“三旧”改造政策延续性与适法性调整范畴及策略

《民法典》施行和《土地管理法》修订后,“三旧”改造政策存在着延续性与适法性调整问题,地方有关“三旧”改造及城市更新已陆续提出立法动议或已颁行某些规范指引,但就“三旧”改造暨城中村改造调适治理精准有效的配套立法规制不尽完善。这就要求地方政府推动“三旧”改造暨城中村改造工作须做好跟上位法的实施性衔接,有针对性地对施法文件进行相应调整。譬如,针对“三旧”改造用地之征收标准问题,对集体土地依法实行规模型征收的关键是明确成片开发认定标准;“三旧”改造依法履行“集转国”等征收程序且合乎法定条件,涉及征收依据、成片开发标准认定、城镇开发边界划定、“三地”征地审批程序等,均有特别的适法性规制要求,应与上位法规定进行衔接或补充细化;作为特别的政策安排,“三旧”改造用地可以协议出让,但其存续的合法性、合理性需要进行适法性阐释,且要把握合规性操作;可借鉴广东“三旧”改造政府统筹协调引入社会资金有序运作等重要经验。还应正视并应对征地拆迁难题,强化“三旧”改造征地拆迁矛盾之诉源治理,合理保障利益相关者的正当权益,构建防范处理“钉子户”问题的有效机制,重视协议解决征拆补偿问题,平衡各方主体利益,从源头化解“三旧”改造之征拆矛盾纠纷。

城市更新中土地政策目标及政策工具的演变分析——以广东“三旧”改造为例

研究目的:基于政策过程理论构建“政策环境—政策目标—政策工具”理论分析框架,系统分析城市更新中土地政策的演变过程,并以广东“三旧”改造为例,观察其在政策环境变化后政策目标的转变与政策工具的调整,试图对城市更新中土地政策的变化进行规律性总结,为其他地区及全国层面的政策制定提供参考借鉴。研究方法:比较分析法、历史分析法、实证分析法。研究结果:随着城市更新的推进,广东“三旧”改造中土地政策的目标逐渐转向支持实体产业发展、推进统筹成片开发、保障公共利益、政府统筹做地、引入强制司法保障、纳入法治轨道,政策工具随之调整与优化。研究结论:城市更新中土地政策目标与政策工具的演变具有渐进性,体现出问题导向与发展导向,不断强化有为政府的作用,推动社会公共资源配置的秩序公平。

浅析深圳市“城市更新”与惠州市“三旧改造”政策异同与趋势

深圳市城市更新与惠州市三旧改造都是由“增量”转“存量”发展模式的实践,有相似也有不同之处。深圳市作为率先遭遇空间资源硬约束的特大城市,其城市更新成绩斐然。本文通过分析对比深圳市城市更新与惠州市三旧改造在规划要求、土地权属、土地贡献率、合法用地等各方面的不同点,同时归纳出共同点都是更新生活方式、促进产业升级、传承当地文脉,最后总结未来发展将呈现趋势,即突出公共利益、复合更新等,为其他城市的相关政策制定提供借鉴。

“三旧”改造及城市更新下的空间规划观念变革探讨

随着城市快速发展,城市规划逐渐由“增量规划”转向“存量规划”,同时在治理能力与治理水平现代化时代背景下,为解决城市治理现存的基础调查不深入、方案编制不智慧、审批管理不高效等突出问题,需要及时转变理念并积极推动改造实践的创新。因此,本文主要就“三旧”改造及城市更新问题进行专项探讨,站在空间规划的层面思考如何做好新时期下城市更新的工作,以理念的创新变革带动城市空间规划的优化,也为空间规划实施提供理论指导。

土壤污染状况初步调查研究——以某“三旧”改造地块为例

针对某“三旧”改造地块,其未来规划为二类居住用地。为确保地块符合更高标准的一类用地要求,进行了土壤污染状况的初步调查。在第一阶段的污染识别中,发现地块曾用于工业生产,可能存在潜在污染风险,因此有必要推进到第二阶段深入调查。依据前期污染识别结果及相关技术导则,精心布设了土壤与地下水监测点。通过样品分析结果表明,地块各监测指标除地下水的浊度外均符合国家现行标准所对应的筛选值及计算的相应限值,浑浊度属于感官性状及一般化学指标,地块后续不开采地下水作为饮用水,因此该指标的轻度超标对人体健康风险在可接受范围内。综上,判断地块未受到工业活动的污染影响,地块环境质量要求满足第一类用地开发利用要求,无需进行下一步地块环境详细调查。

“三旧”改造集体理性与社会公平的实现路径研究——基于集体行动的视角

文章认为“三旧”改造是在个体理性基础上追求集体理性的一项集体行动。从集体行动的视角对“三旧”改造进行了剖析,梳理了当前不同类型改造所面临的集体非理性与社会公平问题,并提出了发挥公共权力的约束与引导作用、实施选择性激励、培育自主治理能力等实现集体理性的治理路径。同时,从弱势群体利益保障以及各方责任划定等方面探讨了提升“三旧”改造公平性与包容性的措施。

倾斜摄影技术在城市“三旧”改造中的应用

为验证倾斜摄影测量技术在城市“三旧”改造中的可行性,本文通过无人机倾斜摄影测量技术在东莞市石碣镇“三旧”改造中的应用实例,从影像获取、像片控制测量、空中三角测量和成果应用等环节,提出了一套利用倾斜摄影技术服务于城市“三旧”改造中的具体技术流程和方法,测试结果表明:基于无人机倾斜摄影成果,完全可以满足“三旧”城市改造中1∶500数字化地形图数据采集、土地利用现状和宗地权属调、“三旧”区域城市风貌及古建筑三维模型构建、房产面积测算及建筑密度、容积率计算等业务需求,为倾斜摄影测量技术在城市“三旧”改造中的应用提供了完整的解决方案和思路。

粤港澳大湾区某三旧改造地块土壤和地下水污染状况初步调查研究

粤港澳大湾区某三旧改造地块,二十世纪80至90年代存在工业生产活动,工业企业拆除后用作道路、办公、绿化公园和停车场,并且在建设过程中存在大量回填土,回填土的来源不明,地块未来利用规划为二类居住用地。为了确保地块未来能够进行安全开发利用,相关部门对该地块进行了土壤和地下水的初步调查研究。第一阶段的调查结果显示,由于地块存在工业生产活动,需进行第二阶段现场采样分析。采用判断布点和网格布点相结合的方法,在地块内共布设了57个土壤监测点位、6个地下水监测点位和1个对照监测点位。调查结果显示:该地块地下水存在砷污染,土壤存在重金属砷、铅、镍和有机污染物苯并(b)荧蒽、苯并(a)芘、二苯并(ah)蒽污染,所以需要开展土壤污染状况异常点位排查和详细调查。

面向“三旧”改造成效评估的地理实体语义化探索

地理实体具有对象化、结构化、语义化、机器可读等显著特征,具备业务语义的地理实体在自然资源业务审批、监管和决策分析中可以发挥重要的信息载体和联结纽带作用。语义化内容与应用需求密切相关,本文面向“三旧”改造成效评估业务,探索地理实体的语义化内容获取、表达及成果应用的实现路径,为“三旧”改造成效评估业务提供了新型解决思路,助力提升该项业务的精细化管理水平。

土壤污染状况初步调查研究——以某“三旧”改造地块为例

本文介绍了在广东省“三旧”改造政策背景下,广州市某“三旧”改造地块的土壤污染状况调查工作。该地块现状为办公楼、绿化用途,用地规划为二类居住用地(R2)、中小学用地(A33)等,地块历史上存在过工业生产活动。监测点位布设采用系统布点法与专业判断布点法,共设置土壤采样点50个、底泥采样点2个、地下水采样点6个、地表水采样点2个。样品检测结果表明该地块各检测指标检出值低于相应的筛选值要求,地块的环境风险可以接受,满足后续开发利用要求。

关于东莞“三旧”新政的若干思考

近期,东莞市“三旧”新政出台。新政在肯定东莞“工改工”三年行动计划成效的同时,也指出了改造过程中存在的问题并提出一系列优化的措施。本文在解读新政的基础上,结合东莞“三旧”改造的推进情况及深圳的经验,提出若干思考,希望给东莞的“三旧”改造政策优化提供一定的参考价值。

“三旧”改造用地潜力评价管理系统设计与实现

“三旧”改造工作有助于改善土地资源供需关系,提高土地利用率。如何评价“三旧”改造项目的潜力,是落实该项工作的前提,可直接影响决策和项目管理。本文借助地理信息系统(Geographic Information System,GIS)、云计算、大数据等技术,探讨了“三旧”改造用地潜力评价的流程,构建了“三旧”改造用地潜力评价数据库,搭建了“三旧”改造用地潜力评价管理系统,实现了评价指标标准化管理、权重计算管理、综合评价管理及评价成果管理等功能,可在“一张图”上直观展示改造地块评价图、表等成果,为管理部门提供决策依据。

广东省某“三旧改造”项目地块土壤污染状况调查分析

该文在广东省“三旧改造”背景下,通过大量的资料调研、现场踏勘,同时参考广东省及当地城市相关技术要求标准,共布设土壤监测点位27个,对某“三旧改造”项目地块土壤污染状况展开调查,对土壤环境质量进行评价。结果显示,该地块各污染物检出值均低于相关技术规范标准限值,地块的环境风险在可接受范围内,确定了地块的土壤环境质量可以满足未来规划为二类居住兼容商业服务业设施用地的利用要求。

广东省“三旧”改造地块数据库调整与更新技术研究

"三旧"(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造是广东省开展集约节约用地工作的一项重要内容和政策创新。首先介绍了"三旧"改造地块数据库调整与更新所涵盖的重要内容与方法,对"三旧"改造地块数据库调整与更新的过程进行了研究,提出了数据库调整与更新的技术路线,并且根据技术路线开发了集数据核查、数据更新及数据汇总等功能于一体的"三旧"数据管理系统,并在广东省开始应用。

速度与效益:新型城市化背景下广州“三旧”改造政策探讨

城市更新是新型城市化发展的重要推动力。一个既能兼顾各方利益,又能促进城市全面更新发展的制度安排,能够更好地促进地区的存量开发和城市更新工作。"三旧"改造是广东省探索节约集约用地提出的重大举措,其本质就是新时期的城市更新,核心是土地政策创新。研究在分析广州"三旧"改造社会经济背景、政策与实践评估的基础上,认为利益的再平衡以及政策激励是"三旧"改造的核心,指出2012年前广州"三旧"改造体现市场主动、效率优先,2012年后强调政府主导、综合绩效,并提出未来广州"三旧"改造的政策调整应采取"保证速度的基础上强调绩效"的思路进行政策优化,平衡好政府与市场的关系,增强政策的可实施性和公平性。

城市改造与城市土地利用效益变化研究——以佛山市禅城区“三旧”改造为例

通过城市更新改造,实现城市土地的再开发,提高土地利用效益,是当前城市发展的必然选择。而城市改造与土地利用效益的变化需要进行科学的评价与分析。以广东省佛山市禅城区"三旧"改造为例,在对禅城区"三旧"改造概况介绍的基础上,建立城市土地利用效益评价指标体系,对禅城区"三旧"改造前后土地利用效益变化进行动态分析和评价。研究结果表明,禅城区经过四年的"三旧"改造,土地利用效益总体上有显著的提升,但也存在一些问题。在今后的改造中,仍需大力调整土地功能及布局、提高土地利用效率;提升城市绿化水平、改善生态环境。

“三旧改造”政策背景下集体建设用地的再开发困境--基于“制度供给-制度失效”的视角

集体土地的再开发已成为珠三角城乡更新的主要类型,已有研究较少针对土地开发制度给集体建设用地再开发带来的影响进行实证分析。基于制度变迁理论,本文构建了集体建设用地"制度供给-制度失效"的分析框架,剖析番禺区集体建设用地再开发缓慢的困境。研究认为:转型期集体建设用地流转入市制度不完整,集体土地产权制度供需不均衡、农村非正式社区经济的制度约束和宗族产权认知局限,导致土地开发低效率制度的自我维系。农民集体在个体经济理性下选择了风险最小收益最高的流转出租,从而导致集体建设用地的短期次优使用路径依赖。三旧改造政策仅仅提供了集体土地再开发的有利条件,集体建设用地改造在更深层面受到集体土地流转政策、产权制度与城市产业政策的影响。

基于现代测绘技术的“三旧”改造监管系统建设

"三旧"改造是广东省开展集约节约用地工作的一项重要工作内容和政策创新,意义重大。在"三旧"改造工作中,需要对项目的审批、改造、验收等各个环节进行监管,确保改造工作封闭运行,结果可控。主要介绍广东省如何利用现代测绘技术为"三旧"改造监管提供信息服务和技术支撑的经验。

由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考

低层次快速工业化和城镇空间连绵化是当前广东省城市更新面临的两大核心问题。长期以来城镇建设用地的低效开发带来土地存量资源的严重不足。为突破城镇建设中土地资源的瓶颈,广东省全面推动实施"三旧改造"规划,寄希望于通过全面拆迁改造实现城市产业升级和空间重构的双重目标。本文从规划思想、公益保障、组织模式、资格准入、成本核算、规划衔接、制度建设等方面辩证分析了"三旧改造"规划实施的正负影响,提出只有在总结"三旧改造"实践经验的基础上,不断创新城市更新的规划思路和技术方法,坚持推进城市更新的制度化建设,继续完善现有的城市更新体制,才能突破当前珠三角土地资源贫乏的发展困境,推动广东省乃至我国城镇建设走上集约、高效、可持续的发展之路。

“三旧”改造政策分析——以东莞市为例

2009年8月广东省政府《关于推进"三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》出台,标志着"三旧"改造在广东省正式推开。本文以东莞市为例,分析了"三旧"改造政策的实施过程及其创新点,并运用博弈论对"三旧"改造政策进行了综合评价,进而探讨了政策的实施前景。研究发现,在"三旧"政策框架下,城市中心区及发展条件较好的工业区的改造意愿和改造可行性将增强,而市区外围、低效厂房和偏远旧村则将成为政策死角。针对这些问题,应进行市镇协调、平衡开发等补充政策。