《民法典》草案之居住权规范的检讨和完善

居住权入典可运用私法手段缓解特定群体的居住困境,助力房屋所有权实现形式的多元化,缓和僵硬的物权法定主义。《民法典》草案关于居住权的设定方式、受益主体、权利客体、类型、效力等方面存有缺陷。就权利设定而言,除意定居住权外,《民法典》应确立法定居住权,而意定居住权除依约设定外,尚有遗嘱、遗赠形式,且以遗嘱而设之居住权不能一概准用因合同设定居住权的规则。就居住权的受益主体而言,除居住权人外,应包括其家人、近亲属和其他需共同居住者。居住权的客体以他人房屋及其附属设施为常态,但在保留居住权买卖中也可于自己房屋之上设定居住权。除房屋整体外,房屋组成部分也可设定居住权,于一房之上成立数个居住权,构成对一物一权的突破。

论《民法典·物权编(草案)》中居住权设立方式之完善

《民法典·物权编(草案)》的一大亮点就是将居住权纳入到我国物权体系之中,赋予居住权绝对的物权效力。这对于解决当前社会上纷繁复杂的居住权益纠纷具有重要意义。草案中关于居住权设立方式的规定只提及了基于意思产生的合同和遗嘱,当前立法者就居住权的制度设计仅仅落脚在意定居住权。但根据司法实践,意定居住权的内容通过合同、继承等法律制度即可解决。借鉴国外居住权设立方式,结合我国社会现实情况,法定性才是居住权设立的最大价值。法定居住权对于保障老年人特别是再婚老人的基本住房利益具有十分重要的作用和意义。因此,就我国居住权设立方式的完善而言,一方面,必须增加居住权利法定取得的方式,其适用主体主要是老年人,特别是再婚老人;另一方面,应对意定居住权的特殊适用情形予以讨论,包括离婚配偶居住权和房屋所有权人为自己设定的居住权等。