“两集中”政策下土地出让的思考

为加强国内房地产市场的宏观调控,降低各级政府对“土地财政”的依赖,2021年 2月自然资源部适时推行了“两集中”政策,全国22座重点城市试行土地集中出让,引发社会各界的广泛关注。本文介绍了该新政出台的背景和原因,分析了新政实施后出现的新挑战,提出了一些可行的方法和建议。

住宅用地“两集中”供应对土地出让价格影响机制分析

研究目的:采用国内42个城市住宅用地出让数据,基于拍卖关联价值模型分析“两集中”供地政策对土地出让价格及溢价率的影响机制。研究方法:双重差分法、中介效应和调节效应模型。研究结果:(1)前两轮集中供地显著提升了住宅用地出让单价,首轮和第三轮集中供地提升了土地出让溢价率;(2)“两集中”供地通过竞拍者私人价值渠道“筛选”出资金实力更雄厚的联合竞得人参与竞价,从而提高了土地出让价格;(3)“两集中”供地通过市场预期渠道稳定土地出让市场预期,对土地出让价格起到了平抑作用。研究结论:“两集中”政策在短期内改变了市场供求节奏、土地出让竞争格局和竞拍者市场预期,导致地价与溢价率波动。未来“两集中”政策管理需要注意土地供应总量与结构的合理性,弹性调整出让规则,强化集中供地市场信息公开与稳控机制。