宅基地使用权抵押问题的审视与厘正

抵押是实现用益物权收益权能的重要手段,允许宅基地使用权抵押符合宅基地“三权分置”改革中放活宅基地使用权的实践需求,也是城镇化进程中赋予农民更多财产权利的必要手段。结合我国各地宅基地使用权抵押试点的现实做法,我国应在房地一体及抵押登记的原则下设计科学可行的抵押规则。具体而言,应当基于确权登记确定适格的抵押人,将申请抵押前提限定在抵押财产外申请人仍有其他稳定居所;在宅基地使用权担保价值方面,应建立宅基地使用权价值评估平台,规范评估担保价值;考虑到宅基地资格权的身份限制及保障农民基本生活权益的需求,建议引用强制管理理念创新抵押权实现方式,同时逐步放宽抵押财产受让人范围,并通过设定赎回权为农户创设回复宅基地使用权的渠道。

房地一体原则的研究

物权法第一百四十六条规定了建筑随建设用地使用权的处分一同处分,而第一百四十七条规定了建设用地使用权随建筑的处分一同处分。建筑物、构筑物及其附属设施在物理状态上呈现出独立的个体特征,法律规定采取“房地一体”原则使其在实践中得以作为一体流转,以消除房与地权利不归为一人的处境。房地确权一直是国计民生心系的大事,“房随地走”、“地随房走”的裁判原则,已经深入人心,很大程度上能够对当事人的纠纷给出较为公平的答案。文章从房地一体转让、抵押两方面研究“房地一体”原则的适用,并展望不动产统一登记制度逐步推行。

房地产抵押估价中的谨慎原则

谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。笔者对此有几点自己的理解，这里冒昧道出，不妥之处请同仁们指正。

浅析工业房地产抵押的谨慎原则运用

因近年来经济形势不景气,加上新旧动能转换的要求,传统工 业面临着进一步洗牌,金融机构应更加谨慎办理由工业用地及厂房 提供押品的抵押类贷款。另外由于拍卖属于强制性的司法行为,原产 权人没有权利讨价还价,买受人需要在较短的时间内决定购买,没有 充分时间进行考虑,特别是需要在短时间内支付全部款项,因此价格 一般比正常交易低得多,还要考虑市场需求面窄、购买者的额外支出 等问题。

解读房地产抵押评估中的“谨慎”原则

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会目前共同发布的《房地产抵押估价指导意见》第五条规定：房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。第十五条规定：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。这是第一次将谨慎原则引入房地产估价活动，而谨慎性原则长期以来一直是会计行业、

房地一体化原则与区别化登记类型分析

房地登记与百姓生活息息相关,是我国民众十分关心的话题之一。本文结合相关的法律法规和大量的文献资料,对房地一体化登记原则和区别化登记类型进行了简要分析,实现真正的房地一体登记。

房地单独抵押、房地分别抵押的效力——以《物权法》第182条为分析对象

在房地一致原则之下,建筑物及其占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押,但房地单独抵押、房地分别抵押时,并不能仅因违反这一原则而被认定无效。房地单独抵押时,抵押权人就未抵押财产取得法定抵押权;约定抵押权和法定抵押权构成共同抵押,共同担保主债务的履行。房地分别抵押时,各抵押权人仅就其设定抵押权的财产享有抵押权,就其未设定抵押权的财产不享有法定抵押权,但在实现抵押权时,应依《物权法》第146、147条的规定,就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并变价,各抵押权人仅就其享有抵押权的抵押财产所占变价款中的比例优先受偿。

房地产抵押估价实务探析

本文主要探讨分析房地产抵押估价中的几个重要问题 :法定抵押范围、法定生效条件、估价原则的实际运用。

未办抵押登记的房地产抵押合同相关问题研究

实践中常常有这样的事件发生：银行和A公司签订借款合同,同时与B公司签订抵押合同,约定B公司以其自有房产为A公司借款提供抵押担保。随后银行依约向A公司发放了贷款,但B公司的房产未办理抵押登记。银行作为未进行抵押登记的房地产抵押合同的权利人和义务人,在抵押合同未进行抵押登记的情况下,到底具有什么样的请求权？搞清这个问题是解决此类事件引发争议的关键所在。

房地产抵押价值评估探析

在房地产抵押贷款中，明确抵押房地产的价值是防范房地产信贷风险、维护房地产抵押当事人合法权益的前提和条件。房地产抵押价值评估时，要遵循谨慎原则，明确估价对象的合法性，估价时点通常为完成估价对象实地查勘之日。抵押价值评估要从抵押房地产的通用性、

对房地产抵押估价的几点思考

一、房地产抵押估价委托遇到的问题及建议对策 在当今中国房地产估价市场中能一点不受委托方的影响，完全凭房地产估价机构和房地产估价师做出专业判断，是比较少的。建设部、人行、银监会的建住房[2006]8号文件对此是充分考虑到的，提出：“房地产抵押估价原则上由商业银行委托”，

给“房地一体”松绑——在我国农村房屋流转视野下

现阶段我国农村房屋流转受限主要原因有二,一是对房屋与土地流转关系采用的是房地一体原则,二是宅基地使用权流转受限。本文只探讨坚持房地一体原则对农村房屋流转的限制,支持农村房屋与土地可以分别流转,即对房屋和土地关系采用二元主义立法模式。并通过对法定租赁权制度的借鉴,达到农村房屋自由流转之目的。

农房抵押的法律困境与对策研究——基于安徽省农房抵押试点地区的调研

农房是农民享有的一项重要的财产。通过安徽省农房抵押试点地区的调研发现,现行法律对宅基地使用权的禁止抵押和受让对象的限定成了农民住房财产权发展的障碍。宅基地使用权的法律开禁和有偿使用及建立农房抵押权实现后政府收储机制能有效解决农民融资难、农村宅基地空闲严重问题,有利于盘活农村宅基地及发展农民住房财产权。

房地产抵押估价委托付费模式探讨

建设部、中国人民银行、银监会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第三条规定：房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托方提供。也就是说房地产抵押估价可以由商业银行委托，也可以由借款人委托，谁委托谁付估价费。问题是商业银行委托估价、

合肥市房地产市场 实现“一体化”管理

日前,合肥市人民政府发布了《合肥市国有土地使用权转让、出租、抵押实施细则》。共七章三十二条。其主线:坚持了房地产市场一体化”的经营管理原则. 《细则》确定合肥市房地产管理局为本市国有土地使用权转让、出租、抵押等经营活动的主管部门。合肥市房地产产权监理处为本市国有土地使用权转让、出租、抵押等经营活动的管理机构,将房地产主管部门单一的房产市场管理转变到房地产市场统一管理。市房地产局抓住机遇,积极组织运作,进展顺畅。

农民住房财产权抵押的制度障碍及解决途径

为了解决农村融资难的问题,十八届三中全会提出了以农民住房财产权抵押贷款的思路。但是这一政策的实施面临着来自现行法律及土地制度的多重障碍。针对"住房财产权"这一概念包括或不包括宅基地使用权两种情形,在保障农民基本居住条件的前提下有两种可供参考的解决模式,即突破我国现有制度在房屋转让中采取的"房地一体"原则,通过土地上叠加权利的方式解决房屋的土地权源;或是淡化宅基地的住房保障功能,有条件突破现有的宅基地流转的某些限制,以真正实现农民充分享有宅基地使用权所蕴含的财产意义。

农村宅基地使用权抵押流转的制度审思

近十年来,围绕法律是否应放开农村宅基地使用权流转,学界展开了旷日持久的激烈争论。争论的焦点在于:农村宅基地使用权能否向本集体以外的社会成员流转。事实上,农村宅基地使用权能否抵押流转,更多体现的是政策问题和社会问题,而非单纯的法律问题。十八届三中全会关于完善农村宅基地制度的决定在某种程度上让"开禁"之争尘埃落定,"开禁"是必然趋势。但囿于配套的法律制度欠缺,各地试点调研工作尚待深入等诸多问题,宅基地使用权抵押流转的"暖春"似乎并未到来,"开禁"之路仍任重而道远。

论构建我国住房抵押贷款担保制度

我国住房抵押贷款市场发展不足的根源在于一级市场高风险性和二级市场低流动性的非良性互动形成的市场发展“陷阱”。住房抵押贷款担保提供的“制度冲击”有助于通过增强一级市场的安全性来促进二级市场的流动性 ,进而推动两个市场良性互动发展。借鉴国际经验 ,我国住房抵押贷款担保制度的设计应遵循政府导向。

“三权分置”改革下农村房屋抵押合同效力探究

在司法实践中,关于农村房屋抵押合同的效力问题一直存在着有效与无效之争。法院基于“房地一体”原则,常常认定农村房屋抵押合同无效。虽然法院的认定没有违背农村宅基地使用权不得抵押的法律规定,但与目前适度放活宅基地和农民房屋使用权的政策目标相差甚远。在目前的法律框架下,“房地一体”原则有其规范的适用范围,不宜盲目适用于农村房屋抵押合同。在符合政策原则的条件下贯彻农村房屋与宅基地处分相分离的原则,承认农村房屋抵押合同有效,可以充分发挥农村宅基地和房屋的经济价值,促进新农村建设。

宅基地使用权继承规则之合理构造

宅基地使用权的产生依托中国独有的社会背景,该项权利能否继承在理论和实务中均存在较大的争议。占用宅基地使用权所获得的个人利益与集体经济组织的利益二者之间,在普遍遵循“房地一体”原则时产生冲突。同时,实证研究表明我国农村宅基地及房屋闲置问题日渐突出。在这种情况下,以避免农村土地资源闲置浪费和保障农民居住权和生存权为基本目标,通过对宅基地使用权继承规则进行合理构造,达到盘活宅基地的经济价值的目标,迎合时代发展,实现其财产性与保障性的平衡。