Research on the Reform of Real Estate Taxation in the Personal Housing Ownership Link

Housing is related to the well-being of people’s livelihood,but at present,the real estate market is overheated,and the price of commercial housing remains high.The implementation of the reform of real estate tax in Shanghai and Chongqing has aroused heated discussions in the society.A timely promotion of real estate tax reform and legislation can play a role in tax regulation.This study takes the reform of real estate tax in regard to personal housing ownership link as the research theme and discusses the setting of collection scheme,the application of tax evaluation technology,as well as tax collection and management.

住房产权对城镇居民家庭经济地位变动的异质性影响

依据2010年、2012年、2014年、2016年和2018年的中国家庭追踪调查数据,考量住房产权对居民家庭经济地位变动的异质性影响。结果显示:由于完全住房产权获得的房奴效应超过其财富效应,存在贷款偿还压力的家庭为了保证月供还款,不敢冒险追求具有更好工作前景和高工资的职位或创业机会。完全住房产权获得对居民家庭经济地位提升有负向影响,部分产权获得对居民家庭经济地位变动的影响不显著,住房产权获得对老年群体、低学历群体家庭经济地位提升负向影响显著,对青年群体、高学历群体的家庭经济地位变动的影响不显著。

基于AutoCAD的农房确权数据处理工具设计与实现

根据农村房地一体确权工作的作业特点,本文设计开发了基于AutoCAD的农房确权数据处理工具,能有效地进行农村房屋所有权确权数据的检查、修改、提取和输出,实现了农房确权数据的批量化处理,操作简便、功能全面,能够满足实际作业需求,极大地提高了农房确权数据处理的效率,节约了时间和人力物力,为加快推进农村房地一体不动产确权登记发证工作提供了重要支撑。

居者有其屋:新加坡住房保障体系建设经验与启示

在解决国民住房问题上,新加坡奉行“居者有其屋”政策,取得了举世瞩目的成就。本文首先介绍新加坡住房保障体系的建设背景和税制概况,然后分析该国土地制度、金融制度、税收制度和供给制度等方面的优势,最后提出:明确功能定位,引领房地产税改革;打破户籍壁垒,精准识别保障对象;盘活现有存量,扩大租赁住房供给;推行租购同权,坚定维护租户权益。希望以期为我国的住房保障建设提供一些参考。

英国共有产权住房实践与启示

作为“居者有其屋”的产权住房保障政策之一,共有产权住房自2014年起在中国各省份由点及面试点推广,却未能实现预期目标。英国共有产权住房在40多年的发展历程中不断调整与反思,具有较大的参考价值。本文从英国共有产权住房的发展历程、角色地位和运作模式出发,通过与其他产权保障型住房的对比,发现共有产权住房是英国阶梯式住房保障体系中的重要配角,相比于租房有明显优势,同时为政府带来经济和政治效益。但它并不能有效地帮助“夹心层”缓解购房压力,还存在设计复杂、持有成本较高、缺乏流动性、资产价格下跌与法律风险等诸多负面效果。我国当下的共有产权住房保障政策实践中,应当吸取英国的经验和教训,明确定位并完善优化共有产权住房政策。

共同富裕视域下共有产权住房的定价政策

住房问题既是民生问题也是发展问题,应加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2021年,国务院提出需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。本文从历史维度总结了房改公房、经济适用房和限价商品房的经验及局限,认为共有产权住房的定价应与市场价格挂钩,减少投资牟利动机,公平分享收益;从理论上剖析了保障性质的共有产权住房定价的影响因素及定价方法,发现其定价以收入法为主,兼顾市场和成本等因素;并总结了新加坡组屋、中国北京和上海共有产权住房定价的实践经验。结合共同富裕的目标,应完善共有产权住房的成本共担、利益共享机制,明确定位和准入标准,优化分配规则、价格和产权管理办法、税费等政策设计,以实现共有产权住房的合理定价。

政策工具视角下我国共有产权住房政策评估与优化研究

共有产权住房是我国住房保障体系的重要组成部分,有助于中低收入群体居住和产权双重诉求的实现。为了发现我国共有产权住房政策存在的问题,并有针对性地加以研究解决和优化,本文从政策工具和生命周期两个维度构建了共有产权住房政策二维分析框架,其中,政策工具分为供给型、需求型和环境型等三种类型,生命周期划分为规划建设、审核配售、供后运行和退出转让四个阶段。在此基础上,以59份共有产权住房政策文件为样本,通过内容分析方法对政策文本进行量化分析。研究发现,我国共有产权住房政策存在政策工具分布不均衡,总体呈现出重环境型、轻需求和供给型的不均衡状态;忽视了生命周期整体性,重点关注规划建设和审核配售阶段,对供后运行和退出转让阶段关注不够;政策工具的目标取向模糊,缺乏与生命周期的匹配等问题。针对上述问题,建议政府在制定共有产权住房政策时,优化政策工具结构,合理增加供给型政策工具,重视需求型政策工具的拉动作用,适当减少对环境型政策工具的依赖。充分考虑生命周期的整体性,将有限的政策资源合理分配到生命周期各个阶段。注重政策工具与生命周期的整合,在明确生命周期各阶段目标和发展需求的前提下,选择合适的政策工具,发挥政策工具的协同效应,推动不同阶段政策目标的快速实现。

抵押预告登记权利性质的解释路径

抵押预告登记制度的合理适用,关乎我国住房金融市场的稳定与有序。《中华人民共和国民法典》第221条所规定的预告登记制度,应当被区分为所有权预告登记和抵押预告登记。所有权预告登记制度旨在保障所有权变动的顺利发生,故限于目的上的单向性、权利结构上的单重性及实现手段上的单一性,只能通过请求权的行使来确保权利的实现。基于抵押预告登记兼具担保物权和预告登记的性质,通过引入期待权理论,明确了权利人享有对预购商品房的支配权和对抗第三人的效力,以确保抵押预告登记之债权的实现。

人才安居政策执行的实践审视及改进策略——以广州市南沙区为例

人才安居问题业已成为制约城市人才引聚力和经济发展活力的重要因素之一。各地政府陆续出台了一系列人才安居政策,竭尽所能引聚人才。但现有人才安居政策执行过程中普遍存在着准入条件较高、申请程序繁杂、退出机制不完善、政策内容与人才需求适配性低、政企沟通不畅等问题,致使政策执行效果欠佳,难以实现既定政策目标。广州市南沙区借助营智环境建设契机,建立起以力度大且惠及广、兑现快且程序简、应需求且服务优为亮点并覆盖与衔接共有产权房、人才公寓、住房补贴等的人才安居政策,不仅将技能型人才纳入政策对象范畴,而且努力提升人才一站式服务质效,悉力创新共有产权房使用机制,尤其是其人才共有产权房流转和退出机制,既体现了一级政府对人才工作的高度重视,也彰显了其创建国际化人才特区的积极作为,为其他地区制定和执行人才安居政策提供了全新思路和优质样板。其实践做法值得研究借鉴,但仍需动态持续改进。

多技术融合在农村“房地一体”不动产权籍调查中的应用

为确保农村“房地一体”不动产权籍调查的效率,本文提出综合运用无人机倾斜摄影、移动背包扫描、移动终端App权属调查、FME质检入库以及全周期监理检查机制等多项技术手段,构建一套高质量、高效率的农村“房地一体”不动产权籍调查新模式,有效地保证了调查结果的准确度,为农村“房地一体”不动产登记工作提供翔实和准确的数据支撑。

保障房住户“业主”身份辨正

近年来,同一小区内商品房业主与保障房住户因小区公共设施使用问题引发的群体冲突时有发生,症结在于二者是否具有平等的业主权利存在争议。对“业主”涵义的历时态考察与共时态比较表明,将合法占有、居住房屋,并事实上对房屋具有管领力的住户视为业主,并未超出业主一词的基本涵义,这为保障房住户业主身份的认定提供了理论基础。而在事实基础层面,保障房住户实际已经履行了业主义务,现行司法解释相关业主条款的制定逻辑与意图,又为保障房住户具有业主身份提供了规范基础。因此,结合产权型保障房的有限产权特征、租赁型保障房的租赁关系物权化特征,分别运用扩张解释与类推解释,可在现行法框架下得出保障房住户具有业主身份的结论,这也是此类纠纷诉源治理的前提。

农村集体土地所有权确权登记技术探讨

针对农村土地及房屋所有权确权登记中面临的主要技术问题,本文以杭州市萧山区农村集体土地及房屋所有权确权登记工作实践为例,对宗地权属调查、地籍和房产测量、房产分户图绘制、数据库建立等进行了重点探讨分析,对存在的问题、遗留的问题提出了改进意见和建议,可为我国农村集体土地确权登记发证工作提供理论支撑和实践经验。

福州市共有产权住房政策研究

随着国家保障房制度的发展,共有产权住房逐渐成为各地区保障性住房领域新的政策方向。福州市于2018年推出首批共有产权住房,然而仍有未完善之处。在学界对共有产权研究分析基础上,通过对福州共有产权住房政策的分析,以及从供需两个角度,对福州市第一批共有产权进行挖掘分析,分析其中存在问题,并为完善福州共有产权住房制度提供对策建议。此研究为共有产权住房保障模式的发展和完善,以及向全国推广建设经验提供对策参考。

Will Joint Ownership Housing Help The Less Well-off?

Recently, a local government’s decision to pay part of housing costs for individuals attracted nationwide attention. In an effort to help middle and low-income groups

倾斜摄影测量在农村房地一体测绘中的应用探讨——以安徽省宣城市为例

为切实维护农户的合法权益,建立健全“归属清晰、权责明确”的农村产权制度,按照促进城乡统筹发展要求,应积极稳步开展房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作,其中房地一体测绘成为关键一环。为提高测绘技术水平,应科学采用测绘新技术。倾斜摄影测量能达到高效率、高精度测绘的目标,在农村房地一体测绘中发挥了突出的作用。基于此,本文重点分析了农村房地一体测绘中倾斜摄影测量的应用要点,对实际工作具有指导价值。

The Reform on Housing Ownership in Urban China

ＴｈｅＲｅｆｏｒｍｏｎＨｏｕｓｉｎｇＯｗｎｅｒｓｈｉｐｉｎＵｒｂａｎＣｈｉｎａＬｉＹａｎｇＷｉｔｈｔｈｅｄｅｅｐｅｎｉｎｇｏｆｈｏｕｓｉｎｇｒｅｆｏｒｍ，ｔｈｅｉｓｓｕｅｏｆｈｏｕｓｉｎｇｏｗｎｅｒｓｈｉｐｈａｓｃｏｎｓｔａｎｔｌｙｂｅｅｎｒａｉｓｅ...

论居住权制度在我国的建立

我国并没有形成对居住权利规范且完整的保护制度。从物权法的发展趋势,我国的社会现实,司法实践之需求以及物权类型内部的协调、功能互补等方面考察,皆有建立居住权制度之必要。虽然2 0 0 2年提交的《民法典(草案)》首次在物权法编规定了居住权,但极不完备,尚有许多需要检讨和进一步完善之处。设计出一个适应我国国情的居住权制度,并协调居住权与其他民事权利可能发生的冲突是制定我国未来《民法典》的迫切任务。

市场化下城市居民的住房选择:以广州为例

以广州为例,分析了中国市场化过程中城市居民住房选择行为的变迁及其影响因素。中国大城市现有的住房存量结构受到住房制度改革,尤其是1998年住房货币化改革的深刻影响。由福利分房的再分配体制向住宅商品化的市场体制转型的过程中所采取的赎买措施是造成城市居民高自有率的主要原因。随着转型的逐步完成,未来城市住房的增量结构将更多地受到市场机制的影响。市场化要素如人力资本,收入,私有经济,价格对住房选择影响显著。收入和教育的提高对住宅的拥有及价格/质量都有显著的提高作用。随着市中心房价的大幅升高,城市新增人口的居住选择有逐步郊区化和次中心化的趋势。

中国城市住房产权分化机制的变迁--基于广州市(1980-2009)的实证研究

从制度嵌入性角度提出影响住房产权分化机制的三种约束形式:偏好约束、体制约束和市场约束。随着住房分配制度由再分配向市场化转型,住房自有产权偏好逐渐形成,体制约束不断降低,市场约束逐渐增强。本文提出住房产权分化的市场转型假设,认为中国城市住房产权分化机制将越来越体现城市居民市场能力的差异,而非再分配能力的差异。通过2009年在广州城区收集的广州市民生活与住房变迁资料对该假设进行了检验。

英国提高保障性住房项目可持续性的策略及其启示

作为最早针对住房问题实施住房保障政策的国家,英国不仅成功地解决了住房问题,而且还实现了保障性住房的可持续发展,其成功经验值得我国借鉴。系统地总结了英国在提高保障性住房项目社会可持续性、经济可持续性和生态可持续性方面的策略,包括建立紧密协作的管理队伍、多主体参与保障性住房的供给、设计和建造可持续的保障性住房等。并根据我国保障性住房项目的发展现状和存在的不足,提出对我国保障性住房项目可持续发展的启示。