组织催化合作:业主自治的实现路径

伴随着住房制度改革,业主自治给城市社区治理带来了重大挑战,其效果直接关系居民生活质量和社会秩序稳定。业主自治本质上是业主通过合作实现小区公共事务治理的过程,其实践却陷入多重困境之中。业主构成的陌生人社会,无法内生出有效的选择性激励,反而易出现社会激励的严重不对称,这是业主自发合作难以达成的内在根由。破解业主自治困境,最现实的路径是发挥社区基层组织的催化作用。通过组织催化合作,可望实现基层组织对业主自治事务的有限介入和有效支持,最终激活业主的主体性,促成业主自治的有效实现。

论业主自治对新时代“枫桥经验”的贯彻与发展

基层社会治理是国家治理的基石,基层是直面群众诉求、矛盾的一线,党的十九大报告指出,要“推动社会治理重心向基层下移”,基层治理的水平关乎整个社会的治理效果,从基层治理中总结的经验,最能把握基层脉搏,反哺基层治理。“枫桥经验”正是生发于基层并被实践证实行之有效的基层治理经验。党的二十大报告中提到“在社会基层坚持和发展新时代‘枫桥经验’,完善正确处理新形势下人民内部矛盾机制”,不仅彰显了“枫桥经验”的历史地位,也赋予了其新的时代任务。

乡土性与现代化的融合:县域社区业主自治的行动逻辑研究

作为伴随着城市化高速发展而出现并壮大的一种社区类型,县城商品房社区虽然外观上已经具备现代城市社区的模样,但其内在却呈现出一种浓厚的“乡土本色”。通过深入研究江西省S小区业主自治的个案,发现“乡土性”资源的激活对小区业主的联结起着关键作用,并在维权运动的持续互动中,增进了小区邻里认同,重塑了小区邻里情感,构建起了“乡土与现代融合”特征的邻里秩序。通过小区邻里体系的乡土性重建,推进业主自治,明显提升了社区治理的治理效能。这也为健全共建共治共享的社会治理制度,建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体提供了社区方案。

南京市业主自治发展现状与特点

随着20世纪90年代南京住房制度的改革、住房的商品化,老百姓逐渐从租房的租客变成房屋的所有权人——业主,开始了业主自治的征程。南京的业主自治组织开始也未经严格的程序产生,由一些热心业主组成业主自治(自管)小组,住宅小区的管理也逐渐从单位的托底管理变成专业的物业企业管理。1994年12月26日,南京金銮大厦置业公司取得物业管理资质,成为南京市第一家物业管理企业。1997年3月6日,玄武区长江贸易大厦业主委员会成立,这是南京市第一个业主委员会。

业主自治的困局及其破解——以扬州市J小区物业自管会为例

业主自治是社区治理的重要研究课题,目前业主自治研究集中于具有业主委员会和物业公司管理的小区,而对于无业主委员会、无物业公司的小区研究较少。本文以扬州市J小区物业自管会为例,研究其运作过程发现无业主委员会、物业公司小区在业主自治中主要面临业主主体、小区资源和物业自管会组织三种困境,提出关键分子激励与约束机制并行、以政府资源倾斜提高自治长效性、依托社区提升组织公信力和参与力三点破解之道,为无业主委员会、无物业公司小区实现业主自治提供经验借鉴。

业主自治复合型物业管理三步曲

物业服务人是社区治理不可缺位的实干团队。社区居民业主的生命财产安全包括疫情防控、居住环境绿色环保、熟人社区建设(包括邻里物业纠纷)、居民业主对新生活追求都离不开物业服务。尽管物业服务人做出了贡献,但目前业主与物业之间的管理纠纷还是层出不穷,业主与物业公司的对立情绪不断增加,已经成为社会的主要矛盾之一。而大多数小区物业管理费一定终身的停滞现状与物业管理的成本急剧增加,也让物业管理者进入窘境。作为物业管理服务人,如何走出困境,是物业服务人的当务之急,也是社区治理实践者研究的新课题。

家园建设从业主觉醒开始——心晴稚苑小区业主自治11年实践

每一个业主自治的小区都走过一段不平凡的历程,西安市心晴雅苑小区也不例外。心晴雅苑小区共有4栋楼、236户业主,总建筑面积37352.14平方米,占地面积10160平方米,小区绿化面积有3000平方米。小区于2003年建成时,是一个优质工程,业主安居乐业,前期物业服务到位。曾有先觉醒的业主先后在2004年、2008年启动成立业主委员会,但当时并没有更多的业主响应。

业主自治及其实践困境的消解——基于多中心治理的阐释

在我国住房制度改革的进程中出现了业主自治,其内涵可从广义上说明。业主自治体现了多中心治理。从多中心治理生成逻辑的三个角度———国家与社会关系重塑、公民权利与公共事务增长、民主模式转型与基层民主,可分析业主自治产生的必然性与重大意义。然而业主自治在实践中困境重重,包括民主与合作的困境、规范与事实之间的困境、政府指导部门的困境、利益博弈困境。对此需要遵循多中心治理合作机制的建构思路寻求系统的消解性方案,即以运作规则、合作场域、治理主体为基点构建合作治理机制,以此推动业主自治良性发展。

高新区业主自治模式的治理绩效——以中关村软件园为例

目前,高新区的治理或以政府主导的治理路径或以市场主导的治理路径,这种单一的治理模式逐渐暴露出很多问题,需要探索一种综合的高科技园区的治理模式。以中关村软件园为例,对其提出的企业参与式的业主自主治理路径进行理论总结,通过结构方程模型分析该治理路径对园区治理绩效是否有效。研究表明:业主自治的内部和外部机制均对高新区治理绩效有积极影响,业主自治治理路径可为其他园区治理提供借鉴。

论业主委员会的法律地位——《物权法》关于业主自治机构法律地位之解读

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第六章规定了"业主的建筑物区分所有权"。其中,涉及业主大会和业主委员会这类业主自治机构的条款共计三条,即第75条、第78条和第83条。这些条文的显形上看,并没有明确规定诸如业主大会和业主委员会这类业主自治机构的法律地位问题。可否认为,国务院2003年9月1日起施行的《物业管理条例》对业主大会和业主委员会这类业主自治机构法律地位的争议将延续下去?本文通过对《物权法》第75条、第78条和第83条的解读,认为以业主委员会为代表的业主自治机构法律地位问题,在《物权法》中已得以解决,即它是不具有民事权利能力的社团组织。

业主自治的本质与实现的制度经济学分析

从制度经济学的角度,商业化住宅小区内共有部位形成的共有产权以及共同的生活区域所需的自然与人文环境构成全体业主的共享资源。由于排他性的困难,共享资源的治理一般被视为“多人囚徒困境”的博弈场景,因而业主自治制度的本质就是实现共享资源自发治理集体行动的制度安排。文章从现实生活中制度培育与演化角度,认为业主自治制度的实现需要契约和治理结构等正式制度以及群体规范等非正式制度的结合作用,并具体讨论了各自的主要内容和运行机制。

居民自治与业主自治:两种社区自治机制的比较——基于公共事务自主治理理论的视角

城市社区自治存在居民自治和业主自治两种不同的自治机制。通过对二者的动机、组织、制度、知识这四个维度的比较不难看出,当前的居民自治由于自身的缺陷而导致了其功能的弱化,而业主自治则为社区自治注入了新的动力。社区自治的发展要同时发挥这两种自治机制的作用,要在规范和完善居民自治的运行机制、积极创造业主自治的发展空间、进一步加强相关法制建设的同时,倡导并建立二者之间的合作机制。

论物业管理中业主自治组织的法律地位

业主自治制度是物业管理制度的核心与灵魂,业主自治组织法律地位的明确对于理顺物业管理中的各种法律关系,更好地维护广大业主的合法权益具有重要意义。我国法律对于业主自治组织法律地位规定的欠缺,造成理论和实践上都出现了一些问题,使业主自治组织在诉讼实践中地位尴尬,削弱了其在代表与维护全体业主权益中的作用。其关键是如何看待业主大会的地位和作用。根据目前我国物业管理法律规定,业主大会应有两层含义:一方面它指的是业主团体的权力机构、会议形式;另一方面它也指代业主团体本身。在我国立法引入业主团体概念之前,能够担当起业主自治组织重任的是业主大会而非业主委员会,其法律性质也应为非法人组织。业主委员会只能是业主大会的执行机构,不具有独立法律地位。

论城市住宅小区业主自治

城市住宅小区的业主自治，是近年来我国住房制度改革的重要成果。作为消费者群体自己管理好家园的一种民主管理模式，业主自治在实践中显示出强大的生命力。扶持和完善它，事关亿万人民的根本利益。因此，实行业主自治将是今后迅速提高我国城市住宅区管理水平和发展房地产经济的必由之路。

城市住宅小区的业主自治与政府介入

在城市住宅小区里,开发商与业主之间、物业公司与业主之间矛盾迭出、纠纷不断,如何更好地化解这三者之间的矛盾也成了各界长期以来关注的焦点,笔者认为,在业主自治的前提下,政府介入小区管理势在必然,其中街道办事处可以通过介入前期物业管理、不收前期物业费、建立物业纠纷调解中心等措施来解决当前小区管理的困局,居委会应当成为业主自治的监督机构,政府应当推动建立开发商退出物业公司的机制,重组后的物业公司由政府参股。

美国业主自治制度及对中国业主自治的启示

美国是业主自治的发源地,美国业主自治的产生有其特殊的社会和法律背景,在发展及运作过程中也遇到了自己的问题,但总的来说,美国的业主自治在几十年的发展过程中,有很多值得中国借鉴的经验。在推动中国业主自治的发展中根据自身实际情况,有选择地借鉴域外经验,取人之长补己之短,或以他人的前车之鉴来避免自己走弯路,具有非常重要的意义。

小区业主自治现存困境及对策探讨——以惠州市为例

论文以惠州市最具代表性的三个小区业主委员会成立、运作及维权情况为例,认为业主自治现存困境主要是"三难":自治机构的"成立难"、"生存难"、"维权难"。导致业主自治现存困境的原因主要有:自治机构法律地位不明确、业主自治意识淡薄、缺少必要的支持与监督。完善业主自治制度对策是:完善相关法律规定、提高业主自治意识、突出职能部门角色。

特大城市老城住宅小区业主自治机制研究——基于广州越秀区的实证分析

基于对广州市越秀区的调查研究,发现老城住宅小区居民受单位制等观念影响较深,存在自我管理意识薄弱、物业消费观转变慢、违规行为缺乏约束、业委会成立难、物业服务纠纷频发等问题。研究显示居民议事厅是在业主自治基础上激发社区自治活力的有益尝试,其组成、运作机制、实施效果和成功经验值得借鉴。在此基础上,从健全利益表达和民主协商机制、培育业主组织、完善业委会运作机制等多方面,提出完善业主自治机制的建议。

多中心治理:基层公共事务管理的深度创新——以业主自治为例

改革开放30年来,我国的经济社会获得了前所未有的发展,政府管理也随之变革,实现了一系列突破和创新。多中心治理由于其对公共产品特征的深刻分析、对民主价值的高度重视以及与多元化社会的适配性而成为中国基层公共事务管理的一个有益的新取向,是基层公共事务管理的深度创新。这种模式的改进和完善将有力地促进当代社会基层治理的优化,促进和谐社会的形成。

业主自治:城市社区自治的新逻辑——基于居民自治与业主自治的比较视角

城市社区自治存在居民自治和业主自治两种不同的自治机制。依据公共事务自主治理的理论,业主自治在动机、组织、制度、知识4个维度上较之于居民自治更符合自主治理的本质特征,从而成为我国城市社区自治的新逻辑。在社区自治的发展过程中,需要处理好居民自治与业主自治的关系,即从合作走向融合,并最终实现社区的真正自治。