关于“一房二卖”问题的法律思考

实践中“一房二卖”现象时有发生 ,这是房地产法律不健全的一种表现。随着房屋交易市场的日益扩展 ,平衡当事人间的利益和规范交易双方的行为已成为我国立法必须面对的迫切问题。

“一房二卖”中买受人的利益保护

“一房二卖”是常见的房产买卖纠纷。在分析房屋前后买卖合同效力的基础上,对先占有房屋、已进行不动产登记、预告登记、已支付价款等不同情形下房屋归属顺位进行了详细阐述分析。在对于未取得房屋所有权的买受人进行救济时,可以综合考虑出卖人的过错程度、出卖人有无减责或免责的理由、所得利益大小、造成损失大小以及双方的经济状况等来决定赔偿最低限度,并通过建立开发商黑名单制度以及政府部门定期牵头修改格式购房买卖合同等限制、规范开发商的违约行为。

预告登记制度初探

在我国"一房二卖"现象已相当普遍,该情况不仅损及债权人的债权,而且对经济秩序产生了一系列消极影 响,基于物权优先于债权,所以在现行法律制度下,无法对未为物权转移登记的债权人提供确保其实现债权的机制,但若 借鉴德、日、瑞士等国家广泛采用的债权物权化的预告登记制度,则可以顺利解决"一房二卖"的症结,平衡不动产交易各 方当事人的利益,维护正常的不动产交易秩序。