Research on the Reform of Real Estate Taxation in the Personal Housing Ownership Link

Housing is related to the well-being of people’s livelihood,but at present,the real estate market is overheated,and the price of commercial housing remains high.The implementation of the reform of real estate tax in Shanghai and Chongqing has aroused heated discussions in the society.A timely promotion of real estate tax reform and legislation can play a role in tax regulation.This study takes the reform of real estate tax in regard to personal housing ownership link as the research theme and discusses the setting of collection scheme,the application of tax evaluation technology,as well as tax collection and management.

未登记房屋继承纠纷的司法分歧及其应对

未登记房屋继承纠纷是司法审判的难点。对435个未登记房屋继承纠纷案例整理分析发现:就未登记房屋的继承请求,法院既有裁决不作处理的,也有裁决处理房屋的管理使用权或处理房屋所有权的;对拟继承的未登记房屋折价补偿款无法协商一致时的处理,也存在司法分歧。裁决不作处理,无法实现司法定分止争的审判效果,应当严格限制或规范其适用;裁决处理管理使用权尚缺乏法律援引,应当补充司法解释作为正式依据;裁决处理管理使用权或处理所有权,各有合理适用空间,应当基于司法实践归纳各自具体适用情形,缓和两者的适用冲突。当事人对未登记房屋的折价补偿款无法协商一致,不是裁决不作处理的充分理由;折价补偿的对象是管理使用权还是所有权,取决于法院对未登记房屋继承纠纷的处理方式。

论借名购房纠纷房屋物权的归属

司法实践中经常遇见所谓借名购房问题,这种房产物权名实不符的现象给相关司法裁判带来困惑,而《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)以及相关的司法解释中均没有对此类行为作出明确规定,各地法院在审理过程中的处理结果也不尽相同。对此,司法裁判应从意思自治的民法理念出发,结合《民法典》的基本法理及相关司法解释精神,在对借名购房纠纷中房屋物权归属进行系统法理分析基础上作出妥当处理。

住房产权对城镇居民家庭经济地位变动的异质性影响

依据2010年、2012年、2014年、2016年和2018年的中国家庭追踪调查数据,考量住房产权对居民家庭经济地位变动的异质性影响。结果显示:由于完全住房产权获得的房奴效应超过其财富效应,存在贷款偿还压力的家庭为了保证月供还款,不敢冒险追求具有更好工作前景和高工资的职位或创业机会。完全住房产权获得对居民家庭经济地位提升有负向影响,部分产权获得对居民家庭经济地位变动的影响不显著,住房产权获得对老年群体、低学历群体家庭经济地位提升负向影响显著,对青年群体、高学历群体的家庭经济地位变动的影响不显著。

宅基地所有权、使用权与房屋所有权冲突及其解决——以实现宅基地“三权分置”目标为切入点

在“三权分置”目标下,宅基地制度改革应当实现宅基地及地上房屋“动态”式流转,以充分释放宅基地财产权利属性。受限于“静态”式保障功能目标,宅基地所有权、宅基地使用权与房屋所有权会因农村房屋的买卖、继承、赠与、租赁、抵押或其他经营行为而发生权利冲突。解决该等冲突的关键在于“宅基地资格权”的创设。宅基地资格权因宅基地资格权人身份改变,或因宅基地使用权的取得、流转、退还等发生变化。可在宅基地初始分配保障农民居住利益功能不变的情况下,突破宅基地使用权身份限制并设定宅基地使用期限,以实现宅基地及地上房屋的有序流转。

农房盘活视角下宅基地利用合法化新解

农房盘活有其政策背景,既有政策激励也有政策限制。将适度放活农房使用权的政策意蕴分解后,厘清“适度”之界限与“放活”之方式,结合试点地区“盘活”之形式,得出以转移所有权为锚而分为未转移农房所有权与转移农房所有权并加以阐述。考量现有政策分析得出,宅基地使用权并非无期限,且宅基地使用权依附于房权,房权可以吸收地权。为适度放活农房之使用权以及增加农民财产性收入,提出建构宅基地有权使用制度,辅之以农房使用寿命为期限的盘活制度,但原农房所有权人(宅基地使用权人)之权利会因是否转移农房所有权而有所不同。未转移农房所有权的农民,在农房灭失后,可基于成员资格重新申请宅基地使用权,形成了物尽其用和权利保障的良性循环,反之则不然。从而引申出农房盘活的构想,包括农房盘活中的主体确定、盘活形式的扩张与限制、盘活的期限设置、盘活的底线坚守与盘活的登记与备案。

基于AutoCAD的农房确权数据处理工具设计与实现

根据农村房地一体确权工作的作业特点,本文设计开发了基于AutoCAD的农房确权数据处理工具,能有效地进行农村房屋所有权确权数据的检查、修改、提取和输出,实现了农房确权数据的批量化处理,操作简便、功能全面,能够满足实际作业需求,极大地提高了农房确权数据处理的效率,节约了时间和人力物力,为加快推进农村房地一体不动产确权登记发证工作提供了重要支撑。

福利体制视域下德国住房保障政策研究

完善的住房保障政策,乃社会稳定之基石。当前,我国正处于社会转型的关键期,住房市场供需矛盾依然突出,一些地方房价大起大落。天下之大,民生为最,而住房问题始终是关系到社会民生的首要问题。德国住房保障政策历经起步奠基、发展完善与转型优化,其实物配租与货币补贴并重,体现了公平与效率的结合。然而,在实践中,德国住房保障政策亦面临诸多挑战,如资源分配不均、租金调控难、模式单一等问题。鉴于此,我国应汲取德国经验,但更需立足国情,创新举措。基于福利体制视域,提出我国应“盘活现有住房存量,优化资源配置;建立租金明镜制度,提升市场透明度;推行租购同权,切实维护租户权益;加快住房租赁立法,规范市场秩序;打破户籍壁垒,精准识别保障对象,确保政策惠及真正需要的人群”等建议。通过这些举措,以构建出更加公平、可持续的住房保障制度,让“居者有其屋”的美好愿景成为现实。

居者有其屋:新加坡住房保障体系建设经验与启示

在解决国民住房问题上,新加坡奉行“居者有其屋”政策,取得了举世瞩目的成就。本文首先介绍新加坡住房保障体系的建设背景和税制概况,然后分析该国土地制度、金融制度、税收制度和供给制度等方面的优势,最后提出:明确功能定位,引领房地产税改革;打破户籍壁垒,精准识别保障对象;盘活现有存量,扩大租赁住房供给;推行租购同权,坚定维护租户权益。希望以期为我国的住房保障建设提供一些参考。

广东省住房发展研究报告——基于全国人口普查数据

本报告基于全国人口普查数据,围绕住房发展趋势和人口结构变化,就广东家庭户居住水平和居住品质进行分析和展望。结果显示,截至2020年底,广东总体家庭户基本实现人均1间住房、人均面积超过30m~2,居住水平总体明显改善,居住品质也大幅提升。但与全国其他地区相比,广东城镇居民的居住水平总体偏低,改善性住房需求日益增多,省内城市间发展不平衡、不充分现象突出。且广东人口规模和相对增量均在全国居首,尤其是流动人口远多于其他地区,意味着住房市场总体具备需求支撑,住房事业仍有较大发展空间。与此同时,无论是全国还是广东,住房发展的主要矛盾均已从总量短缺转为结构性不足,人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”,住房建设进入结构优化和品质提升的新发展阶段。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式,已不适应当前解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求,住房建设重点应转向提高住房品质和改善人居环境。

原权利人中心主义:涉第三人房屋权属纠纷的司法续造逻辑

生活中存在大量涉第三人房屋权属纠纷,为保护交易安全,立法倾向于保护第三人,不动产善意取得制度的确立即是明证。但反观司法实践,此类纠纷存在“同案不同判”现象,即有的判决体现“第三人中心主义”,有的判决体现“原权利人中心主义”。随着时间推移,司法保护重心转向“原权利人中心主义”,转向的路径是“制度类推+法理”模式的司法续造,原因是法官对原权利人和第三人进行了个案利益平衡,明确了原权利人的“事实物权人”、第三人的“法律物权人”地位,基本遵循“事实物权优先于法律物权受保护”的主旨,即原权利人一般不因瑕疵转让失权,除非第三人完全符合严苛的取得条件,为此,司法续造了“无归责,不失权”“‘善意’的双重标准”“房与证一体化转移”“长期占有的强公示效力”等适用逻辑,共同指向“原权利人中心主义”的保护宗旨。

Will Joint Ownership Housing Help The Less Well-off?

Recently, a local government’s decision to pay part of housing costs for individuals attracted nationwide attention. In an effort to help middle and low-income groups

The Reform on Housing Ownership in Urban China

ＴｈｅＲｅｆｏｒｍｏｎＨｏｕｓｉｎｇＯｗｎｅｒｓｈｉｐｉｎＵｒｂａｎＣｈｉｎａＬｉＹａｎｇＷｉｔｈｔｈｅｄｅｅｐｅｎｉｎｇｏｆｈｏｕｓｉｎｇｒｅｆｏｒｍ，ｔｈｅｉｓｓｕｅｏｆｈｏｕｓｉｎｇｏｗｎｅｒｓｈｉｐｈａｓｃｏｎｓｔａｎｔｌｙｂｅｅｎｒａｉｓｅ...

论居住权制度在我国的建立

我国并没有形成对居住权利规范且完整的保护制度。从物权法的发展趋势,我国的社会现实,司法实践之需求以及物权类型内部的协调、功能互补等方面考察,皆有建立居住权制度之必要。虽然2 0 0 2年提交的《民法典(草案)》首次在物权法编规定了居住权,但极不完备,尚有许多需要检讨和进一步完善之处。设计出一个适应我国国情的居住权制度,并协调居住权与其他民事权利可能发生的冲突是制定我国未来《民法典》的迫切任务。

市场化下城市居民的住房选择:以广州为例

以广州为例,分析了中国市场化过程中城市居民住房选择行为的变迁及其影响因素。中国大城市现有的住房存量结构受到住房制度改革,尤其是1998年住房货币化改革的深刻影响。由福利分房的再分配体制向住宅商品化的市场体制转型的过程中所采取的赎买措施是造成城市居民高自有率的主要原因。随着转型的逐步完成,未来城市住房的增量结构将更多地受到市场机制的影响。市场化要素如人力资本,收入,私有经济,价格对住房选择影响显著。收入和教育的提高对住宅的拥有及价格/质量都有显著的提高作用。随着市中心房价的大幅升高,城市新增人口的居住选择有逐步郊区化和次中心化的趋势。

中国城市住房产权分化机制的变迁--基于广州市(1980-2009)的实证研究

从制度嵌入性角度提出影响住房产权分化机制的三种约束形式:偏好约束、体制约束和市场约束。随着住房分配制度由再分配向市场化转型,住房自有产权偏好逐渐形成,体制约束不断降低,市场约束逐渐增强。本文提出住房产权分化的市场转型假设,认为中国城市住房产权分化机制将越来越体现城市居民市场能力的差异,而非再分配能力的差异。通过2009年在广州城区收集的广州市民生活与住房变迁资料对该假设进行了检验。

英国提高保障性住房项目可持续性的策略及其启示

作为最早针对住房问题实施住房保障政策的国家,英国不仅成功地解决了住房问题,而且还实现了保障性住房的可持续发展,其成功经验值得我国借鉴。系统地总结了英国在提高保障性住房项目社会可持续性、经济可持续性和生态可持续性方面的策略,包括建立紧密协作的管理队伍、多主体参与保障性住房的供给、设计和建造可持续的保障性住房等。并根据我国保障性住房项目的发展现状和存在的不足,提出对我国保障性住房项目可持续发展的启示。

公司治理中股权制衡的博弈分析

通过股权制衡的完全信息和不完全信息的静态、动态博弈分析,研究公司治理中控股股东和非控股股东的行为关系。结果表明,在完全信息静态博弈下,控股股东侵占的最优选择取决于非控股股东监督的概率;在完全信息动态博弈下,控股股东侵占是对非控股股东采取策略的最佳反应;在不完全信息动态博弈情况下,控股股东会利用信息的不完全性,始终选择侵占;在重复博弈的条件下,有(不监督,不侵占)策略存在的可能性。最后就相应的结论给出一些建议。

后农业税时代农地权利体系与运行机理研究论纲——以对我国十省农地问题立法调查为基础

农地权利体系是以集体土地所有权为基础,派生出土地承包经营权,集体建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,自留地、自留山使用权和债权性农地使用权的权利体系。同时,由集体土地所有权衍生出征收征用补偿权、农民的社会保障权和成员权、土地发展权等保障农地权利实现的权利。各项农地权利的运行机理以及法律救济有其内在的特点和规律。

心理所有权作用机理与绩效的相关性:对本土企业的解析

企业与员工之间的契约关系是企业员工心理所有权形成和存在的参照点。员工心理所有权的满足程度影响着员工的心理状态及其对目标物的态度,继而影响员工的行为选择。基于本土企业的数据验证了心理所有权与员工态度和行为之间的正相关关系。企业管理的重点应在培育和提高员工的心理所有权,除了正式所有权上的合理安排和分配外,企业管理者主要是要建立起有助于形成和加强员工组织承诺、工作满意度和组织自尊的企业文化。