“多渠道供给”政策对二手房出售市场的影响——基于利用集体建设用地建设租赁住房试点的实证研究

作为我国房地产调控中的创新举措,以“只租不售”模式为前提,集体建设用地建设租赁住房从供给侧结构性改革出发,对于遏制二手房出售价格和出售量高涨发挥极大作用。选取中国37个大中城市2015年1月至2020年12月的面板数据,采用双重差分模型检验集体建设用地建设租赁住房政策实施前后二手房出售市场的变动。研究显示,集体建设用地建设租赁住房政策对二手房出售价指数和二手房出售挂牌量指数具有显著的负向作用,且经过一系列稳健性检验后结果仍然成立。在我国经济高质量发展的新阶段,集体建设用地建设租赁住房政策通过增加“多渠道供给”,在抑制房价和出售量上涨的同时优化了住房市场结构,有利于解决当下住房难的困境。

农村集体经营性建设用地入市的浙江实践及其经验启示

农村集体经营性建设用地短缺是制约乡村振兴的核心问题之一。一方面是激增的用地需求与极难新增的用地指标;另一方面,部分农村集体土地却处于“沉睡”状态,无法有效利用。自2015年全国农村集体经营性建设用地入市试点改革开展以来,浙江进行了积极探索,形成了一些特色亮点做法。同时,反观试点县和其他地区的实践,也暴露出一些亟待解决的问题。浙江的实践探索表明,下一步全面推进入市需要着重关注三个方面:一是加快建立城乡统一的建设用地市场;二是继续深化改革创新增强内驱动力;三是合理分配土地增值收益以共享发展成果。

集体经营性建设用地入市收益分配:理论、原则与优化路径

收益分配改革是集体经营性建设用地入市改革的中心工作。根据马克思土地产权理论揭示的土地财产收益分配的一般规律,我国集体经营性建设用地入市收益分配有其特有的顺序和内在机理。改革应坚持统筹征收和入市增值收益分配之间的协调,有效平衡各相关参与主体的利益,坚持市场化、法治化和民主化,以及农业提效、农民创收和农村发展等基本原则,沿着以规范的税收方式调节入市收益分配比例、建立不同微观参与主体之间的利益平衡机制、有效平衡集体经济组织与其成员之间的利益关系等路径进行优化。

城乡融合发展背景下集体经营性建设用地入市研究进展——基于Cite Space的文献计量分析

集体经营性建设用地是乡村地域重要的存量空间资源,是推动城乡融合发展的重要抓手和空间载体。基于中国知网(CNKI)收录的期刊文献,利用Cite Space软件,对2003—2022年集体经营性建设用地入市研究的1125篇文献进行知识图谱分析和探讨。研究结果显示:集体经营性建设用地入市研究经历了一个从现实描述到实证分析的知识体系演进过程,初步形成了包含制度设计、产权制度、增值收益分配及规划保障等主要内容的框架体系。未来,集体经营性建设用地入市研究需要从城乡融合和区域统筹发展视角考察与推进,在完善顶层制度设计基础上,明确集体经营性建设用地的特殊属性,进一步研究如何自上而下地规范各地入市的规则体系,延伸对“城乡融合发展”“乡村振兴”“国土空间规划”等内容的探讨,为集体经营性建设用地入市的实践提供参考依据和经验。

小产权房出路何在?——以集体建设用地租赁房试点为视角

2012年2月21日，国土资源部有关负责人在新闻发布会上宣布，：“今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作，为启动全面清理工作做好政策储备。”今年年初，国土资源部批准了上海、北京集体建设用地建设租赁住房试点。虽然集体建设用地建设租赁住房和小产权房是两个不同的概念，但从试点可以发现，小产权房的出路似乎逐渐明朗。

“小产权房”问题的制度根源与规制路径——基于集体建设用地使用权流转制度的反思

小产权房问题长期以来备受各界关注,国土资源部门多次责令各地严查,但各地的小产权房问题并未获得有效解决,其中依托于宅基地建造的小产权房问题的争论最为激烈。这类小产权房的形成原因是多方面的,其中制度原因构成了问题的根源。集体建设用地制度安排的不合理催生了小产权房从初露端倪到覆盖全国再到燎原之势的嬗变轨迹。治理小产权房问题,制度完善与重构是根本,即系统性改进农村集体建设用地的制度设计与立法规定。

小产权房问题的经济分析与对策思考——以农村集体建设用地流转为视角

本文就当前火爆的小产权房交易市场,分析了小产权房产生和发展的原因,考察了重庆市江津区孔目村的土地流转模式,并对农村集体建设用地流转进行经济学分析。在此基础上提出了解决小产权房问题的对策——即建立农村集体建设用地流转制度,通过复垦平整和集中安置回迁,集约化发展农村集体建设用地上的房地产开发。

农村小产权房中的非市场购买风险偏好——对农村集体建设用地入市的思考

研究目的,基于不完全契约理论的分析,重点探索制度环境、非市场风险机制和行为人的有限理性等因素对小产权房购买的非市场购买风险偏好的影响,籍以此对农村集体建设用地入市问题的给予思考。研究方法,采用Probit模型进行量化研究。研究结果,(1)购房者对风险问题的偏好呈现逐步上升的趋势;(2)收入变量对购房者的影响最大,资本不足引发低风险意识的消费偏好;(3)购房者对于购房合同法律效用及对潜在损失的担忧极为严重;(4)购房成本类变量的区域房屋均价因素在客观变量控制中占据主导地位。研究结论,(1)当前农村小产权房交易双方对制度变迁存在正向期望,其驱使交易双方在损失状态时愿意承担风险以满足现有物质生活需求,以致更注重短期利益而对长期利益存在模糊愿景;(2)城乡土地价值、房地产价格剪刀差是推动农村小产权市场繁荣的直接原因,在这种剪刀差存在的背景下,农村小产权房交易双方的理性自觉就必将使之永续存在,这种隐性入市势头难以逆转;(3)农村集体建设用地及其上之建筑物的市场地位不被认可是农村小产权房交易问题的根源,即便非市场风险广泛存在,这种制度推动实践仍将继续存在,此亦打破城乡二元结构、促进农村转型升级的必然趋势。

集体建设用地再开发中的土地产权政策建议--广东省“三旧”改造的实践及启示

集体建设用地再开发过程中所涉及的首要问题就是产权问题。文章在对集体建设用地再开发中产权关键问题进行阐述的基础上,以广东省"三旧"改造实践为例,分析"三旧"改造产权选择模式、政策依据及存在的制度障碍,并提出完善集体建设用地再开发中土地产权政策的建议,以期为推进集体建设用地再开发中土地产权问题的破解提供理论和实践指导。

北京市集体建设用地建设租赁住房试点典型实例调查

核心提示利用集体建设用地建设租赁住房试点政策,是完善租购并举的住房体系、促进建立房地产市场平稳健康发展长效机制的重要举措。北京市昌平区海鶄落村集体建设用地建设租赁住房试点实施较早,通过梳理分析这一项目的曲折历程,有助于识别政策实施过程中的风险,为试点推进提供有益借鉴。

初探农村集体建设用地使用权流转中的产权制约问题

本文以农村集体建设用地使用权流转作为探讨视角,在全面阐述中国农村集体建设用地使用权流转的立法现状及实际运行情况的基础上,提出现有农村土地产权制度的缺陷是束缚集体建设用地使用权流转的根本原因,并进一步从产权角度提出完善农村集体建设用地使用权流转的建议。

农村集体建设用地产权流转价格形成机理

完善的产权流转价格形成机制,是权利主体资本化其权利的主要体现,能够充分兼顾流转参与主体的利益。双重稀缺性、产权的可交易性以及产权的细分性,能促进产权流转价格的形成。市场机制的完善、土地权利的平等以及产权实施能力的增强是完善产权流转价格形成的有效措施。

集体建设用地建租赁住房的思考与展望

今年8月,国土资源部会同住房和城乡建设部,确定在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,并出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。笔者在探讨集体建设用地建租赁住房的必要性和可能引发的问题基础上,思考并提出了集体建设用地建租赁住房的可能路径,以期能对下一步试点工作的开展提供借鉴。

集体建设用地流转中的产权体系重构与政策设计

集体建设用地流转实践中出现的系列问题已昭示,积极稳妥地推进集体建设用地流转的关键在于构筑与城乡经济发展相适应的集体建设用地产权体系,并建立健全相应的流转与退出政策机制。因此,从产权分立和分类管理的视角,对集体建设用地使用权进行产权体系重构,确定其产权主体,并对其使用权的获取、流转与退出机制进行科学的设计,对其增值收益进行合理的分配有着至关重要的意义。

集体建设用地建租赁房的困境与对策——基于北京市的探索实践

为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,今年8月,国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,根据地方自愿,确定了北京、上海等第一批13个试点城市,可利用集体建设用地建设租赁住房。这一政策意义重大,影响深远,在推进集体建设用地入市、建设城乡统一土地市场方面取得了实质性突破。

集体经营性建设用地制度:改革逻辑与未来走向——基于不完全产权-租值耗散的理论分析

农村集体经营性建设用地制度改革,有助于建立城乡统一的建设用地市场和推进乡村振兴战略。从不完全产权-租值耗散理论分析和集体经营性建设用地制度改革历程梳理发现,改革开放以来我国集体经营性建设用地经历了全面管控、增减挂钩和直接入市三个阶段,并呈现出改革目的从低效向高效转变,改革动力从管控价格向市场价格转变,改革内容从法律产权向经济产权转变,改革成效从政府垄断向还权于民转变等四大特征;整个改革的逻辑是在产权结构和产权行为的双轮推动下从租值耗散到耗散收敛最终达到租值优化的过程。集体经营性建设用地制度的未来改革应进一步健全产权运行的相关机制,避免产权主体虚置,保障与提高产权主体决策的自主性,完善出让收益权的顶层设计。

农村集体建设用地流转建租赁房的若干制度思考

集体建设用地用于租赁房建设,牵涉面很广,要达到利用已有的集体建设用地建租赁房的目的,必须从规划、计划、投资主体、产权设置、经济收益分配以及市场流转等方面进行研究,并在试点中加以规范、推广。

我国集体建设用地产权制度变迁研究

为弥补学界对集体建设用地产权制度研究不足,本文借鉴制度变迁理论,从集体建设用地产权制度变迁的需求动因和供给可能分析入手,对当前制度变迁的进程进行研究,以期对我国农村建设用地产权制度变迁的规律进行总结。

中国集体建设用地产权制度的现状及演进

为弥补学界对集体建设用地产权制度研究不足,笔者拟运用制度变迁理论,分析集体建设用地产权制度的历史演进过程,从制度需求和制度供给视角探究集体建设用地产权制度的变迁机理和发展方向。研究发现,与国有建设用地产权相比,现行集体建设用地产权明显变现为"同地不同权、同地不同价"。在源于要素价格上升和外部利润积累而引致产权制度变迁需求的背景下,国家供给集体建设用地产权制度的成本-收益结构发生剧烈变化,在可供选择的制度集合内,国家应保证集体所有制平等地位,健全集体内部决策机制,完善使用权直至可交易。集体建设用地产权制度变迁过程是制度需求和制度供给共同作用的结果,社会发展赋予制度需求差异性,全国各地试点为制度供给提供了多样选择集合,最终实现集体建设用地产权制度需求-供给平衡。

集体建设用地入市的产权障碍、负面影响及对策

农村集体建设用地入市流转是我国经济发展的必然要求,其势在某些经济发达地区已不可遏止,然而,所有权归属不清、使用权受过多限制、处分权和收益权残缺等产权制度障碍使农村集体建设用地在流转中产生许多矛盾和问题,因此,解决农村集体建设用地在流转中的产权制度障碍成为当务之急。具体对策为:明确所有权主体,保护农村集体建设用地所有权;放宽对使用权限制过多;保护农村集体建设用地处置权和收益权等。