法国1955年后不动产物权公示制度的改革

前言。法国于1955年对不动产公示制度进行了极其大规模的改革,又紧随其后发布了修正和补充改革的政令。及至近期,又有一连串政令再次涉及到该改革,实现了其补充完善。本文旨在介绍该改革。笔者此前曾简略论述过从法国民法典制定后到上述改革前不动产物权公示制度的发展过程。如文中所述,当时虽然已知晓该改革,但鉴于该论文的性质特点。

试论不动产物权登记的方式及其效力——兼论我国《物权法草案》第四条之完善

通过对古今中外关于不动产物权公示制度的历史及内容分析,通过对物权公示的对象及功能的分析,可以发现我国《物权法草案》第九条规定不符合我国国情,应当修改为:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,可以以登记、交付不动产、交付不动产证书以及公证等可以证明不动产物权的设立、变更、转让和消灭的事实的方式为之;但未经登记的,不得对抗善意第三人。”这样的立法既符合我国实际情况,也符合民法中当事人意思自由的基本理论,还足以保护善意第三人。

论我国不动产物权公示方式

登记是我国不动产物权公示的方式,但这并不意味着不动产物权公示方式只有登记这一种,《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第九条的但书规定为其他公示方式的存在留下了空间。在不动产物权中,公示与登记之间不能直接画等号,即不能认为不动产物权公示就意味着只有登记。在我国,无论是在立法上、判例上还是在学理上,不动产公示方式都不是唯一的,在登记外,还有其他的公示方式。承认不动产物权登记以外的其他公示方式,对于维护交易安全和当事人合法利益有重大意义。

论我国不动产物权公示方式

众所周知,登记是我国不动产物权公示的方式,但这并不意味着不动产物权公示方式只有登记这一种,《物权法》第九条的但书规定为其他公示方式的存在留下了空间。在不动产物权中,公示与登记之间不能直接划等号,即不能认为不动产物权公示就意味着只有登记。在我国,无论是在立法上,判例上还是在学理上,不动产公示方式都不是唯一的,在登记外,还有其他的公示方式。承认不动产物权登记以外的其他公示方式,对于维护交易安全和当事人合法利益有重大意义。

构建统一的不动产物权公示制度——评《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》

在物权变动的公示方法中,最重要的是不动产的登记制度。《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》的许多规定均作出了较好的尝试,也对不少事项进行了明确规定。但总体而言,其在构建统一的不动产物权公示制度方面仍不够清晰,不少地方还存在进一步完善的空间。《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》应当明确以建立统一的公示制度为目标,应当扩大不动产统一登记的适用范围,还应当建立完备的不动产登记查询制度。

关于我国不动产物权公示方法制度之反思与建构

引言:反思与建构的基点不动产物权公示制度的基本内容是,规定不动产物权公示的方法和不动产物权公示的效力。不动产物权公示方法制度和不动产物权公示制度的关系是部分与整体的关系;不动产物权公示制度和物权公示制度的关系、物权公示制度和物权制度的关系也是部分与整体的关系。由此按照一般的演绎推理方法可知。

罗马法中不动产物权变动公示法分析

在罗马法中,不动产物权变动公示方法先后采用了"要式买卖"、"拟诉弃权"和"交付"等形式。不动产物权变动公示方法在罗马法中的发展演变轨迹表明:在不同历史时期,不动产物权变动公示方法具有不同的形式和内涵;在同一历史时期,不动产物权变动公示方法呈现了多元化的特征;不动产物权变动公示方法的发展演变是由隐藏于其后的特定经济社会因素所决定的。

物权行为与公示公信在不动产交易中的运用

物权行为的独立性、无因性、形式主义原理是确认不动产上物权的一种简捷、高效的方法。以不动产登记体现的公示公信原则有利于保护交易安全 ,解决实践中“一房二卖”、抵押权确定等问题。在期房交易中 ,预登记制度是公示公信原则的特殊表现形式 ,将物权行为与保护消费者居住权相结合可以较好地平衡交易各方的利益。

不动产物权期待权与抵押权冲突之解决——以《执行异议复议规定》第28条和第29条为视角

我国《民法典》未规定不动产物权期待权,其性质及效力处于尚不明确的状态,因此司法实践中二者的权益对抗处于相持不下的境地。虽然《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条中规定了不动产买受人对抗强制执行的效力,但仅凭借该程序法律规定无法彻底解决冲突问题。因此,应首先通过司法解释来明确不动产物权期待权之性质,将其确定为一种类似物权的权利;其次确定其效力应低于所有权却又高于抵押权等其他物权。实体法应赋予不动产物权期待权真正的力量,使其足以对抗抵押权人的强制执行,从而保障买受人的权益。

浅谈不动产物权变动公示的效力和价值

不动产物权变动公示制度,虽然在各国的立法中已经普遍涉及,但就其统一说法,仍是历来理论界争议之焦点。因此对不动产物权变动公示的效力和价值进行探讨应该是非常必要的。本文通过对不动产物权变动公示制度的产生历史和不同效力的考察,认为公示是保障不动产物权变动合法性和安全性的一种有效手段,公示是否作为其变动的要件之一,直接决定了不动产物权立法的价值取向和勾画保护交易公平的模式问题。

论动产抵押物的转让——兼析动产物权公示方式之调整

动产抵押权的登记公示制度破坏了公示方法选择之统一性原则,导致登记公示的动产抵押权与占有公示的动产所有权之间的矛盾,并最终将因登记而获得对抗力的抵押权人与因信赖占有而受公信力保护的第三人推向了利益尖锐对抗的两极。现有的立法与学说在平衡与协调两极利益上均无功而返,唯有将动产抵押物限制在一定范围的“准不动产”上,并在该领域也采行物权的登记公示制度,才是从根源上解决问题的最具合理性的方案。

论不动产物权登记信息公开制度——兼评《物权法草案》第18条

不动产登记簿上记载的信息并不构成国家秘密、商业秘密和个人隐私,而是一种社会公共资源,为了实现不动产登记的物权公示功能,促进不动产交易秩序及交易安全与便捷,《物权法草案》第18条应予修改,不动产登记簿应无限制地向全社会公开。

以物权公示原则融合不动产登记理念

2013年11月20日,国务院第31次常务会议明确,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台＂四统一＂。统一登记目的就是以职能转变为核心,简政放权,提高行政效能,方便企业和群众。

《物权法》中不动产登记的行政法效力及其赔偿问题(上)

对不动产物权的静态保护及其交易安全的动态保障是《物权法》所关注的重要问题之一。《物权法》从第九条到第二十二条设专节对不动产登记进行规定，对不动产登记的效力、登记的统一、审查方式、责任承担等问题作出了明确规定，这对于物权保护将起到非常重要的作用。然而，将《物权法》仅仅作为民事法律的基本法，无视不动产登记的行政法效力，对于依法行政及司法救济的正当程序将是十分有害的。

登记对抗在我国不动产物权归属中的适用及其理论基础

一.登记对抗制度的缘起就大陆法系而言,登记对抗制度起源于法国民法。在法国民法中,契约本身便将所有权或者其他物权从让与人转移至受让人,并不需要有其他的形式要件,在标的物尚未交付的情形下,财产所有权即转移至受让人手中。只是,此时,将物保留在自己手中的让与人不再是该物的所有权人,而仅仅是一个持有人,是'为已经成为所有权人的受让人的利益'而持有该物。

论交付占有在不动产物权变动中的地位——兼对《物权法》第九条第一款之检视

《物权法》第九条第一款采用"登记生效主义"的不动产物权变动规则忽略了占有在不动产物权变动中的法律地位,既不符合现实不动产交易的需求,也与其他法律法规存在矛盾与冲突,给司法实践中如何适用不动产物权变动规则带来困扰。物权公示与物权变动是两个不同层面的问题,其属性完全不同;交付占有作为不动产物权变动的方式符合安全、效率、公平的价值;从相关立法规范考察,我国法律法规和最高人民法院的司法解释以及外国不动产物权变动立法都赋予了交付具有重要的意义。我国物权法应明确交付在不动产物权变动中的法律效果,交付要件主义加登记对抗主义的不动产物权变动模式应是我国立法和司法的理想选择。

论非基于法律行为的不动产物权变动——以我国《物权法》为参照

我国物权法吸收借鉴其他立法例的成果,比较全面地建立起非基于法律行为导致的不动产物权变动规则体系。但是物权法对该制度中若干关键问题规定得较为原则抽象,需要结合法理与实践对笼统模糊之处进行具体分析解释,以探讨法律规范背后的真正意旨,明确在非因法律行为引起的不动产物权变动后登记公示原则回归的必要性,从而为准确实施与适用法律奠定基础。

论不动产物权登记

我国物权法应规定统一的不动产登记机关,以提高效率,统一不动产物权登记的效力;承认不动产物权登记具有公信力,以保障效易安全;采用合适的不动产物权登记立法主义,建立我国的不动产物权登记制度。

论不动产善意取得——兼论《中国民法草案物权编》的完善

不动产是否适用善意取得,因各国对登记效力规定不一而不同。但从人的互相尊重、交易安全及第三人的利益保护角度来看,不动产善意取得制度是其他法律制度所无法替代的。在我国民法典起草中,应以登记公示推定力与公信力为基础,构建不动产善意取得制度,从而完善我国的交易安全保护制度。