不动产权属纠纷的救济渠道与占有的物权效力——评《浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)》

近日,浙江省高院结合民事审判实践,就审理涉及房地产登记民事案件的焦点问题出台了试行意见,明确了一房多卖情形下不同权利人权利的优先效力,规范了错误登记的救济方式,确认了不动产登记的效力,理清了不动产登记中的一些困惑。笔者针对该意见提出个人观点。

不动产权属纠纷案件审理制度研究

司法实务中的不动产权属纠纷案件通常应以以下程序进行：首先，通过行政申请、行政复议或行政诉讼等程序变更不动产登记内容；然后，以变更后的具体行政行为作为依据提起民事诉讼，要求被告履行返还不动产、停止侵权等法律责任。在司法实务的操作中，尤其是工作素质偏低的基层法院，经常会出现违背正当程序审理不动产权属纠纷案件的情况。针对于这种情况，笔者建议简化现行不动产权属纠纷案件的审理程序，通过修改法律的方式正式引入行政附带民事诉讼制度。

房地产人防车位不动产权属原始取得研究

房地产开发项目人防车位不动产权属,目前学理、立法、司法实践均存在多种截然不同的观点、规定或做法,导致房地产开发项目人防车位权属问题陷入困境。解决问题的关键,是从法学、经济学角度出发,厘清房地产开发项目人防车位不动产权属的原始取得,促进人防事业健康发展。

银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,银行在办理不动产抵押贷款时,出于防范风险的目的,收执抵押人不动产权属证书,该做法是否妥当?本文从法律角度,分析银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险,并提出对策建议。

夫妻间给予不动产的约定之性质及效力分析

夫妻间给予不动产约定是附随身份的财产关系,财产法的适用应具有谦抑性,应首先适用婚姻家庭法的规定。其次,夫妻约定财产制中的某种情形与赠与关系类似,但一个为共同行为,一个为双方行为,两者的合同目的、针对标的都不相同,因此不应一味地等同。根据不同情形,对约定的性质有三种定性,分别为隶属于夫妻约定财产制、家庭法上的特殊赠与与普通赠与。在效力方面,区分内外效力。否认任意撤销权的适用,确立法定撤销权的适用与情势变更规则的目的性扩张。未经登记,不得对抗第三人。逃避债务,一方为赠与时,第三人具有撤销权。

不动产按份共有的取得及认定标准

不动产按份共有在物权法中占据重要地位,当事人可以通过事实行为或者继承、转让等方式取得不动产按份共有权。在认定不动产按份共有时,不动产登记具有权利正确性的推定效力,但未登记的权利人仍可以通过举证证明自己同样享有物权。在确认数个主体共同享有不动产权后,应再依据是否存在共同关系来进一步确定不动产的共有方式。此外,在合资、合作开发房地产案件中需要遵循“房随地走”的规则,新建的不动产一般认定为提供建设用地使用权人所有。

不动产统一登记背景下的土地权属问题研究

不动产统一登记实施以来,将以前分散在国土、住建、林业、农业等多个部门登记的土地、房屋、森林林木、草地、耕地、海域等不动产登记职责统一到一个部门,实现了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产登记工作人员和不动产登记系统开发人员对房屋和土地一体登记的连续性、权利主体一致性、物权唯一性的理解程度直接决定了登记结果的正确与否。本文从对房屋和土地一体登记的正确理解出发,阐述了不动产单元状态和不动产权属状态的区别,阐释了不动产物权登记唯一性的原则;对不动产存量数据整合原因及不动产登记系统设置原因导致的不动产权登记信息重叠、权利主体不一致问题的处理对策;对土地首次登记证书收回产生的有关问题提出了解决建议。

PPP项目不动产权属及项目法人设立

PPP项目不动产权属及项目法人设立对项目执行影响较大,两者互为关联且与项目前期工作密切相关。PPP项目不动产权属设立应依据PPP项目合同约定执行,与项目法人可以分离;项目法人与土地使用者可以分离,施工许可证与土地使用权证可以分离。当前,传统项目前期工作操作流程与上述规范不相衔接,导致项目运行效率低下,给项目后期执行带来隐患和潜在风险。

不动产登记制度探究——不动产登记簿为中心

不动产登记簿是不动产登记制度的核心,它不仅是公示、证明不动产物权的主要手段,而且是公信力与推定力制度的构造基础。就《物权法》的相关规定而言,为克服第一百零六条在不动产交易安全保护上的局限性,应把第十六条第一款解释为是关于不动产登记簿公信力的规定;为平衡不动产交易中动的安全与静的安全,应通过类推解释方法扩大第十九条第二款关于异议登记的适用范围;为维护不动产登记簿的信用,应严格解释第十七条规定的"除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准"。

农村房地一体不动产权籍调查探析

要想推动农村不动产确权登记工作的顺利开展,就必须查清农村范围内包括宅基地、集体建设用地等每一宗土地的权属、位置、界址、面积、用途、地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况,以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,完成农村范围内的不动产权籍调查(包括不动产权属调查和不动产测量)。建立农村不动产确权登记数据库,积极推进不动产统一登记办证工作。鉴于此,本文从农村房地一体的不动产权籍调查角度出发,就不动产权属调查和不动产测量工作方法展开了深入的分析,并提出了不动产权属调查和不动产测量工作开展中需要注意的一些事项,从而为权籍调查提供可靠、准确且真实有效的权籍信息。为农村房地一体不动产权发证工作提供基础资料,为实施不动产统一登记奠定基础。

农村土地、房屋不动产统一登记的法治问题探讨

不动产统一登记制度是我国物权法律制度建设的重要里程碑。农村土地、房屋不动产统一登记具有九种类型、三大事项,分为共同申请和单方申请两种不动产登记情形;不动产统一登记机构负有对申请登记材料的审理与查验、对不动产统一登记信息的共享与保护职责。农村土地、房屋不动产统一登记存在的主要问题,一是不动产统一登记的法律依据和配套制度不健全,二是不动产统一登记的政策界限和操作规程不明晰,三是不动产统一登记对农村住房和宅基地的规定不契合。为此就必须依法明晰不动产登记的法律依据和责任制度,规定不动产登记人员的任职资格和操作规程,确认村民小组在不动产登记中的主体地位。

转让未取得权属证书房屋的合同效力问题研究——以区分效力性规范和管理性规范为路径

当前司法实践中遇到大量将未经登记领取权属证书的房屋进行转让的合同纠纷案件。笔者认为,上述合同未违反合同的效力性和禁止性规定,符合当事人意思自治原则和诚实信用原则,应为合法有效。本文主张应正确分析不动产物权变动与合同效力之间的关系,从解释合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规范的涵义入手,区分效力性规范和管理性规范,准确理解和适用房地产管理法第三十七条第(六)项的规定,以保障房地产交易活动的安全和信誉。

夫妻间房产给予约定的性质与效力

夫妻约定一方将其个人所有房产无偿给予另一方,此种约定原则上既不构成债法上的普通赠与或特殊赠与,也不属于夫妻财产制契约,而是家庭法上的一种特殊赠与,即夫妻间基于婚姻之给予。虽然我国最高人民法院宣示此类约定均属赠与,但下级法院在个案中通过法定撤销权扩张、欺诈的宽松认定、合同目的落空理论的运用等多种方法,令赠与方配偶在赠与履行完毕后仍能撤销或解除交易,从而实现与德国联邦最高法院创设夫妻间无名给予制度相似的法律效果。不过,这些变通适用方法在解释论上过于牵强,理应借鉴域外理论,结合我国国情,建构我国的夫妻间特殊赠与制度。在此框架下,就内部效力而言,此种约定仅具有债权效力,赠与方配偶在给付前不享有任意撤销权,在给付后满足特定条件可援用法定撤销权或情事变更规则请求返还;就外部效力而言,夫妻间特殊赠与等同于债法上普通赠与。

“林权证”的法律文本演变与权利证明范围

现有法律文本分析表明,《森林法》的林权登记制度符合《物权法》的不动产登记立法精神。但由于立法缺陷,导致实践中林权登记机构办理的"林权证"与《物权法》第127条明示的"林权证"所证明的权利范围不同,即前者是森林、林木和林地权属证书,后者是林地承包经营权证书。从《物权法》文本的不动产的定义和对不动产的列举来看,森林、林木和林地均为独立的不动产,属于应当登记的不动产范围。因此,林权登记机构办理的"林权证"具有物权证明效力,其权利证明范围及于森林、林木和林地。我国不动产统一登记立法应充分考虑已实际发生的林权变动状况,明确林权登记为不动产登记,并规定在不动产登记簿和"林权证"上记载森林、林木和林地的自然状况和权属状况,从而使"林权证"成为名副其实的森林、林木和林地权属证书。

契税纳税客体之理论反思与重塑

围绕契税纳税客体的性质认定,债权行为说以《契税法》第九条及第十一条为辅助性依据,成为税务实践和理论研究中的主流观点。然而,该学说的规范依据实际上并不适格,理论逻辑也与立法新增的退税条款存在冲突。因此,基于匹配契税课征目的、贯彻量能课税原则以及实现法际协调等方面的考虑,契税纳税客体的认定基础应当选择不动产权属之取得。同时,应当以该观点为指引,重新梳理《契税法》相关条款解释适用的逻辑,将能够引发不动产权属移转的各类情形均涵盖其中,并将权属概念的涵盖范围适当溢出民法所确立的物权体系,以便实现契税的平等课征。