业主权利保护的立法解读及思考——以《民法典物权编(草案)》二审稿为视角

社区生活问题是城市治理非常重要的一环,也与广大群众生活息息相关。2019年4月20日,第十三届全国人大常委会第十次会议对《民法典物权编(草案)》二审稿进行审议,针对群众一直关注的业主大会、业主委员会成立难,公共维修资金使用难以及业主维权难等"三难"问题作出回应。完善业主权利保护,应明确业主大会、业主委员会法律定位,完善公共维修金管理制度,并增加业主维权的救济渠道,使业主权利得到有力保障。

公共地役权在封闭小区开放中的适用问题研究

伴随《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》的颁布,封闭小区开放成为了当下热议的话题。小区开放是为了解决城市发展中的各类弊病,期望通过开放小区的方式促进周围资源的共享,对已有道路、绿地等设施进行重新规划利用,满足城市更新的需要。然而,依照我国现有法律的规定,小区开放会面临业主共有权如何保护,开放范围的确定以及是否能够请求补偿等现实问题,从本质上而言是公共利益与个人利益的冲突选择问题。采用设立公共地役权的方式,能够使政府和业主通过事前沟通的方式对相关内容明确约定,在不改变物权归属的前提下,实现小区开放资源共享的目标。

论前期物业服务合同中业主权益的保护

随着我国住宅商品化的推进,物业服务合同成为最重要的管理方式,而前期物业服务是实施物业服务的重要环节,同时涉及了建设单位、业主和物业服务公司三方主体,法律关系复杂,涉及利益广。但由于法律规范的不健全,特别是《物业管理条例》对前期物业服务合同规定比较粗疏,表现为前期物业服务合同性质不明、权责不清,招投标不规范,业主权利救济不完善等原因,造成了大量的物业纠纷。本文将从前期物业服务合同的中业主的权益保护问题进行探讨,并就加强物业服务合同相关立法、健全招投标制度、加强公立救济渠道等方面提出相关建议。

业主大会瑕疵决定撤销制度之检讨及完善

保护业主的合法权益关系到千家万户,而如何认定业主大会瑕疵决定的效力就是其中的一个难题。我国《物权法》和《物业管理条例》关于业主大会瑕疵决定的撤销规定包括"业主撤销权利"和"政府撤销权力"两类内容,但两者均存在理论障碍和现实困境。通过考察我国香港、澳门、台湾等地区对业主大会瑕疵决定的具体规范和处理可知,应该基于民事行为理论,从平衡居民小区全体业主生活秩序保障与业主合法权益保护的视角出发,根据业主大会决定的瑕疵类型认定瑕疵决定的效力。同时,规制业主大会的瑕疵决定应体现"保护业主权利"的宗旨,鼓励法官运用自由裁量权对业主大会的瑕疵决定进行必要的效力认定补救,以维护受业主大会瑕疵决定影响的善意第三人的合法权利。