走向合作的良性互动:物业管理公司和业主委员会(业主)、社区居委会的互动关系研究

社区居委会、业主委员会和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益和共同的目标。社区居委会是要吸引社区居民(业主)和物业管理公司积极参加社区建设。把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。社区物业管理的目标是通过提供有偿服务,为业主提供一个优美整洁、安全文明的生活环境。物业管理公司和业主委员会(业主)、社区居委会的互动关系三方互动的形式由冲突走向合作,实现良性互动,最终实现建设和谐社区的目标。为妥善解决小区内的矛盾,社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司可以建立三方联席会议制度。

社区建设中的“三巨头”(社区居委会、业主委员会、物业服务企业)角色探讨

现阶段,业主委员会、居委会、物业服务企业不符合社区自治发展,合理定位其角色,方能推进社区自治。目前社区居委会职能行政化、法律法规体制冲突、三巨头职能重叠、冲突,阻碍了社区自治发展,应对三者在社区自治中的角色进行重新定位。

如何理顺社区居委会、业主委员会、物业管理三者的关系——由浮山新区业主罢免业主委员会事件引发的调查与思考

2001年 6月26日至7月9日,青岛市浮山新区一、二小区的部分业主要求罢免业主委员会,并于7月8日召开了由部分业主参加的业主代表大会,因会议召集者情绪激动,引发了会场的混乱,在基层造成了一定的影响,从而引起了市委、市政府的高度重视,为此,特派出工作组进行了大量的调查与安抚工作,到8月底,基本平息了混乱状态。工作组于10月8日撰写了《从浮山新区罢免业主委员会事件看基层基础工作中面临的新问题》,青鸟市市委书记张惠来、副市长刘建华分别做了重要批示,要求“市民政局在城市社区建设中加强基层基础工作,理顺关系。”为此,青岛市民政局组成调研组,就如何理顺物业公司、业主委员会、社区居委会的关系深入基层进行了专题调查研究,现将调查报告摘发如下,望能对其它地方有所借鉴和参考。

我国城市社区业主委员会自治弱化的因素探究

在目前的社区治理模式中,强调多元主体的参与,居民委员会、业主委员会等基层自治组织共同承担着社区治理的主要任务。在多元化主体治理的大背景下,理清业主委员会与社区其他主体之间的法律关系,如何提高业主委员会的自治能力、加强业主委员会与居委会的协作,最终实现城市基层多元治理主体间的良性互动,达到整个城市社区“善治”的目标,这是本文探讨的主要问题。

社会支持理论视角下业主委员会“成立难”及其化解

业主委员会是由业主依法选举产生、代表业主管理物业区域内事务的一种自治性、常设性组织,对城市社区治理有着直接而重要的影响。但长期以来业主委员会数量少、比例低,其成立普遍存在启动难、筹备难、选举难、备案难等问题,这很大程度上与业主外部的地方政府、居民委员会、开发商、物业企业的阻碍有关。从实践层面化解业主委员会“成立难”的基本路径在于构建多元社会支持机制,主要措施包括:强化地方政府和居民委员会的综合性支持;强化地方立法机关的规则支持;强化开发商、物业企业的物质和信息支持;强化党组织的人力资源支持;强化经济社会组织的专业和技术支持。

业主委员会参与社区治理的保障机制研究

业主在参与社区治理时存在着先天不足后天“失养”的问题,这不利于打造共建共治共享的社区治理格局,建设多主体参与的社区治理体系。在社区治理环节中普遍存在业主与物业公司管理人员的地位不对等,业主普遍的自治意识、不愿意参与治理等诸多问题,这会导致大多业主地需求无法实现,个人利益受到损失,引发许多基层社会矛盾,也同样增加了行政方面的管理负担。在此种情形下就需借助业主委员会这一自治主体维护业主权益,监督物业管理,维持公共秩序,化解矛盾纠纷,引导业主积极地参与社区的治理。

社区居民委员会与社区业主委员会关系探究

社区居民委员会与社区业主委员会是社区自治组织体系中的两个主要构成主体。本文在分析二者关系的现状及原因的基础上,提出了理顺二者关系的设想。

理顺关系,构建和谐社区——以物权法为视角看业主委员会

业主委员会,是在新的形势下出现的群众性自治组织。它是业主参与社区建设和管理的一种新形式,充分体现了构建和谐社区的需要。笔者从我国业主委员会的现实状况入手,对业主委员会与其他相关主体之间关系存在的问题及其原因进行剖析,提出了自己对理顺业主委员会与其他相关主体之间关系的若干建议与对策。

业主委员会培育与社区多中心治理模式建构

随着城市化和住房商品化进程的加快,传统行政化的社区管理模式已无法适应新型物业社区蓬勃发展带来的治理需求,社区多中心治理模式正成为城市社区治理现代化的重点方向。社区多中心治理本质上是社区治理主体多元化、治理权力分散化、治理结构扁平化、治理方式协商民主化的过程。培育社区业主委员会、实现社区治理主体多元化,推动社区治理分权、形成配权合理的社区权力结构,搭建社区治理主体的互动协商平台,创新协同共治的治理机制,发挥政府行政力量、市场力量与社区自治力量的合力,是社区多中心治理模式的建构路径。

业主集体行动视角下的社区强人治理——基于业主委员会的多案例研究

"三驾马车"的基层社区治理体系由于业委会的瘫痪长期面临着公共治理产品输出的困境,社区陷于物业管理矛盾将发或频发的风险境地。从公共品治理理论出发,本文认为,社区治理结构中业主组织缺位造成的小区失序,包括制度成本、权威压制在内的业主行动的外部成本和小区规模、复杂情况等的内部成本构成作为潜在集团的业主组织行动基本框架。在此基础上,特殊业主的出现及对预期收益和成本的考量将构成业主行动的内部条件。多案例研究发现,"明星小区"从业主维权成功进入社区自治的实践背后存在重要的强人逻辑。强人治理是理解中国特定基层社区治理生态的透镜及问题表征。通过对强人治理的形成机制及逻辑困境的分析,本文提出了从制度层面疏解社区治理风险的若干对策。

业主委员会:城市社区民主发展的可能载体——广州嘉和苑业委会调查

从对广州嘉和苑业委会成立过程的调查可见,业主委员会的选举是一场崭新的民主实验,是一种实质的民主选举,不像原有的居委会选举只具民主的符号意义。究其原因,城市住房制度的变革,使居民成为住宅的所有者(业主),他们的利益第一次与其居住的社区紧密结合起来。这或许意味着以业主委员会为主导的城市新型社区的业主自治实践,有可能成为我国城市社区民主发展的另一个支撑点或载体,并对国家的民主政治建设产生积极影响。

社区业主委员会的发展与城市社区自治

本文分析了基于我国房屋产权制度的变更而出现的城市社区业主委员会在社区的日常管理中与社区管理的另外两股主要力量———物业公司和居委会的利益博弈关系,进而分析论证了业主委员会对于我国城市基层社区自治的重要意义及其在现实发展中所面临的困境。

北京城市新型社区自治组织研究——简析北京CY园业主委员会

城市住宅制度的变革产生了住宅所有者的群体 ,该群体的成员不同于传统的住宅分配体制内的城市居民 ,由这些群体构成的社区也成为不同于传统城市社区的新型社区。本文通过对北京市朝阳区某小区业主委员会的个案调查 ,试图分析这一真正的居民自治组织产生的社会背景或必然性 ,探讨该组织自治管理社区的可能性 ,以及考察这类新型社区中主要纠纷的产生原因和自治组织发展中存在的问题。

房权意识何以外溢到城市治理?——中国城市社区业主委员会治理功能的实证分析

商品房开发的快速扩展以及《物权法》的出台,为中国城市社区业主委员会的成立和发展提供了条件。从第一个业主委员会成立至今已近30年,但业主委员会的发展仍步履蹒跚,其治理功能也长期被同一化地简单理解。基于深度访谈和问卷调查,精细化分析业主委员会"三个圈层"的治理功能,可以发现业主委员会内部治理能力不足、参与社区治理的效果不佳、难以将正外部性溢入城市治理,总体而言城市社区业主委员会尚处于襁褓之中。由于受到内部治理结构欠完善、业主群体公共意识不足、政策制度缺陷以及市场力量强势的"四重阻抑",业主委员会难以将有限的社区责任转化为对城市的整体责任。业主委员会自一诞生就凸显出个体房权维护的工具性特征,只是在短期内可能与社群主义的组织形式发生偶合,在长期的共同体发育过程中则困难重重,既不利于建构以房权为中心的社群,也不利于构建房权意识外溢到城市治理的正向链接。

如何处理《物业管理条例》中的业主委员会和社区立法中的居民委员会之间关系

国家正在制定的《物业管理条例》采取广泛吸收社会意见的立法方式,其社会积极意义十分显著,有些意见、尤其是政府相关部门的意见相当有价值。但也有一些意见反映出人们对物业管理中的法律问题尚不能准确把握的现象。比如,民政部等部门提出的将业主委员会吸收入现行的居民委员会体系的意见,虽然从表面上看有一定积极意义,但是却与法理不合,而且实践的结果也不理想。业主委员会是根据如下法理建立起来的:在当代公寓化住宅中,一个建筑物中居住着多户住户,每个住户只占有使用该建筑物中一个有限的空间;但是由于建筑物的整体维系全体住户的居住安全。

从业主委员会的自治冲突看社区冲突的成因与化解——对上海市某社区冲突事件的案例分析

社区,作为社会的一个重要组成部分,既是社会变迁的缩影又是社会冲突最集中的地方。业主委员会作为社区建设与管理的自治组织之一,不可避免地与其他社区建设与管理主体发生冲突。在中国当前社会,以业主委员会自治冲突为主的社区冲突大多是由物质利益冲突引发的。化解目前中国社区冲突,可从宏观与微观、认识与实践两个层面入手。

当居民成为业主——试论城市社区居委会与业委会的整合

从城市住宅私有化的基本事实出发,探讨了城市基层群众性自治的前提、基础,分析了居民委员会行政化现象及其产生背景,着重论述了业主组织的地位作用。对业主维权现象的普遍性、业主与居民身份的局限性、物业使用人参与社区自治的权利限制、房产所有权与居住使用权关系、群众性自治的内涵等作了剖析。力求发现蕴藏其中的城市基层社会自治的原动力和自治组织构建的深层逻辑;并以此论证了居民大会居委会与业主大会业委会两者的共同性,指出了两者合二为一的必要性、可能性及所包含的城市社会治理制度创新的价值。

城市社区治理结构变迁与业主委员会的发展环境

中国城市社区治理结构的变迁在总体上呈现出由街居制向社区制转变的实践轨迹,其特征主要表现为从一元走向多元,从管控走向服务与契约。社区治理主要在于社区各主体使用公共资源,采取协商、合作与沟通手段,塑造公共权威。当前,以业主委员会为代表的社会力量已成为城市社区治理结构中的重要变量。一般认为,在成立业主委员会的商品房住宅小区中,随着业主委员会的出现,小区(社区)权力的重构与再形塑便更加活跃与突出,当然,这种权力变革既有国家制度安排的设计,又有来自市场的培育诉求,更有公民社会的争取与抗争。

业主委员会:社区治理的结构性要素

业主委员会的产生与传统体制内的组织变化有很大不同。业主委员会是以财产关系为纽带的"财合"组织,而非基于地缘和情感的"人合"组织,它的产生对政府的治理理念和治理方式、对业主大会内部的治理结构都提出了新要求,对社区内部的组织关系和社区治理结构产生了深远影响。目前,以行政权力下沉为方向的社区管理改革已经走到尽头,业主委员会可以作为下一步社区管理创新的切入口。

城市社区业主委员会发展困境与对策

随着我国经济发展和社会管理的复杂化,多元主体、社区治理是现代社会基层管理的必然方向,业主委员会这一公民自治组织将成为重要的社会互动载体。本文通过梳理社区自治理论及公共治理理论,描述社区业主委员会发展现状并分析其困境,尝试提出突破业主委员会发展瓶颈的对策建议。