第三人持有不动产交付执行之困境及其化解

不动产交付执行是一种特定形式的执行,目标是将不动产的占有转移给权利人。只有占有不动产的主体才能承担剥夺占有的义务,第三人物理上持有不动产是造成不动产交付执行困境的重要原因。不动产占有的公示性、阻断持有主体变化的困难、拍定后交付权利义务的不清晰、执行力原则上的相对性等共同作用引发了不动产交付执行的困境。由于执行力相对效的力度不足,执行力绝对效要求对特定不动产的任何占有人都可实施强制执行,不限于执行依据载明的主体,亦不限于可以被变更、追加为被执行人的主体。构建我国对第三人持有的不动产交付执行的体系需要结合执行力相对效与绝对效的方案,交错适用执行力绝对效与执行力相对效,如此才能在确保执行正当性的基础上,实现执行债权人的权利。

不动产交付占有物权变动效力的证成与其对抗力分析

登记生效主义以登记作为不动产所有权移转与归属的唯一判断标准,其弊端日益凸显,忽视交付占有的物权变动效力及其对抗力,容易造成对合法占有者的侵害,不利于社会诚信的建立与意思自治的贯彻。法律实务界的解释与判决先于理论重新做出了选择,尤其是对不动产交付占有物权变动效力及其对抗力的认可值得赞同。我国民法典应在区分负担行为与处分行为的基础上,整合登记对抗与登记生效的二元化结构,重构"处分合意+公示对抗"的物权变动模式,进而明确交付占有在内部法律关系的物权变动效力,以及在外部法律关系中的对抗力,交付占有可排除恶意登记者的物权取得。

论强制交付司法拍定不动产的正当程序

司法拍定不动产的强制交付是变价程序外一个相对独立的执行程序,性质上属于物之交付请求权的执行。由于执行必须有执行名义,理论和实践发展出了法院责令交付、以拍卖成交裁定交付、以请求诉讼交付、以交付承诺交付等多种方式。围绕强制交付司法拍定不动产的规范特征,普通程序、非讼程序、义务背书、拍卖成交裁定程序皆不能与其适配,而只有略式程序与不动产交付较为适配。以略式程序原理构建强制交付司法拍定不动产的正当程序,需要明确交付命令的申请程序、核发程序、程序效力与救济机制,以使拍定人能够基于交付命令直接向法院申请执行,保证强制执行的正当性。

对《建筑物区分所有权法律应用问题解释(征求意见稿)》的建言

建筑物区分所有权人是业主。基于合同行为而取得专有部分所有权的继受者，必须办理专有部分所有权移转登记才能成为业主。已办理专有部分所有权移转预告登记的登记权利人应当视为业主，已占有专有部分但未办理登记的继受者不是业主。应当区分业主和住户两个概念，赋予两者不同的权利义务。

《民法典》第352条在执行异议确权案件中的适用——基于几个最高法院典型判例的分析

近年来,在第三人申请执行情形下,房屋交易已交付未登记确权案件成为房产纠纷案件的审理难点。主要由于《物权法》第9条第1句(《民法典》第209条第1款)规定不动产物权依登记发生变动,同时一些学者主张的债权形式主义理论认为,登记是行政机关对民事权利的确认,在此理论主导下,登记成为不动产物权变动的唯一公示方式。但在审理执行异议确权案件之时,最高人民法院认识到只承认登记唯一公信力,势必会造成消极的审判后果,因此就针对这类案件专门出台了《查封、扣押、冻结规定》第17条、《执行异议和复议规定》第28条与第29条。但基于审判实务视角观察,该规定存在明显的法理不当,同时也带来了一定的实践问题。而真正能够公正、准确而且科学地裁判这些案件的法律规定,就是《民法典》第352条的但书条款,从实质上讲,该但书条款承认了交付也是不动产物权变动的公示方式。这一规定,既符合物权法法理,也符合中国房产交易的实际,其理论价值和实践价值显著,理应作为司法裁判准据。