红色业主委员会的创设与实现路径探析——基于一个案例的分析

近年来全国多地城市社区探索建设红色业主委员会。基层党组织势能引入是创设红色业主委员会的基础,而基层党组织发挥政治功能与组织功能是红色业主委员会建设的关键。社区党委通过设立红色业主委员会党支部,以此重塑业主委员会参与社区治理路径。形成纵向由社区党委—红色业主委员会党支部—楼宇党小组—党员业主和横向由楼宇党小组—党员业主结合的治理框架。未来探索红色业主委员会建设宜通过上级管理部门和社区党委吸纳专职党务工作者参与相关治理活动、依托红色业主委员会探索打造开放式治理平台、同步设立红色物业党支部、通过红色业主委员会平台培育社区文化等途径,凝聚和谐邻里关系,以此提高社区治理水平。

酬金制下的小区业主委员会运作机制研究

我国2003年颁布的《物业管理条例》提出酬金制的概念,多年来,实行物业管理酬金制的小区逐渐增多,效果逐渐显现。因此,研究通过实地探访酬金制小区,分析这种模式下小区业主委员会的运作情况。首先结合已有研究,分析酬金制对小区业主委员会运作机制的影响;在此基础上,实地调研实行酬金制的M小区,详细阐述业主委员会在这一模式下选聘物业服务企业、监督资金使用情况等职责,了解小区业委会运行效果。同时,总结调研经验,认识到加强业主委员会成员个人能力、参与积极性及个人责任感等方面的重要性。

江西省住房和城乡建设厅关于修订印发《江西省业主大会和业主委员会指导规则(试行)》的通知(赣建字〔2024〕3号2024年1月10日)

各市、县(区)住房城乡建设局,赣江新区城乡建设和交通局,新余市城市管理局,赣州市城市住房服务中心:为进一步规范业主大会和业主委员会活动,我厅组织修订了《江西省业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,现印发给你们,请遵照执行。

《江西省业主大会和业主委员会指导规则(试行)》政策解读

一、起草背景2022年10月17日,省住房城乡建设厅印发了《江西省业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(以下简称《指导规则(试行)》),有力推动了我省业主大会和业主委员会的成立及规范运行。为进一步提升《指导规则(试行)》的科学性、合理性和可行性,结合我省实际,省住房城乡建设厅启动了修订工作,对《指导规则(试行)》进行一揽子修订。

四川省住房和城乡建设厅 中共四川省委组织部 中共四川省委社会工作部关于印发《四川省业主大会和业主委员会指导规则》的通知(川建行规[2024]5号)

各市(州)住房和城乡建设局(委)、党委组织部、党委社会工作部:为规范业主大会和业主委员会活动,维护业主合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律法规,结合四川省实际,制定《四川省业主大会和业主委员会指导规则》,现予印发,请遵照执行。

社会支持理论视角下业主委员会“成立难”及其化解

业主委员会是由业主依法选举产生、代表业主管理物业区域内事务的一种自治性、常设性组织,对城市社区治理有着直接而重要的影响。但长期以来业主委员会数量少、比例低,其成立普遍存在启动难、筹备难、选举难、备案难等问题,这很大程度上与业主外部的地方政府、居民委员会、开发商、物业企业的阻碍有关。从实践层面化解业主委员会“成立难”的基本路径在于构建多元社会支持机制,主要措施包括:强化地方政府和居民委员会的综合性支持;强化地方立法机关的规则支持;强化开发商、物业企业的物质和信息支持;强化党组织的人力资源支持;强化经济社会组织的专业和技术支持。

我国城市社区业主委员会自治弱化的因素探究

在目前的社区治理模式中,强调多元主体的参与,居民委员会、业主委员会等基层自治组织共同承担着社区治理的主要任务。在多元化主体治理的大背景下,理清业主委员会与社区其他主体之间的法律关系,如何提高业主委员会的自治能力、加强业主委员会与居委会的协作,最终实现城市基层多元治理主体间的良性互动,达到整个城市社区“善治”的目标,这是本文探讨的主要问题。

激励机制、治理界面与业主委员会的极化现象及其治理

在业主委员会的实际运作中,仅有极端热心公益的业主精英或者谋利型业主精英留在业委会中,形成业委会的极化现象。研究发现,业委会职位带来的激励是业委会成员行为的动力来源,双方互动所处的治理界面则是影响激励效果的决定因素。社会激励需要在“屏幕政治”这一治理界面中产生,而经济激励只需要在“黑箱政治”中完成。“屏幕政治”过程降低了业主实现社会激励的积极性,而“黑箱政治”过程增加了业主获得经济激励的可能性,这是业委会出现极化现象的根源。

城市业主委员会与城市基层社区民主建设相关问题的探讨

基层社区民主建设作为中国特色社会主义民主建设重要组成部分、全过程民主的重要组成形式,在中国共产党的领导下,正在中国广大基层领域如火如荼地开展,并成为扩大公民有序参与、推进国家治理现代化的重要方式和途径,推进了民主化、科学化的决策。2012 年,中国共产党第十八次全国代表大会以来,党中央形成了以习近平同志为核心,坚持党的领导、人民当家作主、依法治国的有机统一,完善了人民当家作主的制度体系。党的十八大以来促进人民民主不断发展完善,社会主义民主政治焕发出蓬勃发展的生机和活力。十九大更是提出要扩大人民有序的政治参与,确保民主选举、民主协商、民主决策、民主管理和人民群众依法监督;维护国家法律体系的统一、尊严和权威,加强依法保障人权和法治,保障人民群众依法享有广泛的权利和自由。巩固基层政权,健全保障人民群众知情权、参与权、表达权和监督权的基层民主制度。各级领导干部要强化民主意识,发扬民主作风,以优良的作风接受人民群众的监督,做人民的公仆。习近平总书记亦一再强调基层民主建设的重要性,通过城市基层社区民主建设,让公民理性、公正地发表个人意见和建议,促进决策的民主化、科学化。本题的选择是从这样一个角度出发的。通过将城市基层社区民主建设同城市业主委员会建设相联系,以“物权”为基础构建城市基层社区民主建设新形态。本论文共由三个主要部分组成。论文第一部分为绪论,主要是对国内外研究的综述和梳理,分析选题背景和意义,并进行阐述,在理论渊源上为本文主题研究的展开做支撑和铺垫,为研究的深入论证提供必要的可行性。主要内容包括选题的背景和意义以及重难点、创新点的有关论述等。第二部分对国家治理现代化视角下城市业主委员会、城市基层社区民主建设等相关概念进行厘清,并在此基础上阐释城市基层社区民主建设在国家治理现代化建设中的地位以及以“物权”为基础的城市基层社区民主建设如何构建这一问题。第三部分分析以“物权”为基础的城市基层社区民主在国家治理现代化的视角下的结构和功能。本部分为本题的难点和重点。以“物权”为基础,探讨城市基层社区民主在国家治理现代化进程中的建设路径。该部分将城市基层社区民主建设嵌入国家治理现代化的历史进程,并针对基层社区民主建设中存在的一些突出问题,展开了针对性的研究。本部分是论文由理论学习向实践学习转变的一项重要探索,也是论文写作所应达到的一个基本目的与结论。

业主委员会参与社区治理的保障机制研究

业主在参与社区治理时存在着先天不足后天“失养”的问题,这不利于打造共建共治共享的社区治理格局,建设多主体参与的社区治理体系。在社区治理环节中普遍存在业主与物业公司管理人员的地位不对等,业主普遍的自治意识、不愿意参与治理等诸多问题,这会导致大多业主地需求无法实现,个人利益受到损失,引发许多基层社会矛盾,也同样增加了行政方面的管理负担。在此种情形下就需借助业主委员会这一自治主体维护业主权益,监督物业管理,维持公共秩序,化解矛盾纠纷,引导业主积极地参与社区的治理。

业主委员会与物业公司融合发展研究

文章首先从业主委员会与物业公司日常交往的矛盾程度分析两者的关系,具体可总结为理想型合作关系、偏激型对抗关系和弱势型依赖关系。笔者基于多年的行业管理经验,剖析了业主委员会与物业公司现实发展中存在着业主委员会作用力不强、物业公司服务能力不足、业主委员会成员素质良莠不齐、政府主导的信息化应用不够等问题,并通过对问题的认识,从发挥政府部门的主导作用、强化业主委员会自治能力等方面提出了一系列切实可行的融合发展策略。

构建居住小区治理规则的思考和设想(三)——业主委员会工作规则的构建

在构建居住小区治理规则的思考和设想(一)和(二)(详见本期刊2023年第5、6期)中,笔者概述了住宅小区治理的法律体系和规则文件的构成,并对住宅小区治理的基础性契约——管理规约以及全体业主实现共同管理的程序性规则——业主大会议事规则的作用和架构、内容进行了阐述。本期将会重点谈谈业主委员会工作规则的构建。

论业主委员会协会的五大作用

我国目前处于城镇化高速发展期,各种权利错综复杂,小区是以物权为主体的管理单元,也是城市管理的最后“一百米”,物权的排他性限制了政府的管理强度,政府只能在程序上进行规范,但无法干预业主实体权益的自治行为。业主委员会作为小区自治组织,对基层社会稳定发展的重要性尤为突出。但当前业主委员会的现状并不乐观,首先是成立难,业委会成立虽有相应的法律依据,但面对前期物业和开发商的阻挠,以及部分基层政府部门不作为,加之业主自身的原因,导致业委会组建率普遍低下。

关于业主委员会的法律地位的探讨

随着城市建设速度的加快、商品房开发的不断增多,物业管理已成为我国大中城市住宅小区的主要管理模式,而物业管理纠纷也日益增多。实践中,业主委员会的地位问题仍模糊不清,国家相关法律的空白以及相关法学理论的晦涩,造成人们对物业管理的种种误解,使业主委员会处于尴尬的处境,也不利于保护广大业主的合法权益,长此以往,容易造成社会的不稳定。本文从业主委员会的定义、性质出发,对业主委员会的法律地位进行了初步探讨。

业主委员会培育与社区多中心治理模式建构

随着城市化和住房商品化进程的加快,传统行政化的社区管理模式已无法适应新型物业社区蓬勃发展带来的治理需求,社区多中心治理模式正成为城市社区治理现代化的重点方向。社区多中心治理本质上是社区治理主体多元化、治理权力分散化、治理结构扁平化、治理方式协商民主化的过程。培育社区业主委员会、实现社区治理主体多元化,推动社区治理分权、形成配权合理的社区权力结构,搭建社区治理主体的互动协商平台,创新协同共治的治理机制,发挥政府行政力量、市场力量与社区自治力量的合力,是社区多中心治理模式的建构路径。

业主集体行动视角下的社区强人治理——基于业主委员会的多案例研究

"三驾马车"的基层社区治理体系由于业委会的瘫痪长期面临着公共治理产品输出的困境,社区陷于物业管理矛盾将发或频发的风险境地。从公共品治理理论出发,本文认为,社区治理结构中业主组织缺位造成的小区失序,包括制度成本、权威压制在内的业主行动的外部成本和小区规模、复杂情况等的内部成本构成作为潜在集团的业主组织行动基本框架。在此基础上,特殊业主的出现及对预期收益和成本的考量将构成业主行动的内部条件。多案例研究发现,"明星小区"从业主维权成功进入社区自治的实践背后存在重要的强人逻辑。强人治理是理解中国特定基层社区治理生态的透镜及问题表征。通过对强人治理的形成机制及逻辑困境的分析,本文提出了从制度层面疏解社区治理风险的若干对策。

论业主委员会的法律地位——从实体法与程序法的双重视角

民事权利能力与诉讼权利能力应具有一致性。在实体法上,业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关,相应地在程序法上具有当事人资格的应为业主团体而非业主委员会。除非另有约定,业主委员会代表业主团体提起诉讼时须经业主大会授权,其诉讼范围应限于保护业主的共同权益;对业主团体"怠于行使权利"须作出明确界定;基于原告资格与被告资格的一致性,业主团体亦应具有被告资格。

对我国现行业主委员会制度的初探

业主委员会制度是建立业主财产权自治与物业管理公司专业管理相结合的新体制的基础。但由于我国业主委员会发展较晚,立法不完善,至今还存在着许多问题,主要表现在:业主委员会缺失应有的法律地位的规定;业主委员会成立中还存在很多不合理规定;有关物业服务合同的性质规定不明确;缺乏对业主委员会监督的细则规定等。通过对现行业主委员会制度进行探析,找出其中存在的问题,并提出相应的法律建议。

中国公民社会的先声——以业主委员会为例

一般说来 ,国家、公民社会与市场是任何一个完整社会中三足鼎立的三个独立领域。每一个领域都有其行动的独特逻辑 :国家是等级权力的逻辑 ,市场是盈亏逻辑 ,公民社会是自愿主义的逻辑。中国改革开放、特别是 2 0世纪 90年代以来社会经济结构的巨大转型 ,在城市住宅小区中出现了业主委员会 ,它是一个居民自治组织 ,业主对自己的利益和社区的公共事务更加关心和主动参与 ,业主和业主委员会最主要的工作就是面对物业管理公司的抗议活动 ,维护业主的权益 ,业主委员会积极参与公共领域的讨论。这一切初步体现了公民社会的主要属性 。

论业主委员会的法律地位

业主委员会的性质和地位问题,是《物权法》颁布前后一直没有明确的问题。应当尽快通过制定配套法律法规、实施细则和司法解释等途径来解决这一问题。立法上应当借鉴外国立法经验,仔细研究法国、德国等国相关立法现状,确认符合条件的业主团体的法人资格,细化业主委员会相关制度,加强政府有关部门对业主委员会工作的指导和协助,进一步理顺业主与业主大会和业主委员会的关系,以此解决我国《物权法》实施过程中在业主委员会制度方面可能出现的问题。