地保护的重要依据,其政策失灵部分在于保护区农民无偿提供外部效益而缺乏保护诱因,改进思路是在运用强制性管理手段的同时,农地外部效益经济内在化,提高农地效益,具体运作包括保证农民享有较大决策权、全面评价农地效益、增设农地外部效益财产权、赋予保护区农民并支付农地保护补偿专项基金以及使保护区获得更多的公平发展等。

农村居民点整理利益分配理论构建与实践优化研究

基于土地发展权建立农村居民点整理利益分配理论,并以武汉市谦森岛典型项目为例进行实证分析,为农村居民点整理理论构建和实践优化提供参考。结果表明:(1)农村居民点整理实质上是土地发展权的转移和交易过程,该过程中土地发展权的价值体现为"建设用地出让价格-(农用地征收价格+开发成本)";(2)农村居民点整理中产生的利益经过了政府和村集体之间、集体和农户之间、农户内部之间的3次分配;(3)现状分配存在土地发展权接收区和发送区衔接方式需多样化、建新区村民需参与土地发展权价值分配、农户之间分配需合理化的优化空间;(4)未来分配可通过设定土地发展权系数、建立挂钩指标交易平台、配置村民标准发展面积、设置土地发展权分配费的政策设计进行优化。基于土地发展权的转移建立农村居民点整理利益分配理论,有利于理顺项目中利益主体之间的关系,显化利益分配存在的问题,为利益分配优化指明方向。

农村集体土地增值收益分配执行监督问题研究

从分析我国农村集体土地增值收益分配现状模式入手,探讨了农村集体土地增值收益分配执行监督问题。将土地增值收益分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ,并分别对其分配过程中的执行与监督问题进行了研究。提出明确土地产权、建立产权价值测算体系、严惩官商勾结、加强执行监督队伍自身建设等建议。