不动产销售改征增值税的思考与建议——以增值税扩围改革为视角

增值税扩围改革已成为我国2012年度税制改革的重头戏,但不动产销售尚未被纳入本次增值税试点改革的范围。因而有必要在解析我国不动产销售营业税现行政策的基础上,剖析阐述其存在的增值税抵扣链条断裂、重复征税等问题,并通过总结和思考不动产销售改征增值税的必要性和可行性,最终形成加快增值税立法、明确计税依据、合理设计税率、增加减免税优惠政策和规范税收征管等五个方面的法律建议。

不动产销售的纳税筹划思路

《营业税暂行条例》及其实施细则规定，销售不动产时出让方应按销售收入的5％缴纳营业税，同时还需按应缴营业税的7％缴纳城市维护建设税，按应缴营业税的3％缴纳教育费附加，按销售收入的0．5％，缴纳印花税，按增值额缴纳土地增值税，转让所得并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。本文拟对不动产销售中的纳税筹划提供一些思路。例：甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价为1200万元，房屋原价为1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格为1500万元，该房屋成新率为70％。甲公司转让该房产时发生评估费用3．4万元。

营改增后销售不动产业务增值税核算存在的问题及改进探析

财会[2016]22号文对在营改增前销售不动产的企业在营改增后发生增值税纳税义务的会计核算进行了相关规定,但其处理存在冲销营业税时虚增收入,加重企业税负等问题。本文通过对相关会计科目的分析,提出了"贡献度分解法"等改进措施,使其核算过程更加规范合理。

营改增后不动产销售的税负比较

本文梳理了营改增后不动产销售业务的增值税政策要点,区分房地产开发企业与非房地产开发企业两类纳税主体,提出在简易计税和一般计税情况下适用政策的方法。在结合政策的基础上进一步分析了自建及非自建两种不同来源下的不动产销售业务的税负情况及产生原因。

特殊情况下销售不动产的纳税计算

销售不动产的征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。其应税营业额是购买者支付给销售者的全部价款和价外费用（含货币、实物或其他经济利益）。由于销售不动产的方式较多，除了一般的直接从对方取得货币等形式外，还有其他特殊形式：如采取预收货款方式和以不动产作为抵顶货款等情况，这就决定了销售不动产营业额的确定及其税款的计算也有多种情况，为了正确计算特殊情况下销售不动产的营业税，下面笔者分别不同情况加以说明。

销售不动产收入确认及其涉税会计处理探讨

本文就销售不动产预收款项的核算及其收入确认、相关税金会计核算的实务操作这一课题进行探讨。

销售不动产营业税纳税能力估算研究

营业税是我国税制中重要的税种之一,是地方财政收入的重要来源,为服务科学发展、共建和谐税收发挥了积极作用。销售不动产这一税目在营业税整体收入中占比较高,对其所作的纳税能力估算研究对营业税整体收入能力估算、加强营业税征收管理及改进和健全我国税制具有重要的意义。本次研究主要从找准销售不动产的税基入手,加以合理调整,依此得出应纳税额,然后再与实际入库税收加以比对后确定收入能力估算的最终结果。

销售不动产的前提条件及其纳税主体的确定

《中华人民共和国民法通则》规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。销售不动产的前提条件当然是拥有该不动产的所有权。如果所有权的问题不搞清楚,就会在具体操作中使用“销售不动产”税目不当,造成纳税主体发生错位。 首先,把“自己投资建造的房产”与“房产的所有者”等同起来,作为纳税主体是错误的。出资造房的开发商不一定是房产的所有者,就像出资造房的建筑商不是房产的所有者一样。只有自己立项以自己的名义建房（不论是谁出资）,才是房产的所有者,因为国家法律只认可立项者才具有房产建设的主体资格,才具备房产的销售权,

一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题明确

最近，国家税务总局下发了《关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第47号）。

销售受赠不动产是否可以差额纳税

问：销售无偿赠送的房屋是否应当差额征收营业税？差额征收营业税是否必须凭销售不动产发票？

地面建筑物补偿是否缴纳销售不动产营业税

问：目前,拆迁问题越来越多地发生在现实生活中,这对于取得拆迁款的企业和支付拆迁款的一方都是一个问题,因为拆迁款不仅是对建筑物的补偿,有时还对建筑物所占用的土地也有补偿,或是仅对土地所进行的补偿,那么对于土地部分的拆迁款是否应该缴纳营业税呢？一种意见认为要征税：由于国家现在收回土地使用权的补偿费超过原来公司取得土地使用权的支出,因此是属于国家收购土地使用的行为。

怎样确定销售不动产营业税纳税义务发生时间

我是某置业公司的财务会计,我公司近期向50名有意向购房的消费者每人收取了1万元定金,共计50万元,账务上记作“其他应付款”,如果消费者后期在我公司购房,该定金可转为购房款;如果消费者未履行购房协议,我公司不予退还定金.请问,如何确定该笔定金的纳税义务发生时间,是收到该笔款项时？还是转为购房款时？

出租年限与房屋使用年限相当是否应当视同销售不动产

问：本房地产开发公司出租地下车位使用权,与业主签订合同约定使用年限为30年,使用费一次性收取.出租的年限基本就是房屋使用年限,对此收入是否应当缴纳土地增值税？是否应当按销售不动产征收营业税？

销售不动产预收定金何时纳税

税务机关对某房地产开发公司进行例行税务检查,发现该公司全年实现销售收入200万元,预收销售商品房定金500万元,该公司只就2000万元收入缴纳了“销售不动产”营业税。

转让无形资产和销售不动产有关营业税问题详解

省地税局税收管理一处“转让无形资产”和“销售不动产”是营业税的两个税目（以下简称两个税目），税率均为５％。这两个税目，既不同于营业税一般的应税劳务，又不同于增值税的销售货物，而是营业税直接涉及对产权、所有权或使用权转让或销售行为的征税。一、两个税目境...

关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告

国家税务总局于2011年8月17日发布了第47号公告，对纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产的流转税处理进行了规定。

对契税和销售不动产营业税征收工作的建议

对契税和销售不动产营业税征收工作的建议贾万君，王月红房屋买卖涉及到契税和销售不动产营业税问题。买方缴纳６％的契税，卖方需要缴纳５％的销售不动产营业税，按税额还要缴纳５％的城市建设维护税，３％的教育费附加，观在又增加了土地增值税。这些工作原来是由财政部...