破产程序中未到期不动产租赁合同的处理规则研究——以出租人破产为例

《中华人民共和国企业破产法》第十八条对于一方破产情形下,破产管理人对未到期合同的处理规则规定笼统,未根据合同的多样性、不动产租赁合同的特殊性,做出类型化的区分。通过借鉴域外成熟立法,在合同的解除上深度考量承租人的义务履行状况,防范破产管理人单方解除权的滥用;在解除合同后承租人的救济上,确认预付租金的共益债务性质,保障承租人的优先受偿;在合同的继续履行上,实现出租人维修义务同承租人支付租金义务的抵销,增加破产管理人的合同转让权,以此在推进破产程序的前提下,实现双方利益的最大化。

不动产租赁合同中管理人解除权的行使与限制

《破产法》第18条规定破产管理人有权选择解除待履行合同。但是,从比较法的角度来看,《破产法》第18条之规定过于宽泛,缺少在解除权行使条件、法律后果等方面的规定,尤其是未对不动产租赁合同等特殊合同作出说明。基于不动产租赁合同之特殊性和《破产法》第18条对一般合同解除权行使规则的打破,破产管理人解除权的行使需要在保护破产企业债权人公平受偿、维护承租人利益和保持稳定的交易预期及经济秩序之间作出平衡,因而对此权利进行限制确有必要。这种限制可以通过两种途径实现,一是在行使条件上明确“待履行”的对象不包括附随义务,二是在解除效果上厘定破产债务人之赔偿义务范围包括可得利益,并将可得利益认定为一般破产债权。

论出租人破产时单方未履行完毕的不动产租赁合同的处理

《中华人民共和国企业破产法》第18条规定了管理人对双方均未履行完毕的合同的挑拣解除权,但并未就相对人已履行完毕但债务人未履行完毕的合同的处理作出规定,理论与实践中对该类合同的处理均存在争议。根据“尊重非《破产法》规范”的基本原则,在《破产法》没有规定的情况下,完全可以在合同法体系中解决该问题。笔者认为,对于出租人破产前承租人已预付全部租金、租赁期限尚未届满的不动产租赁合同,管理人没有单方解除权。若租赁合同陷入僵局的,应适用“违约方解除”制度将债务人从不动产租赁合同的权利义务中解脱出来。