制度变迁视域下土地储备治理体系的优化逻辑

土地储备治理体系是国家加强全民所有土地资产管理、优化土地资产配置、增强土地市场有效供给的重要基础。随着我国城市化进程的加快,土地发展权利益分配、权利归属等问题凸显,其中因土地储备治理体系滞后而带来的问题较为常见。以制度变迁为视域,梳理土地储备体系的法理考察与实践演进,探讨土地储备治理体系的优化逻辑和具体路径,将为高效配置土地资源、提升城市品质、促进经济社会发展提供新动能、新模式和新路径,具有重要的理论和现实意义。本研究以重庆为例,从土地储备治理体系的现状出发,对近年来土地储备总体经营情况、重点功能片区土地经营效益、土地储备治理体系展开实证分析,实践表明土地储备治理体系土地储备融资渠道得到拓宽,有力支持了当地经济建设,土地储备财务风险得到控制,土地储备监管更为便捷,土地储备促进了重大项目工程建设的推进,土地储备中心加强了一级市场调控,建立储备土地信息库,科学编制储备计划,加快推进前期开发,统筹安排各类资金等工作。不足之处在于,土地储备机构职能权限界限不清,储备整治工作资金保障机制不太健全,国土空间规划引领土地储备整治工作的机制尚未建立,土地储备前期开发、系统性风险问题未得到足够重视。基于理论和实证分析,研究认为应以土地确权带动土地流转,以土地流转激活土地储备,强化土地价值管理,增强土地附加功能,健全土地储备体系有助于有效利用未开发的土地资源、减少土地资源的闲置和流失、保障土地资源发展权。进而从宏观上提出以土地确权带动农村土地流转,以土地流转激活土地储备不断创新的改革路径;从微观上提出应理顺土地储备组织治理体系、优化土地储备资金融资体系、完善土地增值收益分配体系、优化城市空间治理体系、加强土地储备系统性风险应对,进一步规制宏观经济下行、土地价值下跌等系统性风险等方面进行完善的具体路径。

农地确权、信任转换与农村金融的新古典发展

兼具资本、不动产和商品三种属性的土地,可以作为陌生人社会中的声誉载体。它可以被商业银行接受为抵押品并用于控制借款者的违约风险。土地确权也可以因此促进农村金融的现代化发展。本文理论模型及其实证分析表明:土地确权可以从广度、交易环境、深度和宽度四个方面,促进农村金融的内生发展。本文研究还发现:土地确权不仅提高了制度信任在商业银行风险控制中的重要性,还降低了商业银行对人际信任和社会资本的过度依赖。通过促进人际信任向制度信任的模式转换,土地确权有利于农村金融的新古典式发展。

合意与强制:论集体土地征收三大难题的破解——以英国土地强制购买制度为视角

土地财政、土地话语权、土地发展权是当前困扰我国集体土地征收制度的三大难题,难题破解的关键在于如何对征收行为之行政属性和民事属性在制度设计中进行序位重构,以及如何从私法视角设计具体方案以转变土地财政模式、保证土地话语权实现、保障土地发展权在国有化基础上收益共享。英国强制购买制度运行已逾半世纪,以平等自主、征购分离、先购后征、效率一体为特征,通过合意购买与强制购买两环节引导制度运行,其购买通知制度、土地分割购买限制制度、补偿款提存与单务契约执行制度、土地强制进入制度等对我国破解不动产征收三大难题、创建不动产征购制度具有重大启示意义与借鉴价值。

土地确权推动农村金融发展研究

农地确权可以从交易环境、金融宽度、金融广度、金融深度四个层面推动农村金融内生发展,实现农村土地的金融化。本文对土地确权推动农村金融内生发展的模式转变进行了逻辑推理,并基于二元Logistic计量模型对成都市龙泉驿区的调研数据进行了实证分析。分析表明农地确权可以激励农户积极参与现代金融活动,改善农村金融交易环境,扩大正规金融机构在农村的金融服务覆盖率,降低金融机构各项贷款成本和贷款风险,全面推动农村金融内生发展。

略论土地制度改革

土地制度改革是中国经济社会发展中的一个重要课题,必须进行充分、深入的分析才能提出科学的改革方案。从土地私有化需要政治民主化的保障、土地所有权与开发权的分离、农地的流转与入市、卖土地财政的困境以及出路这四个方面对土地制度改革的方向进行探讨。

新中国城市扩张与更新的制度逻辑解析

新中国成立以来,我国城市发展先后经历了“计划体制、土地财政、政策创新”等不同阶段。基于跨学科视角,透过“发展权、信用融资、开发外部性”3条线索,可从土地制度演进中一窥城市发展的深层逻辑。我国城市面临着以存量更新为主流的发展前景,当前的城市治理模式尚无法全方位回应“灵活配置土地发展权、合理利用土地信用融资、积极协调土地开发外部性”的诉求,建议采用“推广城市更新单元、建设保障性住房、创新外部性内化途径”等制度优化策略。

中国共产党领导下农地金融发展研究

农地金融作为农村金融体系的重要部分,在破解农村融资难、盘活土地资源、实现规模化经营等方面有不可替代作用。我国农地金融演进历程实质是农地由资源逐步资产化再逐渐资本化的过程,期间农地价值不断被挖掘,农地配置效率不断提升。农地金融的发展是政府主导和民间探索相结合的演进历程,从属于国家金融体制改革,并向着市场化方向发展。其演进逻辑遵循“否定之否定”规律,由内生到外生,再回归到新内生发展。未来应以试点经验带动全局发展,在原有金融机构基础上设立“农地金融事业部”,为建立独立正规农地金融机构做准备。同时应注重社会保障体系与专业农地价值评估机构的建构与培育。

土地开发融资权拍卖的政府融资模式探析

在目前地方政府债务压力巨大背景下,为解决建设资金需求,政府采取多种方式进行融资,土地开发融资权拍卖是将土地开发过程中的投资和收益的相关权利义务关系作为一个标的进行公开拍卖给企业的一种新型融资方式。与BT模式相比,这种模式有诸多优势,首先,它更能减少政府财政压力,规避违约需要抵押土地的风险;其次,能够避免舆论压力和规避政府决策风险;再者,拍卖程序更加简单;最后,能解决土地开发过程中政府对项目建设资金的需求问题。虽然由于它受土地这一核心因素影响并且处于初期探索发展阶段,有一些问题有待解决,但在政府实践中不断规范化这种模式,将会使其发挥更大的作用。

厦门城市化进程中的土地财政与政府经济行为研究

厦门征地拆迁城市化的特征是,表面上城市政府具有强制征收农民土地的权力,实际上城市政府-区政府-被征地农村间进行的是谈判和交易;土地利益自身,并不是地方政府选择土地财政的唯一理由,地方政府以一次性的经营性用地出让收益补贴工业化以换取经常性税收,主要是为了保证重大建设的财政支出;市、区各级政府间的组织关系,更像是母公司-子公司关系,既是垂直的行政权力关系,也是独立核算的相对自主的财务实体;厦门市政府对于征地不公的回应,没有尝试建立农地直接入市的路径,而是为其预留发展用地,这个发展用地产权属完整的经营性城市建设用地,从而使被征地农村成为土地财政链条上的"子公司"。

土地发展非均衡度测算及其敏感性分析——基于农地非农发展受限视角

论文以农地非农发展受限为研究对象,分别基于用地结构和土地财事权视角构建土地发展非均衡度模型,并在此基础上依据二者对经济发展的贡献度确定权重,进行加权求和,求算土地综合非均衡度。基于我国2009—2013年省级面板数据的实证研究结果表明:总体上,我国的土地发展非均衡度较高,但逐年下降;省级层面上,我国土地发展非均衡度的空间差异显著,且非均衡度呈"东部沿海发达地区—中部地区—西南地区或东北、西北地区"逐级递增趋势。此外,论文就土地发展非均衡度对财政转移支付的敏感性进行分析,为我国财政转移制度改革奠定理论依据。结果表明,财政转移制度有助于减缓土地发展非均衡度,且四大分区的土地发展非均衡度对财政转移支付的敏感性存在显著差异。研究尝试直接量化土地发展非均衡程度,为缓解土地非均衡发展、均衡区域发展奠定理论基础。

“三权分置”下农地与金融融合发展研究

农地“三权分置”为农地与金融融合发展提供了制度保障,缓解了农村地区因抵押品缺乏导致的融资难问题。农地“三权分置”和日益健全的农地流转体系、逐渐完善的农村金融市场体系以及先进的数字信息技术为农地与金融融合发展创造了条件。但我国农地与金融融合发展受到农村信贷供给不足、土地流转期限约束、土地价值评估机制不健全以及担保机制与风险防控缺乏的不利影响。目前我国逐渐形成了农地经营权抵押贷款、农地信用合作社、农地信托、农地融资租赁、土地银行、农地证券等多元化农地金融模式。资金供需双方的参与激励机制、金融风险的防范补偿机制、土地流转与变现的保障机制、土地与资金有效配置的调节机制以及信息交流共享机制构成了农地与金融融合发展的机制。为进一步提升农地与金融融合发展效率,应深化农地产权制度改革;完善土地评估、流转、退出、变现机制;加强农地金融市场建设及风险监管;提高农户农地金融参与意识等。