农村集体经营性建设用地入市的几个法律问题

集体经营性建设用地使用权是一种用益物权。集体经营性建设用地的出让主体是作为土地所有人的"集体",受让主体可以是本集体内部和外部的任何人,但同等条件下本集体内部的组织和成员有优先受让权。入市交易的集体经营性建设用地应包括存量和新增的建设用地,以及城镇规划区之内和之外的土地;但在目前的试点初期,仅以城镇规划区外的存量地入市为宜。集体经营性建设用地出让后,在符合规划和用途管制的前提下,可用于房地产开发建设。集体经营性建设用地入市改革,还应配套解决如何缩小征地范围、城市土地归属、"小产权房"能否转正、宅基地使用权如何改革等相关问题。

集体建设用地入市的产权障碍、负面影响及对策

农村集体建设用地入市流转是我国经济发展的必然要求,其势在某些经济发达地区已不可遏止,然而,所有权归属不清、使用权受过多限制、处分权和收益权残缺等产权制度障碍使农村集体建设用地在流转中产生许多矛盾和问题,因此,解决农村集体建设用地在流转中的产权制度障碍成为当务之急。具体对策为:明确所有权主体,保护农村集体建设用地所有权;放宽对使用权限制过多;保护农村集体建设用地处置权和收益权等。

“小产权房”法律问题研究

"小产权房"问题的实质是集体建设用地使用权流转能否合法化。现行法律规范存在矛盾,无法有效地对集体建设用地使用权的流转进行规制。所有权、用益物权的法理为集体建设用地使用权流转的合法化提供了理论支撑。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》是集体建设用地使用权流转立法探索的典型,本文在其基础上对集体建设用地使用权流转制度的完善提出建议。

我国集体土地权利研究——以权利平等保护为视角

国有土地与集体土地的二元制度格局造成了集体土地权利与国有土地权利上的巨大差异。按照物权法的权利平等保护原则,两者应处于平等的地位。而保障集体土地与国有土地享有平等的权利本身也是保护公民财产权利的客观现实需要。我国土地制度的未来改革方向主要从保护农民的土地财产权益着手,重点就是对现行集体土地制度进行改造,赋予集体土地更多的权利,保障集体土体与国有土地权利上的平等,赋予集体土地建设用地使用的权利,完善集体土地的权利体系,保障集体土地所有者的土地财产利益。

“小产权”房及其买卖的法律困境与解决

现行法律和政策对"小产权"房基本持否定态度。"小产权"房买卖过程中,涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体,通过利益分析可知"小产权"房买卖对于利益主体各方是利大于弊的,故对"小产权"房买卖合同不宜一概认定无效,而是应当将"小产权"房进行分类,并结合当前我国实际情况和国家关于"小产权"房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续,或者不能满足可以认定合同有效情形的,"小产权"房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度,可解决"小产权"房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决"小产权"房买卖问题,需要建立完备的农村土地流转机制。

农村集体建设用地流转模式的比较和优化——基于产权激励视角

农村集体建设用地的流转是农地制度改革的重点和难点之一。高效合理的农村集体建设用地流转模式有利于进一步释放农村集体建设用地的价值,提高土地配置效率,促进农村经济发展。本文以北京、成都、重庆及天津等四个典型农村集体建设用地流转模式为切入点,分析评价各个模式的优点、缺点及其制约因素,提出一种基于农村集体建设用地产权激励的新型农村集体建设用地流转模式,为完善农村集体建设用地流转制度提供理论和实践指导。