为“阳光示范”叫好——各界评说《前期物业服务合同》、《业主临时公约》示范文本

2004年9月6日，建设部下发了《前期物业服务合同(示范文本)》与《业主临时公约(示范文本)》，在社会上引起了很大的反响。各界人士对两个示范文本给予了较高评价，认为这对于贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理活动，引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益等，都具有重要意义。

住宅小区物业服务纠纷化解的实践困境与纾解路径——基于W市Y区法院物业服务合同纠纷案件的思考

住宅小区治理是我国基层社会治理的一项基本内容,物业服务纠纷已经变成基层社会治理中不可忽视的问题。目前,物业服务纠纷案件大量增加,治理难度急剧上升,根源在于物业服务不到位。在案件审理过程中也出现了业主抗辩证据不充分、判决书说理不足等问题。为有效化解住宅小区物业纠纷,各级法院利用新时代“枫桥经验”,多元化解,双管齐下,提升基层社会治理水平。

《民法典》视角下物业服务合同纠纷问题的思考与探索

随着人们对居住条件和环境的要求不断提升,专业的物业服务受到更多关注。城市小区规模不断扩大,物业服务方所涉及的信息及业主数量越来越多,由于服务不到位、双方标准不统一等原因,物业服务方与业主之间的矛盾纠纷日益频发。物业服务合同是明确业主和物业服务人双方之间法律关系的基石,在引导双方履行义务和规范双方行为等方面起着重要作用。随着社会发展,国家对于物业服务纠纷问题也愈发重视,并将物业服务合同编入《民法典》,完善了物业服务合同的法律基础。本文结合物业服务合同的意义及其纠纷的特征,就现阶段西藏拉萨市物业服务合同纠纷存在的主要问题进行分析,探讨《民法典》视角下物业服务合同纠纷问题的处理和解决策略。

前期物业合同中专有权限制性条款之边界

前期物业合同能否对业主专有权进行限制在实践和学理上都存在争议。基于业主专有权的特殊性,设置限制性条款具有基础性和功能性的原因。但是,从前期物业合同的特征来看,在前期物业合同中设置专有权有可能存在限制范围过宽导致业主权益受损的弊端,应当借助一定方法对之加以防范。我国应当通过设置专有权限制性条款的边界来确立效力规则,规制不当条款。同时,从立法、司法和行政执法三个层面构建全面保护业主权益的治理体系,维护业主的合法权益。

物业服务合同履行视角下人民安居物业治理审计研究

一、引言随着经济社会发展,人民对美好生活的标准有着更高的要求和期待,当前物业管理服务水平与人民日益增长的安居需要之间的矛盾越来越凸显。物业管理服务联系着城市居民千家万户,是关系居民生活质量的“关键小事”,既是社会和谐稳定的基础保障,也是联系党心民心的重要纽带。习近平总书记强调,“审计监督是党和国家监督的重要组成部分,是推动国家治理体系和治理能力现代化的重要力量”。审计部门应积极回应人民的诉求,努力探索构建与人民安居物业自律相适应的审计监督模式,推动和发展物业治理能力和水平,不断增强人民安居的获得感、幸福感和安全感。

物业服务合同中业主减价权的适用与行使

业主减价权的行使以物业服务合同严重瑕疵为前提。减价诉讼中法官的“酌定”裁决存在一定的合理性,但也存在可预见性问题。造成这一情况的主要原因是减价标准不清。减价适用应先考虑合同约定,如无则考虑法律规定,再无则由法官根据诚信原则加以判断。在减价适用中,应以比例原则判断服务瑕疵的程度,而后根据物业服务的职责进一步明确违反物业服务规范性、合同符合性以及法律规定符合性等减价事由,并考虑业主满意度以确定适用事由,辅以幅度式的减价方式,消除减价权行使困难的痼疾,减少“酌定”裁判的随意性与模糊性。同时,自益型业主与共益型业主都可提起减价权诉讼。此时,物业公司应当承担更多的证明责任。

前期物业服务合同纠纷样态与理路修正

前期物业服务是实施物业服务的重要环节,同时涉及建设单位、业主和物业服务公司三方主体,法律关系复杂,涉及利益较广,虽然《民法典》增设了物业服务合同的相关规定,但在实践中纠纷频发,具体表现为未经招投标程序签订的前期物业服务合同的效力问题和对前期物业服务合同终止的评判。可以通过指导案例或司法解释明确招投标程序属于效力性强制性规定;承认和维护单个业主享有的前期物业服务合同解除权;在对普通物业服务合同的生效进行实质性审查基础上认定前期物业服务合同终止与否。

论程序瑕疵物业服务合同的效力

司法实践中,程序瑕疵物业服务合同存在无效、有效两种效力状态,与当前城市社区基层民主建设实际并不契合。为推进城市社区基层民主建设,个案中涉诉程序瑕疵物业服务合同的效力应认定为附条件的效力待定状态。人民法院应根据具体的补正瑕疵情况认定程序瑕疵物业服务合同的效力,并根据案情需要向有关主管部门送达优化监督管理工作的司法建议。

前期物业服务合同刍议

物业服务合同是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。前期物业服务合同与普通物业服务合同前后相续,相互衔接,两者在合同的签订时间、主体以及生效期间都有所不同。文章分别从债权的物权化、涉他合同、合同承受的角度分析房地产开发商、物业管理企业和业主的三方法律关系,以期更好地理解前期物业服务合同。

期限未满终止前期物业服务合同,需以合同生效为前提

【案情】 重庆市武隆县巷口镇世纪五龙城龙泉丽景小区（以下简称五龙城小区）有5个组团，分期开发建设过程中，建设单位指定重庆庆Y物业管理有限公司（以下简称庆Y公司）为前期物业服务企业进行物业服务。2008年5月30日，庆Y公司与业主游某龙签订了《前期物业服务合同》，双方对物业服务质量、物业服务费等进行了约定，其中物业服务费标准为0．5元／平方米，电梯费另算，并对电梯费计算方法作了详细约定，合同期限为3年。

前期物业服务合同对单个业主的法律约束力

《民法典》除了第939条笼统规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力”之外,对于前期物业服务合同涉及的其它法律问题大都付诸阙如。在具体个案中,法院对于单个业主是否为前期物业服务合同当事人、单个业主是否有权主张前期物业服务合同无效、是否有权解除前期物业服务合同以及前期物业服务合同的变更对于单个业主是否具有法律约束力等问题,不应拘泥于《民法典》第939条的文义解释,应当结合《民法典》和《物业管理条例》的其它相关规定,运用利益衡量的方法进行体系解释和目的解释,承认和维护单个业主作为前期物业服务合同当事人的地位和权利。

业主解除物业服务合同的困境及对策

现实生活中经常出现业主基于物业服务人未能完全履行合同义务而拒绝支付物业费,物业服务人也因此中止提供物业服务的合同履行困境。作为“合同严守原则”的例外,解除合同不失为打破业主与物业服务人僵持局面的有力方式之一。《民法典》将物业服务合同关系典型化至物业服务合同一章,全面规定了业主和物业服务人的权利义务,较好地维护了双方权益,但业主解除物业服务合同仍存在实践上的难题。本文通过分析业主解除物业服务合同的现实问题,基于《民法典》及有关法规提出相应建议。

医院物业服务创新模式及实践案例

公立医院改革发展的深入推进,对医院后勤服务社会化提出了更高要求,也为物业服务企业进入医院物业服务这一赛道创造良好机遇。医院物业服务是第三方在服务合同范围内,根据医院特点开展的基础服务和延伸服务,是运用现代化管理模式、服务理念和专业技能,为医疗机构医护人员诊疗活动提供支持和保障的服务。根据《2021年山东省物业管理行业发展报告》前50企业数据分析:一是医院物业服务占全部业态管理面积的3.72%,排序为后第三位。

诚信、务实,敬业、创新——访安徽巨成中皖人和物业服务有限公司总经理杨建国

新时代背景下,物业管理行业“回归服务本质”已成业内共识,如何提升服务力、提供高品质物业服务、谋求高质量发展成为行业重点关注的话题。于2005年成立的安徽巨成中皖人和物业服务有限公司(以下简称“人和物业”),在近20年的发展历程中,始终坚持“以人为本、善爱生活”的服务宗旨,创造性地提出了“星级服务”的企业理念,采用高科技手段实行智能化管控,始终致力于改善人居及办公环境,提供社会化、一体化的物业管理服务。通过不断的努力和探索,人和物业先后获得“质量、环境、职业健康安全三项体系认证”“企业信用AAA认证”“重合同守信用单位”等荣誉。

医院物业服务四个创新模式及应用实践

随着公立医院改革发展的深入推进,国家对医院后勤服务社会化提出更高要求,这也为物业服务企业进入医院服务创造良好机遇。医院物业服务是第三方在服务合同范围内,根据医院特点开展的基础服务和延伸服务,是运用现代化管理模式、服务理念和专业技能,为医疗机构医护人员诊疗活动提供支持和保障的服务。

广东：发布前期物业服务合同等三项示范文本

日前，广东省住房和城乡建设厅下发关于印发《前期物业服务合同》、《（临时）管理规约》、《业主大会议事规则》等示范文本的通知，就广东省统一使用上述三个文本作出明确通知。

北京市国土资源和房屋管理局关于发布《业主临时公约》和《前期物业服务合同》示范文本的通知

各区县国土房管局,各房地产开发企业,各物业管理企业,各有关单位:根据国务院《物业管理条例》(国务院第379号令)和有关法规政策,结合我市实际情况,我局制定了《业主临时公约》和《前期物业服务合同》示范文本,现印发给你们,并就有关问题通知如下:一、新建物业的建设单位与选聘的物业管理企业应当参照示范文本签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当约定物业管理服务内容和要求、服务费用及收取方式、双方权利义务、合同期限、违约责任等。

以前期介入助建好房子,以标准建设提供好服务

参与建设好房子以及提供好服务正成为住房建设领域的一个重要赛道,也成为构建房地产发展新模式的重要内容,受到住房城乡建设部的高度重视。而如何参与建设好房子以及提供好服务,则是物业管理行业必须面对及回答的一项重要课题。

开发商是否有权解除前期物业服务合同?

[案例扫描] 2005年4月17日,开发商广州市重益房产发展有限公司（以下简称重益公司）通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司（以下简称如意物业公司）为重益广场提供前期物业管理服务。

论前期物业服务合同当事人之认定——一个合同示范文本引起的思考

《物业管理条例》第二十一条规定,前期物业服务合同的当事人为开发商与物业服务企业。但《北京市前期物业服务合同(示范文本)》却主张,业主作为甲方将前期物业管理委托给开发商,开发商作为乙方承担前期物业管理的责任,提供前期物业服务。因此,此二者在合同当事人问题上就产生了分歧。然而,无论从学理上分析,还是从实践的层面考察,第二十一条的规定均具合理性。