“一房数卖”房屋所有权最终归属问题浅析

笔者从我国物权变动的模式出发,从保护善意买受人角度,对数个房屋买卖合同进行分析,并对各合同的效力予以肯定。最后,根据我国现有法律、法规及司法解释的规定,对“一房数卖”房屋所有权的最终归属分不同情况予以浅论。

浅议信赖利益保护下的违约赔偿责任——以“一房数卖”为例

除《合同法》规定的特定情形外,一房数卖的数个买卖合同都属于有效的债权债务合同,在地位上是平等的。出卖人可以选择其中某一买受人交付房屋、办理过户登记手续而移转房屋所有权。买受人可以依据实际情形选择请求撤销合同、请求出卖人办理过户登记手续或请求解除合同、赔偿信赖利益损失等。按信赖利益原则来赔偿买受人的损失,能较好地保护买受人的利益,抑制一房数卖行为。

论商品房买卖中的诚信缺失及惩罚性赔偿

诚信缺失已经成为一种社会问题,在商品房买卖中也同样存在较为严重的诚信缺失现象,主要表现为:“先卖后抵”、“一房数卖”的恶意违约情况以及欺诈行为,对此应该采取返还已付购房款、并按已付购房款进行惩罚性赔偿等措施,予以惩戒。

占有不动产的效力与意义

不动产交易中如何评价在先占有人的权利,进而理顺占有与登记的关系,目前缺乏确定的结论。最高人民法院刊登的公报案例--连成贤诉臧树林案,从实践的角度肯定了占有不动产的意义,然而不少学者仍持有不同意见。由这一典型案例出发,理顺个案中在先占有人与登记人的关系,探究相应的应用规则与论证逻辑,进而从法律、历史、社会等角度证实引入占有制度的正当性与普适性,寻找现行规则基础上纳入占有制度的路径,借鉴国外先进经验,引入查知义务,将占有纳入到“善意”的认定中,在现行《民法典》下进行制度设计,以期完善不动产物权制度。