不动产登记公信力及其修正

不动产登记公信力制度和善意取得制度是保护第三人信赖利益、维护交易安全的两种不同制度设计。我国《物权法》第106条并没有承认不动产登记的公信力,而是将不动产纳入了善意取得制度中。这一保护模式不仅与善意取得制度的逻辑体系相矛盾,而且其规定本身模糊不清。因此,应当以不动产登记公信力取代不动产善意取得制度。但在《物权法》和《婚姻法》的衔接问题上,考虑到夫妻关系的伦理性、夫妻共有财产登记的特殊性以及隐名权利人的利益保护需要,应当对不动产登记公信力予以修正,在一定范围之内可以适用善意取得制度。

试论登记公信力与不动产善意取得制

登记公信力原则与不动产善意取得都是关于不动产的重要制度。在最近通过的《物权法》中否定了登记公信力原则,这给实践带来了一定的困难。文章通过对登记公信力原则和不动产善意取得的分析,论述了确立登记公信力的必要性。

浅析物权法中不动产善意取得制度的立法基础

我国物权法中规定的不动产物权善意取得是指,在不动产所有权登记错误的情况下,不动产权受让人基于公示公信原则信赖该物权登记并通过交易行为从无权处分人处取得物权的制度。善意取得制度的基础是物权公示方法的公信力,将在未来广泛地适用于我国房屋产权交易领域。法律上对这一制度的正式承认,是善意取得制度理论的一次突破,有其极其深厚的法理考量和深远的现实意义。

论不动产冒名处分的法律适用

冒用他人名义而处分该他人不动产的行为,成立冒名处分。冒名处分应被认定为冒名人与相对人之间的法律行为,而不能被认定为被冒名人与相对人之间的法律行为。对冒名处分,应适用关于无权处分的规定,而不适用关于无权代理的规定。相对人为善意时,对该善意相对人的保护,应适用善意取得制度,而不能类推适用表见代理制度。现代民法普遍承认保护善意信赖和交易安全的思想和原则,我国亦不例外。除有更高的法律价值需要保护外,交易关系中善意的相对人或第三人应受保护;惟有如此,始足以维护交易安全,保障社会交易关系的安定。

论不动产善意取得的构成与法律效果——评“连某诉臧某排除妨害纠纷案”

构成不动产善意取得的前提是无权处分他人不动产,只有在转让人是基于真实权利人的原因成为不动产登记权利人的情况下,才可以适用不动产善意取得制度。因为我国目前的不动产登记还存在很多问题,所以不宜仅将"善意"的认定标准限定为受让人不知的主观状态,而是应当将受让人对该"不知"也不负重大过失的条件一并作为认定其为善意的标准。不动产善意取得的效果,就是物权受让人确定地取得作为交易对象的不动产物权,或者免除有关不动产物权负担。不动产善意取得构成后,受让人在其所有权的圆满支配状态受到他人妨碍时,当然可以主张相应的物权请求权。

不动产适用善意取得制度的限度

不动产登记簿的公信力和善意取得制度是两种构造迥异的物之交易信赖保护机制。善意取得制度以占有不足以充分表征动产所有权为构造前提,以竭力衡量所有权人与善意第三人的利益关系为轴心;不动产登记簿的公信力制度以不动产登记簿可以作为权利外观为构造前提,以完备的不动产登记制度为根基。善意取得制度的效果只能是第三人由无权利人取得物权;不动产登记簿的公信力所具有的效果不但有积极信赖保护与消极信赖保护之分,且其积极信赖保护的内容除由无权利人取得物权外,还包括由有权利人取得物权、受领给付、获得权利顺位等。因此,以善意取得制度保护不动产交易的便捷与安全,其局限非常明显。物权法第106条应限缩解释为主要适用于动产,不动产交易的信赖保护可通过解释物权法第16条来实现。

不动产善意取得制度实证研究——以房屋的善意取得为视角

本文运用实证的研究方法,以房屋的善意取得为视角,从而对我国整个不动产善意取得制度进行了考察。无论是学理上还是从实证研究,都表明我国《物权法》106条规定的不动产善意取得制度存在很大问题。为此,笔者在学理基础之上结合实证的数据进行了深入的探讨。并建议,目前可以通过司法解释的方式给予《物权法》第106条予以限缩解释,解释为主要适用于动产,不动产交易的信赖保护可以通过解释《物权法》第16条的规定来实现。

《民法总则》的特色及其对民法各分编的影响

《民法总则》在规范民事权利、意思自治、信赖保护方面颇具特色。关于民事权利的原则性、确权性或说明性规定,旨在以《民法通则》之衣钵落实权利保障法治化政策,彰显对民事权利保护的高度重视。人格权应否独立为一编应立足于该权利的独特性并结合侵权责任编的规定予以体系性、技术性论证,不能按《民法总则》关于人格权的规定并以人格权重要为据,进行自我想象的政策性论证。《民法总则》第134条与第136条第1款在践行意思自治原则上进步斐然,合同编应响应此种立法,摈弃将书面形式当作合同成立要件的《合同法》规定。合同是提取法律行为制度的基本素材,合同编不应再像《合同法》那样对合同的效力作专章规定。《民法总则》以对诸多信赖保护规则予以规定的方式,将信赖保护视为中国民法内在体系的构成要素。物权编应据此对不动产登记簿的公信力制度做出单独规定。

论物权行为抽象原则与交易的安全和公正

物权行为抽象原则的主要贡献在于其所保护的是连环交易中的交易安全。无论是从实际效果考察,还是从理论圆满性上分析,不动产登记的公信力和善意取得制度在对交易安全的保护上,都不如抽象原则更具优势。抽象原则的适用多数情况下不会给出卖人造成不利益,即使某些情况下给出卖人造成了不利益,也并不必定意味着不公正。整体而言,抽象原则的适用基本无违交易的公正。