房产交易居间合同“跳单”条款的效力分析——以最高人民法院“指导案例1号”为例

以最高人民法院公布的指导性案例的1号"跳单"案件为例,梳理二审法院在二手房居间交易纠纷裁判过程中的三个争议焦点,分析房屋居间合同中"跳单"条款的法律效力和"跳单"行为的法律后果,提出对防范"跳单"现象而建立居间活动必要费用阶段性收取、规范二手房居间交易合同范本的机制性构想。

论房屋买卖居间合同“跳单”行为——从最高人民法院《指导案例1号》出发

“跳单”现象在我国的房屋买卖居间实务中频发。目前有关法律规范的不完善导致相关“跳单”案件的裁判也不统一,种种法律问题亟待解决。一般房屋买卖的居间方都以禁止“跳单”条款来对“跳单”行为进行规制,学术界对该条款的性质认定不一,主要观点包括有效说、无效说、条件拟制成就说和相当关系因果说。目前我国司法实务对于“跳单”行为是否构成违约的认定,应结合禁止“跳单”条款是否具有法律效力来综合考量。根据无效说的观点,该条款不具有法律效力。这种认定更有合理性和法律适用性。