物业服务合同抗辩权的行使与限制——兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条

物业服务合同中,业主动辄以物业服务不符合要求为由行使抗辩权,拒交物业费。因物业服务合同的特殊性,抗辩权的行使存在许多弊端,如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、损害小区环境等。最高人民法院的《解释》第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定,对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义。但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制,如对合同主体抗辩的限制、业主单个行使抗辩权的限制,应当规定只有达到一定数量的业主同意才能行使抗辩权;通过业主委员会来行使抗辩权,将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项。同时,物业公司对欠费业主行使抗辩权时,必须确保已交物业费业主的利益不受损害,不得对欠费业主停水、断电或停止小区公共服务。应当通过完善物业费收取公示制度、完善欠费催缴程序、发挥业主委员会的催缴作用、引入督促程序等,来进一步完善物业费收缴制度。

物业服务合同中业主的抗辩权

当前,随着我国住宅商品化改革的推进,人们逐渐接受了物业服务这种新兴的社区管理方式。在裁判文书网中,可以查到自2021年1月1日起至2023年1月1日止,贵阳市各级人民法院审理各类物业纠纷案件达76520件,其中关于物业缴费的纠纷案件占比最大。通过对物业服务合同的权利义务关系、物业服务者服务范围的量化和业主合法权益受侵害的现状三者的综合考虑,应当明确业主抗辩权行使的范围和具体方式,使得业主能清晰了解自身的合法权益并采取有效措施进行维护。在法律适用过程中,应当合理平衡业主和物业服务公司之间的权益,使得个体业主和整体业主之间的抗辩权得以有效衔接。