不动产占有人在交易中的权益保护

在不动产一物数卖的多重买卖纠纷中,如何评价不动产占有的法律效力,保护不动产占有人的合法权益,在学理上尚缺乏系统的考察。这既囿于传统物权债权的二分财产权体系思维的困境,又陷于占有、登记法定二元公示方式的窠臼,导致法官在处理该类案件时,常陷入法律适用的两难境地。实证考察当前我国不动产权属登记等现实状况,不动产登记制度仍存在缺乏公信力等问题。而考虑到司法实践已一定程度上认可不动产占有的法律效力,学理上应适度转变物权债权严格二分、占有登记严格二分的传统思维方式,确认不动产占有所包含的实体权益。在实践中强调以相对人知悉为中心的信赖保护,辅之以善意要件证明程序来构建不动产交易秩序。

论中国不动产占有课税的改革

首先简要地描述了中国现行不动产占有课税的税制要素,分析了其主要特征;然后,从税种设置和税制要素的角度考察了中国现行不动产占有课税存在的缺陷及其影响;最后,从立法模式和税制要素调整两方面提出并论证了相应的改革思路——“五税合一”,该思路是对城市不动产课税改革“三税合一”思路以及农村税费改革思路的进一步拓展和完善。

不动产占有公示效力否定论——“连成贤诉臧树林”案的批判性分析

"连成贤诉臧树林"案涉及到不动产登记和占有的对抗问题。二审判决和《最高人民法院公报》的判决要旨本质上要将原权利人的占有作为限制登记簿公信力的客观事由,它类似于英国法上的"附实际控制的利益可以对抗登记物权"规则。不过,这个规则并非意味着简单的占有就可以对抗登记,而且英国法的发展趋势是完全消除占有对登记的限制效力。因此,我国未来的立法和司法不应吸收这个规则,单独占有不能直接成为阻却第三人善意取得的事由,也不能限制登记簿的公信力。从法教义学的角度来说,二审判决和《最高人民法院公报》的判决要旨都存在问题。本案也不能类推适用"买卖不破租赁"规则,解决租赁权"尴尬"地位的一个方法就是承认其物权性,要求长期租赁必须登记。

不动产占有人对非法进入者安全注意义务的区分

对非法进入者进行了界定,对肯定说及否定说进行了分析。认为对非法进入者应当进行区别性的保护,这种保护的基础在于对安全注意义务的区分。对于一般的非法进入者,不动产占有人承担最低的安全注意义务,对特殊的非法进入者不动产占有人仍应承担合理的注意义务。过失相抵原则的运用对损害赔偿责任进行了限制。

论不动产占有的公示效力

我国物权法确立了以动产交付、不动产登记为公示方式的公示原则。在不动产多重买卖的情形下,仅依据登记作为确定不动产权属关系,将导致未登记但已实际占有不动产的先买人的权利得不到优先保护的不公平结果。为解决这一问题,应当承认并明确不动产占有的公示效力,构建适合我国物权法体系的不动产公示效力制度,加强对实际占有不动产的先买人权益的保护,维护物权法效率与正义的基本理念。

不动产交付占有物权变动效力的证成与其对抗力分析

登记生效主义以登记作为不动产所有权移转与归属的唯一判断标准,其弊端日益凸显,忽视交付占有的物权变动效力及其对抗力,容易造成对合法占有者的侵害,不利于社会诚信的建立与意思自治的贯彻。法律实务界的解释与判决先于理论重新做出了选择,尤其是对不动产交付占有物权变动效力及其对抗力的认可值得赞同。我国民法典应在区分负担行为与处分行为的基础上,整合登记对抗与登记生效的二元化结构,重构"处分合意+公示对抗"的物权变动模式,进而明确交付占有在内部法律关系的物权变动效力,以及在外部法律关系中的对抗力,交付占有可排除恶意登记者的物权取得。

占有不动产的权利人物权保护的研究

在房屋买卖中存在交易第三人时,已经交付占有的权利人是否应该受到物权法上的保护,这对于社会稳定、物权秩序有着举足轻重的作用。以物权意思表示理论为支撑,对交付占有的公示力进行研究,试图明确已交付占有人在此种情况下所享有的物权保护的方式。在存在交易第三人的情形下,已经交付占有的权利人应该受到物权法上的保护,并且占有此种公示方式也应该得到认可,认可其具有的物权公示效力及占有产生的物权公示力。

占有不动产的效力与意义

不动产交易中如何评价在先占有人的权利,进而理顺占有与登记的关系,目前缺乏确定的结论。最高人民法院刊登的公报案例--连成贤诉臧树林案,从实践的角度肯定了占有不动产的意义,然而不少学者仍持有不同意见。由这一典型案例出发,理顺个案中在先占有人与登记人的关系,探究相应的应用规则与论证逻辑,进而从法律、历史、社会等角度证实引入占有制度的正当性与普适性,寻找现行规则基础上纳入占有制度的路径,借鉴国外先进经验,引入查知义务,将占有纳入到“善意”的认定中,在现行《民法典》下进行制度设计,以期完善不动产物权制度。

我国民法应当规定占有时效制度

我国民法要不要规定占有时效制度,在民法起草中意见颇不一致。作者近来曾在沈阳等地调查,发现各基层法院都有数件年深日久的积案,其中不只是债权方面的纠纷,也有些是所有权方面的纠纷。有这样一个案例:甲(女)与乙(男)系叔嫂关系,土改时住沈阳市郊农村,共有砖瓦房两间。一九四九年甲与其夫(巳故)

财经词典

抵押权抵押权是为了确保债务履行而设立的一种担保物权,指债务人或者第三人自己继续占有不动产或者动产,通过登记制度将该财产抵押给债权人,当债务人不履行债务时。