推进水利领域不动产投资信托基金(REITs)的若干问题阐释

推动水利领域不动产投资信托基金(REITs)试点是拓宽水利基础设施建设长期资金筹措渠道的重要方向,但目前实践中存在诸多问题,制约了水利领域REITs的落地生效。通过对REITs的概念、意义、优势、操作要点等进行剖析,重点解决水利部门和水利基础设施资产相关主体缺乏积极性和主动性、REITs底层资产筛选无从下手等方面的问题,为形成业内共识,尽快推进水利领域REITs试点落地奠定基础。

基础设施不动产投资信托基金项目中的土地政策

本文梳理了基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目的主要类型,并依据现行土地管理法律法规政策,分析了基础设施REITs项目对应的土地类型及特点,明确了基础设施REITs项目的土地取得方式、土地使用期限和土地使用合同等相关政策,同时,从操作层面提出了规范基础设施REITs项目用地管理、提升项目审核效率的思路。

我国不动产投资信托基金的税收优化研究

在城市化和人口增长等因素的推动下,房地产行业迅速发展,成为我国国民经济的基础产业。作为资产证券化产品,不动产投资信托基金已成为推动中国金融服务改革的重要工具之一,为企业提供了新的融资渠道,减轻了企业的财务压力。同时,不动产投资信托基金不依赖频繁的交易获得投资收益,而是倾向于投资能够产生稳定现金流的房地产资产。这种模式有助于减少房地产市场对炒房获利的需求,遏制房价快速上涨。本文通过分析不动产投资信托产品所涉及的主要税收政策,并借鉴相关国家的成熟经验,提出不动产投资信托基金税收的改进建议。

加快推进水利领域不动产投资信托基金(REITs)试点对策及建议

加快推进水利领域不动产投资信托基金(REITs)试点对于形成水利投资良性循环十分必要。目前各地水利领域REITs试点在推进过程中存在一些共性的难点问题,如项目权属或资产范围不明确、项目不够成熟稳定、项目资产规模不足、原始权益人参与积极性不高等。建议做好试点工作顶层设计,大力推动水利项目提质增效,稳妥快速推进试点申报工作,加强政策宣讲、业务培训及试点相关项目监督管理,确保试点工作顺利推进。

不动产投资信托基金风险宏观经济影响因素分析

我国国民经济和社会发展“十四五”规划中,提出将不动产投资信托基金作为盘活存量资产、加快生产要素流动性的新型融资方式大力推广,然而影响不动产投资信托基金推广的一个重要因素在于对其风险的预测和把控。以我国香港上市的大陆不动产投资信托基金为样本,以在险价值作为不动产投资信托基金风险衡量指标,通过向量误差修正模型分析我国宏观经济、证券市场和房地产市场波动等因素对不动产投资信托基金风险的影响。研究发现,不动产投资信托基金是一种较为稳健的投资工具,其风险在一定程度上受宏观经济因素的影响;在宏观经济因素中,不动产投资信托基金风险受利率波动影响最大,同时也受到恒生指数、居民消费价格指数、城镇就业人数增长率、经济波动影响。因此,可以根据这些因素的变动预判不动产投资信托基金风险,并进行风险把控或投资调整。

新型基础设施建设不动产投资信托基金的运作探索

新基建将为企业转型升级和建设工业强国释放新动能。基于基础设施REITs试点新政,分析了基础设施投融资的现状和新基建REITs的内生动力,可以发现新基建REITs发展具有稳投资、降杠杆、防风险等重要意义。研究构建了新基建REITs的运行框架,阐述了其“公募基金+资产支持专项计划”的产品结构,比较了新基建REITs与国内现有类REITs产品之间的显著差异,强调新基建REITs不仅面临委托代理、交易成本和不完全产权三个方面的理论困境,同时存在诸多现实挑战。据此,新基建REITs应秉承面向未来、接轨全球,引导国资、激活民资,谨慎试点、确保成功,加强监管、完善配套,由点及面、稳健推进的政策取向;建议采取完善基础设施REITs的具体规则、严格挑选新基建REITs试点项目、降低新基建REITs的交易成本、出台税收优惠扶持政策和培育新基建REITs生产性服务业等举措,促进新基建REITs的健康发展。

中国不动产投资信托基金(REITs)的潜在市场规模及发展意义研究

随着我国房地产行业“去库存”、金融部门“去杠杆”等宏观经济政策的陆续出台,房地产行业逐步进入存量时代,如何推动国内不动产投资信托基金(REITs)市场建立成为学界的前沿问题。因此,本文以2012~2018年美国、日本、新加坡和香港等主要REITs市场的数据作为研究样本,采用国内外比较研究和建模定量分析的方法,根据重要经济金融指标对于REITs市场总市值和产品数量的影响,构建可以用于预测中国REITs市场理论规模的定量估值模型。研究发现:国内生产总值、上市公司总市值等经济金融指标都与REITs市场规模呈现显著的正相关关系。结论表明,我国具有发展REITs的巨大潜力,2018年中国REITs市场的理论市值约为1.9~2.6万亿元人民币,理论上可以存在60~90只REITs产品。本研究利用模型量化了我国发展不动产投资信托基金的潜在市场规模,阐明了发展REITs的重要意义,为我国今后建设一个良性竞争、有序发展的不动产投资信托基金市场提供了理论支持。

加快推进不动产投资信托基金(REITs)顶层设计的政策建议

不动产投资信托基金(REITs)是以发行受益凭证的方式,公开或非公开募集资金,交由专门投资机构持有并经营不动产,获得租金收入后按一定比例派发给投资人。近年来,REITs多次出现在部委文件中,并且国内私募REITs发展已初具规模,但是我国还没有关于REITs的法律规定。本文从四个方面阐述了公募REITs将是一个大规模、重要的金融市场,并以全球第一和第二大REITs市场为例,分析美日两国REITs制度安排对市场发展的影响。最后,提出政策建议:对投资不同领域的REITs统一进行制度安排和顶层设计;给予REITs税收优惠支持;考虑极端风险,制定REITs退市触发条款和退市程序;允许符合REITs基本条件的已上市企业转板到REITs板块上市;在推动基础设施REITs上市的同时,亦优先推动公共租赁住房REITs的公开上市。

上海郊县地区开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的探讨

文章讨论了上海郊县地区开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的可行性。通过对现有已发行REITs产品的介绍和相关国家部委层面政策的梳理,并结合大型城市郊县地区特点,给出了发展REITs的路径。

发展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)路径研究

目前我国不动产企业融资主要依靠银行贷款,而不动产企业资金需求量大、周期长的特点与银行资产对高流动性的要求不相匹配,这加大了银行体系的信用风险,严重威胁着金融系统的稳定。融资结构的失衡也制约着我国不动产企业的健康发展。与此同时,发行股票、债券等融资方式由于门槛高、市场尚不健全等原因,远远不能满足企业的资金需求,短期内这种状况也不会改变。那么 REITs这种在发达国家已经备受青睐的融资方式,兼具了直接融资的长久性和间接融资的低成本优势,并能够吸纳大量的小额闲散资金投资于不动产,将成为我国不动产金融走向成熟的必由之路。

不动产投资信托基金的税收激励制度构建——以租赁住房权益类REITs为视角

不动产投资信托基金的定义肇始于美国的《国内税收法案》,其中规定了诸多适用于该创新性金融工具的特殊税收政策。随后,众多国家都通过税收激励手段促进了不动产投资信托基金这一金融工具在国内的创新和发展。从某种意义上来讲,税收激励是不动产投资信托基金蓬勃发展的重要驱动力之一。通过以“公募基金+ABS”型REITs为视角,讨论相关法律主体各环节的纳税义务、税收瓶颈以及如何充分发挥税收的激励效用,重点提出:以税收中性和实质课税为导向,降低设立环节的土地增值税负担;对SPV租金收入实行“税收穿透”和“导管原理”,以避免重复征税;借鉴新加坡的“税收透明”理念并建立长效激励机制,对个人投资者的分红收入实行差别化税率,构建适用于现行租赁住房类不动产投资信托基金的激励机制,推动符合国际标准的不动产投资信托基金在我国制度体系下真正落地。

不动产投资信托基金的税收法律问题研究

我国基础设施领域不动产投资信托基金试点已经正式起步,但我国目前并没有与之配套的相关税收政策,有必要根据我国国情构建合理的基础设施不动产投资信托基金配套税收制度。我国目前试点采用的主要是契约型不动产投资信托基金,其结构与信托结构十分类似,所以在制度设计上可以借鉴信托导管理论以及信托纳税的原则,明确纳税义务人,进行不动产投资信托基金专项立法,受托人代扣代缴与发生时课税原则相结合,给予特定税收优惠。

稳步推进不动产投资信托基金健康发展

投资作为拉动经济增长的三驾马车之一,是兼顾扩大短期需求与优化中长期供给结构的关键变量。在国内经济面临需求收缩、供给冲击和预期转弱的三重压力之下,扩大有效投资特别是增量新型基础设施投资对经济起着重要支撑作用。5月19日,国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,明确盘活存量资产的重点领域、重点区域以及重点企业,并强调要推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。

基础设施不动产投资信托基金(REITs)融资模式分析与工作建议

2020年,中国证监会与国家发改委相继发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》、《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。上述三个政策文件的颁布标志着国内基础设施领域公募REITs试点工作正式起步。基础设施REITs具有收益相对稳定、流动性高等特点,能够盘活存量资产,拓宽现有投资渠道,增强资本市场服务实体经济质效。

融资平台公司发行不动产投资信托基金的税收政策分析

在防范化解地方政府隐性债务风险背景下,不动产投资信托基金(REITs)为融资平台公司转型发展提供了新思路。REITs特有的税收激励机制决定了其充分发挥作用的前提是建立完善的配套税收政策。本文从融资平台公司发行REITs的运作流程入手,分析现行税收政策。为使税收政策更好地支持和引导融资平台公司参与REITs市场,本文建议降低REITs税收负担,重视税收政策对REITs结构安排的影响,实现主动经营的税收引导,以激发融资平台公司参与REITs市场的积极性,转变融资平台公司运营模式,化解地方政府隐性债务困境。

旅游领域不动产投资信托基金风险管理探讨

近年来,我国旅游市场正处于从高速发展向高质量发展转型升级的关键时期,然而在旅游市场的发展中,旅游企业不同程度地面临着融资难的困境,为解决这一困境,不动产投资信托基金(REITs)作为一种重要的金融创新产品应运而生。但无论哪一种金融产品的风险都不容忽视。目前,不动产投资信托基金(REITs)的风险尚未被充分认识,因此,为了旅游领域不动产投资信托基金(REITs)能长久健康发展,有必要研究其风险管理状况。基于此,从相关概念及政策背景入手,进一步分析旅游领域不动产投资信托基金(REITs)的收益来源和风险因素,并提出防范对策。

中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知

中国证监会国家发展改革委证监发[2020]40号2020年4月24日中国证监会各派出机构,上海证券交易所、深圳证券交易所,中国证券业协会,中国证券投资基金业协会,各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委,新疆生产建设兵团发展改革委:为贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署,积极支持国家重大战略实施,深化金融供给侧结构性改革。

利率变化与商业地产投资收益——以消费零售REITs底层资产为例

消费零售不动产投资信托基金(REITs)在资本化率受利率水平影响之外,不同项目的收益还会受到建设周期、运营年期、租金水平和增速、运营净收入等核心变量的限制和影响,归根结底还是与底层资产和具体项目的实际运营、管理有关。因此,REITs的投资运营主体需要更加敏锐地感知和精准地把握利率周期下资本化率的预期变化、底层资产内部收益率的变化规律,更加注重市场经济周期、REITs上市时机和提升实体运营管理能力。

关于基础设施领域盘存量促投资的思考--基于国资运营平台推动国资国企改革视角

中国经济进入了高质量发展新阶段,外部环境与国内改革引发的问题与挑战日趋复杂,当前主要面临有效需求不足的问题,尤其地方政府面临防风险、稳投资、补短板的复杂局面。为更好发挥国有资本运营公司独特功能,加大盘活存量资产力度、形成存量资产和新增投资的良性循环,试图解决投融资领域资金需求与供给端的结构性错配等问题。文章把实证分析与案例研究相结合,结果表明国资运营公司通过财务性投资、资本运作驱动、融投管退全周期管理助力国资领域的存量盘整与新增投资。在实践操作层面,通过发起设立国资存量盘整领域的投资基金发挥独特作用,提升基础设施领域存量资产盘活、带动有效投资的能级。因此,应当进一步发挥国有资本运营公司的独特功能,在推动经济高质量发展、引领国有资本合理布局、调整结构与提升配置效率等重要领域和关键环节发挥积极作用。

基础设施PPP+REITs项目合规审查和交易结构搭建

通过基础设施不动产投资信托基金(REITs),可以盘活政府和社会资本合作(PPP)项目存量资产,在更大范围内吸引社会投资者参与基础设施项目。根据国家发展改革委和财政部关最新颁发的《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》,对PPP项目底层资产的合规性进行深入审查和合理搭建REITs交易结构是成功发行REITs的关键。