共同富裕视域下农村宅基地增值收益分配法律制度——以土地发展权共享论为分析框架

分配制度是促进共同富裕的基础,宅基地增值收益分配制度是判断宅基地制度改革质量的重要依据。土地征收制度的局限性和宅基地收益权能的显化,使得我们开始重新反思“土地发展权私有论”与“土地发展权国有论”的法律正当性。基于社会主义公有制的所有制形式,国家必然享有土地发展权并参与分配;社会主义市场经济体制,也为土地所有权人及用益物权人的土地发展权奠定了充分的法律基础,从而形成“土地发展权共享论”。构建宅基地增值收益分配制度,需要结合中国国情,以“初次分配、再分配、第三次分配协调配套”为基本原则。在初次分配中,以产权为分配基础,促进土地发展权人机会平等,探索土地要素收入;在二次分配中,以现有税收法律体系为基础,规范收入分配秩序、调节过高收入;在三次分配中,确定“无偿原始取得宅基地使用权”的特殊情形,实现农民集体对集体成员的自愿性、自治性、公益性救助帮扶。三环节环环相扣、三层次层层递进,扎实推进共同富裕。

宅基地发展权转移交易:逻辑、演进与机制——基于“集地券”和“复垦券”的双案例比较

宅基地发展权转移交易通过闲置土地资源的优化配置,焕发“沉睡资产”的生机与活力。运用双案例对比分析方法,比较宅基地发展权转移交易“集地券”和“复垦券”的共性与异质性。研究发现:宅基地发展权转移交易是“集地券”和“复垦券”的实质核心,蕴含着增减挂钩占补平衡、土地节余指标交易、土地增值收益分配、票券利用和再利用的核心特征;“产生—交易—利用”的运作范式搭建了“集地券”和“复垦券”的逻辑流程框架,刻画了宅基地发展权转移交易的故事线;“人—地—权—利”四维要素和诱导、整治、竞合、契约、分配、共享的六大机制贯穿于整个运作流程之中。各要素、各机制、各阶段之间的相互耦合确保了政策的长效运作和目标实现。因此,应厘清宅基地发展权转移交易的逻辑、演进与机制,助推闲置宅基地的再利用和资产价值发挥,从而为政府深化土地改革提供智力支持。

基于耕地发展权价值测算的陕西省耕地保护补偿研究

基于耕地发展权价值视角测算耕地保护补偿价值,建立耕地保护补偿机制,有利于明确耕地保护权责、调动耕地保护主体的积极性、促进各区域经济发展和耕地保护的均衡和谐。因此,为准确测量耕地发展权价值,建立起融合耕地发展权价值在内的耕地保护补偿机制,该文以陕西省为例,基于耕地发展权价值测算视角,构建耕地发展权价值测算方法体系,测算了耕地盈亏平衡和耕地发展权价值,最终依据该价值确定出相应的补给和受偿情况。研究结果表明:1)2015年陕西省总体处于耕地亏损区,总赤字面积为39.52×10~4 hm^2,人均耕地赤字面积为0.0136 hm^2,耕地总面积赤字率为9.89%;2)在省级层面,陕西省现实耕地发展权价值为50.57元/m^2,考虑到陕西省耕地盈亏量,陕西省总体耕地发展权价值处于亏损状态,因此在国家未给予政策优惠的情况下实际需要支付1998.50亿元的耕地发展权资金;3)在地级市层面,西安市、汉中市、商洛市、延安市、安康市和铜川市6市(亏损程度从重到轻排序)处于耕地发展权价值补给区域,而榆林市、渭南市、宝鸡市和咸阳市4市(盈余程度从高到低排序)则处于耕地发展权价值受偿区域。

基于耕地发展权价值的东北粮食主产区耕地保护补偿机制研究

研究目的:通过建立耕地保护补偿机制,促进区域耕地保护与经济发展相协调,为合理确定国家征地补偿标准提供科学依据。研究方法:基于假设法、比较研究法和文献法,通过建立耕地发展权价值测算模型,测算耕地发展权价值大小,进而建立耕地保护补偿机制。研究结果:(1)巴彦县耕地总面积约1/5可以满足该区域的自身粮食需求,其余约4/5为耕地盈余面积,耕地发展权总价值最高为303.72亿元;(2)为保障国家粮食安全而限制区域耕地转为他用,国家应给予失去发展权的权利主体相应补偿;(3)对无法完成耕地"占一补一",委托区域代为落实耕地占补平衡任务的地区,应购买区域耕地发展权;(4)对确需满足国家建设需要占用区域耕地,国家或用地单位应给予失去发展权的权利主体相应补偿。研究结论:耕地保护补偿实质是向农民或农村集体经济组织购买耕地发展权权力的价值。在满足区域自身粮食需求、保障国家粮食安全前提下,以耕地发展权价值为载体,应建立集粮食安全补偿、区域性差别补偿以及因建设占用耕地等补偿为一体的耕地保护补偿机制。

主体权益下耕地非农化价值损失补偿的反思与重构

耕地及其转化的非耕地同为土地的社会化利用方式,二者的多功能价值具有同一性和差异性。所以,在人类劳动的作用下,耕地非农化价值损失的实质,是土地的多功能价值在其不同社会化利用方式及服务主体之间的相互转移或转化,并没有完全损失(甚至出现增值),也无需全部补偿。但是,由于人类对耕地多功能价值和耕地非农化主体价值损失认识的局限性和不足,造成耕地非农化主体价值损失评估理论和方法存在缺陷,导致耕地非农化价值损失补偿出现重复评估或低估等问题,致使耕地非农化价值损失补偿的实践严重背离其客观真实,极大损伤相关利益主体耕地保护的积极性,最终使耕地保护政策存在缺憾而执行不力。为此,论文基于主体权益保护,采用文献研究和演绎推理等研究方法,从认识耕地及其转化的非耕地的多功能价值入手,分析耕地非农化主体价值损失的客观真实,剖析现有耕地非农化价值补偿的评估理论与方法以及实践所存在的问题与原因,提出完善耕地非农化主体价值损失补偿评估的理论与方法;同时基于耕地天然具有服务于宏观主体的公共物品属性,提出耕地非农化主体价值损失补偿分配所应坚持的服务主体原则、生存发展原则和监管使用原则,并构建耕地非农化主体价值损失补偿的分配机制。其目的在于阐释耕地非农化主体价值损失并不完全等于耕地多功能价值,阐明主体权益下耕地非农化主体价值损失补偿重构的意义,以强化各耕地保护主体的权利和责任,保障耕地非农化主体价值损失补偿及分配的公平性,激发各主体保护耕地的积极性,从而实现对耕地的有效保护。

转移发展权在中国耕地资源保护运用中的再探讨

文章在分析现有耕地保护政策体系所存在弊端的基础上,提出了在耕地资源保护中运用可转移发展权这一构想。重点诠释了可转移发展权的内涵、运作机理,确立了土地发展权转移市场机制的构建方案,探讨了转移过程中参与主体的利益驱动,并对其在耕地资源保护中运用的预期效益进行了深入分析。研究结论表明:以往的耕地保护对于农民来说明显地缺乏经济激励和公平性,导致耕地保护的效果不佳。而土地发展权的引入及其转移制度的确立,不仅可以消除因规划造成的土地所有人之间的利益不均衡,提高农民保护耕地的积极性和开发商的经济激励,而且还能够降低政府成本,这对中国的耕地资源保护有着十分迫切和现实的意义。

耕地总量动态平衡下的耕地保护区域补偿机制研究

耕地保护问题随着社会变迁而发展,耕地异地代保就是这一过程中的产物。在耕地后备资源越来越匮乏的省区,"吃饭"与"建设"的矛盾越来越尖锐。如何既保证国家粮食安全和生态安全,又保证区域间公平高效地发展是当前地方政府耕地保护的一个难点。本文从农地发展权的视角,以农地发展权为国家粮食安全和生态安全的载体,构建耕地总量动态平衡下的区域耕地保护补偿机制,试图以农地发展权的产权手段来解决"异地指标调剂"的跨区域耕地保护问题,为中国耕地保护制度改革提供了一个思路。

武汉市农地发展权定价研究

研究目的:建立农地发展权定价理论模型,测算武汉市石榴红农场的农地发展权价值。研究方法:模型假设法和实证分析法。研究结果:武汉市石榴红农场农地发展权单价为1030.91元/m^2,总的农地发展权价值为155698.34万元。研究结论:(1)农地发展权价值占土地价值的比重较高,且绝对价值量较大;(2)农地发展权价值呈非线性的变动;(3)农地发展权价值主要受到至商业中心驾车时间、商业中心人口变动以及当地农业收入等因素的影响。

地票制度创新与土地发展权市场机制及农村土地资产显化关系

研究目的:探索地票制度的市场化运作创新机制及其与土地发展权市场、农村土地资产显化的关系。研究方法:文献研究法、对比分析法和模型假设演绎法。研究结果:(1)建立了地票制度市场化运作分析框架;(2)构建了土地发展权转移模型,并推导出地票价格应为重庆市城郊分界点城镇建设用地价格;(3)地票价格和土地出让价格存在较大差距,但二者差距小于征地补偿价格与土地出让价格的差距。研究结论:(1)地票制度是利用了土地发展权还原机制,以地票为形式搭建了虚拟指标交易创新制度;(2)地票价格是土地发展权转移价格的体现,当开发总量越小时,发展权转移价格越高;(3)目前地票价格尚不能完全显化土地发展权转移价值,但相对于征地补偿制度,有效地提高了农村土地资产价值,是更能促进资源优化配置的制度创新设计。

中国耕地产权与价值研究——兼论征地补偿

研究目的:规范并界定中国耕地的产权体系及各权利内涵,探讨各耕地权利的价值构成,分析征收耕地的补偿标准。研究方法:逻辑分析法,比较借鉴法,实证法。研究结果:耕地产权体系包含耕地的生产收益权、生存保障权、农地发展权、粮食安全权和生态安全权,各权利价值在不同的社会经济条件下有不同体现;征地补偿应逐步体现耕地各产权价值。

土地发展权价值研究

西方国家通过设置土地发展权有效地保护农业用地、公共活动空地和自然保护区,取得很好的经济、社会、生态效益。近年来,我国一些学者也开始研究土地发展权,但主要集中于土地发展权的归属、配置、流转,很少涉及土地发展权价值的研究。在市场经济条件下,价格作为市场配置资源的重要信号,对资源合理有效配置起着方向性作用。文章系统地论述了土地发展权的价值构成、价格影响因素及土地发展权价格形成机理,最后建立土地发展权价格测算方法。

土地发展权视角下的农民征地价值补偿研究

党的十九大提出乡村振兴战略,而土地问题的解决是乡村振兴的关键环节。有效解决农民征地价值补偿问题是顺利推进土地改革、加快推进城镇化进程的重要内容。为了找出征地补偿问题产生的实质原因,通过将土地价值补偿分解的方式,利用详尽的数据进行研究和探讨,认为在制定征地补偿时应该将土地发展权价值在国家、农民集体和失地农民之间进行合理的分配。为了实现这一目标,就要在法律上清晰界定土地发展权,适度借鉴发达国家的经验,修改征地补偿的制定方法,同时地方政府要减少对土地财政的依赖。

新一轮农地确权对农户耕地质量保护行为的影响研究——基于对耕地感知价值的中介效应检验

从新一轮农地确权颁证切入,考虑确权颁证政策对农户耕地价值感知影响的异质性,进而采用中介效应模型分析验证了确权颁证对农户耕地质量保护行为的促进作用。研究表明:确权颁证加强了农户对地权安全性与稳定性的感知,有效促进了农户在土壤有机质提升和小型农田基础设施建设上的保护性投资;伴随农地确权颁证政策的实施,农户所感知耕地价值的综合得分由高到低依次为社会感知、权属感知和经济感知,且权属和社会感知价值在确权颁证对农户耕地质量保护行为的影响中具有显著的中介效应,而经济感知价值未被证明具有中介作用;若忽视耕地感知价值的影响,新一轮确权颁证对农户耕地质量保护行为的促进作用会被高估;进一步的稳健性检验表明,是否进行土地流转对农户耕地价值感知的影响存在异质性,在只经营自家承包地的农户中,确权颁证对耕地质量保护行为的总效应得到强化。因此,政府应积极巩固确权颁证成果,通过提升农户耕地感知价值来提高其耕地质量保护行为的自觉性。

基于农地发展权的土地征收补偿分配探讨

现有土地征收未考虑农地发展权价值,农民利益受损,导致严重的社会矛盾和冲突。建立兼顾国家、集体、个人利益的土地增值收益分配机制对缓解土地征收过程的矛盾和冲突具有重要意义。根据"谁投资谁受益"的原则,以3个利益相关者在农地发展权实现过程中所占投资比例为标准,以农地发展权定价模型为依据,参照生态服务价值理论,以近期城市扩展区域土地征用数据为基础,采用实证分析方法,提出了农地征收增值收益在农民、农村集体和政府之间相对合理的分配比例,以使三者之间利益分配更加均衡。建议国家认可土地发展权,并确定其权属,进一步均衡土地增值收益在国家、集体及个人之间的分配。

土地用途管制下的开发权交易——基于指标流转实践的分析

我国土地用途管制的特色之一是其年度用地指标分配政策。为了获得更多用地指标,地方政府在实践中创造了多种类型的指标流转方式,这与国外的开发权交易相差不大。无论是为了平衡土地用途管制所导致的土地权利人之间的利益失衡,还是为了化解当前的土地争议,抑或化解耕地保护与用地需求之间的矛盾、促进城乡统筹发展,我国都有必要构建包括实地开发权、转用开发权、市地开发权在内的开发权交易制度,让土地权利人成为最终的交易主体,通过市场来发现各类开发权的价格。

面向可持续发展的城市地下空间开发外部性价值评估及应用

研究目的:分析并量化地下空间对城市可持续发展的外部性价值,为城市地下空间规划和土地管理提供外部性价值数据分析和决策支持。研究方法:服务重置成本法、归纳演绎法、空间计量分析法。研究结果:(1)以SDGs为可持续发展评价标准,提出了“城市地下空间资产”和“城市地下空间服务”的概念及外部性价值指标体系,并建立了服务重置成本法的货币化评估方法框架;(2)提出了基于外部性价值评估的地下空间规划决策及使用权价格评估方法;(3)青岛市市南区的实证分析结果表明,城市地下空间开发产生的正外部价值(外部效益)大于负外部性价值(外部成本),有利于城市可持续发展。研究结论:兼顾正外部性和负外部性的城市地下空间开发外部性价值评估是城市地下空间规划决策和土地管理的关键因素,本文提出的理论框架和评估方法为城市地下空间可持续利用及城市可持续发展提供了一条全面、合理、可行的分析路径。

基于发展权理论的土地增值收益分配研究

土地增值收益分配制度改革是深化土地制度改革的重点,近年来土地收益分配的问题已凸显并成为征地过程中社会矛盾和冲突的主要诱因,因此建立公平合理的土地增值收益分配机制是保护农民土地财产权益的重要保障。本研究以辽宁省某经济技术开发区为例,通过调研数据分析得出,当前该区域的土地增值收益在农民、政府和开发商之间的分配比例约为1:11:5,农民仅获得约6鬈的土地增值收益,无法保障农民充分的土地财产权益和长远生计,而以土地发展权理论为指导测算三者之间的土地增值收益分配比例约为1:2:1,农民可获得约25%的土地增值收益。研究结果表明:土地发展权是农民维护自身利益的重要财产权利,可作为土地增值收益分配的重要理论和实践指导;农民应直接参与或享受到土地增值收益的分配权力和福利降低政府对土地征收权和土地出让权的双重垄断地位;实证分析得出地方政府至少应拿出15%的土地增值收益补贴农民和农村,表明地方政府应将更多地土地增值收益惠及农民和农村。

“准征收”视域下耕地开发权管制的法律表达——基于耕地保护立法背景下的深思

研究目的:探求我国耕地开发权管制的本质,为我国耕地保护立法提供妥适的制度设计方案。研究方法:规范分析法、文献资料法。研究结果:改革我国现行耕地开发权管制法律制度,是我国耕地保护立法不可回避的重要议题。法理上,严格限制耕地转为建设用地的土地用途管制,其实质是对耕地开发权的管制。从财产权“准征收”角度审视,着眼于“对象识别基准”“结果识别基准”和“综合识别基准”,考量平等、比例等原则,积极回应当下城乡关系发展态势,应承认我国现行的耕地开发权管制构成对耕地开发权的“准征收”。研究结论:我国耕地开发权管制法律制度的建设,应在构建耕地开发权“准征收”法律制度的基础上系统性展开,这是提升其规范性、体系性,实现我国土地法学从传统政策性研究范式向现代规范性研究范式转型的内在要求。我国耕地保护立法应以此为导向展开相应的制度设计和规范表达,如此方可实现不同主体间的利益平衡,进而助推粮食安全目标的有效实现。

土地发展权视角下农村宅基地退出机制的构建

在宅基地退出过程中,土地增值收益分配是否合理、宅基地退出是否有偿直接关系到农户退出宅基地的积极性。以土地发展权理论为指导,采用系统分析法、对比分析法和演绎归纳法等方法,在土地增值收益合理分配的基础上构建了农村宅基地退出机制,为引导农民积极退出宅基地提供理论支持和方法指导。

规划管制下土地发展权受限的多情景测度:数量与价值

在统筹推进国土空间规划及用途管制的背景下,揭示土地发展权受限的数量及其价值,对于完善中国空间治理体系、解决不平衡不充分发展尤其是区域差异问题具有重要的理论和现实意义。文章以湖北省为"生态资源优势区"代表性省份,首先运用柯布-道格拉斯(C-D)生产函数模型测算各生产要素在农业与非农业部门中对经济增长的弹性以及土地资源在两部门的边际收益,揭示土地发展权受限的客观现实和成因;然后基于缩小湖北省与"经济发展优势区"经济发展差距的不同情景,测度2009—2018年湖北因处于生态资源优势区而使土地发展权受限的数量与价值。结果显示:(1)土地要素投入对湖北省经济增长具有重要影响。2009—2018年,湖北省非农部门经济增长仍依赖土地要素投入,且土地要素对经济增长的贡献难以被其他生产要素替代。(2)高额的机会成本是土地资源由农业部门向非农部门转移的重要潜在驱动力。2009—2018年,湖北省非农部门的土地边际收益是农业部门的17.03~44.14倍,且呈逐年递增趋势,规划管制的存在导致了土地发展权受限。(3)规划管制背景下,对受限的土地发展权进行补偿具有必要性和可行性。在经济发展水平差距缩小10%~100%的不同情景下,2009—2018年湖北省土地发展权受限数量处于0.53×104~5.35×104hm2之间,对应的价值量占同时期"经济发展优势区"总GDP的比重较低,为0.02%~0.19%。基于此,应开展土地发展权受限补偿的制度建设,从土地发展权产权确认和利益分配机制改革两方面量化和落实土地发展权,并以对土地发展权的底线补偿情景为起点逐步提高土地发展权补偿水平,直至实现完全补偿。