论业主成员权的法律定位

区分建筑物的小区化模式开发,为建筑物区分所有权制度的演变发展奠定了坚实的物质基础。立基于业主小区,提出了建筑物区分所有权由专有权、共有权与总有权所构成的"新三元论说",建立在总有权基础上的业主团体法人内部才存在真正意义上的团体法上的业主成员权。作为团体法上的权利,业主成员权属于社员权的一种,不同于个体法上的物法性权利或人法性权利。在具体的权利比较上,业主成员权也有别于个体法上的专有权、共有权与共同管理权,而这进一步昭示了业主成员权的团体法权利本性。

试论行使业主成员权的困境和完善

成员权是建筑物区分所有权的重要内容,正确行使成员权对于充分保障业主对建筑物的自治管理、协调各业主之间的利益、维持物业管理区域的安定有着重要的作用。本文在对我国在行使成员权制度不足分析的基础上,提出相关完善的对策,为实现业主自治提供有效途径。

业主撤销权体系的法理表达——从业主撤销权纠纷角度

2007年物权法确立了我国业主撤销权制度,但关于业主撤销权的性质界定、诉讼客体、诉讼期限等问题一直缺乏明确的法律规范,完备的业主撤销权理论体系尚付阙如。近年,业主撤销权案件数量急剧上升,其中败诉、撤诉案件占比居高不下,现行业主撤销权制度有失灵之势,主要原因是业主权利与义务意识不对等、业主撤销权制度不完善、业主撤销权性质界定不清晰等。面临上述困局,应从实体法、程序法和软法三维度对业主撤销权制度进行变革。实体法维度,增设“业主社团法人登记备案”的规定,并建立业主小区内部的信息披露制度、监事制度。程序法维度,增加“确认决议无效”案由,分别以确认之诉和形成之诉区别对待不同效力样态的业主大会决议。软法维度,对关乎不同主体利益的事项设置独立的业主大会表决程序。

探析业主个体诉讼资格与成员权的救济

由于我国的物业管理起步较晚,相应法律法规和配套制度均不完善,尤其针对物业服务合同纠纷的法律救济尚不到位,导致业主成员权保障遭遇"瓶颈"。本文从业主成员权救济的现状出发,分析了确立业主个体诉讼资格在成员权救济中的必要性和可行性,进而提出实现对业主成员权有效救济的构想,包括规范和细化物业服务合同以及赋予业主诉讼方面的权利。

团体法视角下业主对公共物业财产权利的性质之反思

业主共有权的性质素有争议,考察现行共有类型的历史沿革及制度意旨却发现,共有制度不足以调整业主对于公共物业财产的权利义务关系。原因在于大陆法系中的共有制度以个人法为基石,而业主对于公共物业财产的权利义务关系亟需从团体法的角度加以规范。总有制度是日尔曼历史上存在的团体物权关系的典型,考察其内涵、源起、衰落以及两大法系对其的扬弃,并结合我国现行立法体系及实践需要,可以得出的启示是:立法应当从团体的角度规范业主对于公共物业财产的权利义务关系,业主对于公共物业财产的权利并非个人法语境下的共有权,而应当是团体法语境下的成员权。成员权的属性体现在业主行使对公共物业财产的权利时,应当遵循团体法的规则。