美国不动产抵押权证券化法律问题研究

美国理论与实践中的不动产抵押权证券化,其类型主要包括两种:一是住房抵押贷款证券化,肇始于20世纪70年代,为美国经济和解决住房问题作出了巨大贡献;二是商业房地产抵押贷款证券化,比前者出现晚十几年,虽在现金流结构上与前者比较类似,没有显著的不同,但在基础资产的发放、抵押品、偿还贷款期限和现金流的来源上与前者还是存在明显差异的。从1970-2009年的40年间,美国不动产抵押权证券市场得到迅猛发展,但由于不断降低的抵押贷款发放标准、融资杠杆日益被滥用、信用评级机构的"玩忽职守"和投资人"对自己的不负责任",最终爆发了次贷危机。通过2010年的金融改革,美国不动产抵押权证券市场逐渐得以复苏。

从保全到流通:民法典编纂中不动产抵押权现代化之构想

现代不动产抵押权已经从单纯的保全手段转变为兼具保全、流通和投资功能的法律构造。我国理论界和实务界对此一发展存在认知视域上的缺失,导致理论与法律建构过于强调不动产抵押权的保全功能,僵化地理解和构造从属性原则,几乎完全窒息了不动产抵押权的流通功能和投资属性。我国民法典编纂应该顺应不动产抵押权的现代发展,对现行法上的不动产抵押权进行改进,从结构上缓和从属性原则的效力,并借助不动产登记簿最大限度降低主债权债务对不动产抵押权流通的威胁,增强不动产抵押权的流通能力;同时还应考虑规定不动产抵押权证券,降低不动产抵押权的流通成本,更好地服务于经济与金融领域的交易活动。