利益的博弈与平衡——论车位、车库“首先满足业主需要”的理解与适用

《物权法》第七十四条第一款规定:'建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定'。此种'需要'是指合理的需要,不仅包括现实的使用需要,还包括一定期限内的潜在需要;权利主体是指购买了住宅、经营性用房的业主,不包括只购买了车位、车库的人;义务主体除了拥有专有车位所有权的开发商外,还包括拥有专有车位所有权的业主和拥有共有车位所有权的全体业主;'首先'应当理解为修正的绝对优先权;配置比例是'满足'的判断标准;'应当首先满足业主需要'的性质是授权第三人规范,未被首先满足需要的业主有权请求法院撤销损害其利益的交易行为或确认其相对无效,并有权请求损害赔偿。

对“首先满足业主需要”的理解与适用

法治国家十分注重保护业主权利,拥有相对成熟的制度及法律法规。目前,国内房地产市场飞速发展,城镇化进程逐步加快,业主的权利保护面临来自多方的威胁,进一步加强对“首先满足业主需要”的理解,对促进社会稳定、推动国家法治现代化具有十分重要的意义。

车位、车库没有“首先满足业主的需要”法律责任相关问题

车位、车库应当"首先满足业主的需要"属于授权第三人规范。"首先"应理解为在一定的时间范围内限制开发商对车位、车库的出售、出租行为。权利主体包括购买了住宅和经营性用房的业主,不应包括仅单纯购买、受赠或承租车位、车库的业主。义务主体主要是开发商,依法从开发商处购买、受赠或承租取得车位、车库所有权的业主,再次出租或转让车位、车库时,应当赋予其他业主优先购买权。"需要"不仅指现实需要和使用需要,还应考虑业主的将来需要和投资需要。符合配置比例要求是满足业主需要的基础,不同配置比例条件下对车位、车库的处分还应遵守相应的规则。需要没有得到满足的业主对车位、车库的交易行为可行使撤销权和损害赔偿请求权。

小区车位“首先满足业主的需要”释论

《民法典》第275条和第276条延续了《物权法》第74条的规定,实质上是采用了“开发商所有说”。业主权利保护的重心应当转移到“首先满足业主的需要”上来。在倾斜保护弱者利益的导向下,拆分理解“首先”、“业主”与“需要”的含义,从而采用比例限制、禁止只售不租、价格调控、禁止外售、控制外租、信息公开的多样化手段,才能遏制“强者愈强、弱者愈弱”之趋势;在权利救济方面,要明确广泛的行政责任与“首先满足业主的需要”的效力性强制规定性质,从而使行政机关与人民法院同时发力,禁止开发商滥用权利;在义务主体的范围上,将其限定为开发商与特殊情形下的第三人,方能使权利保护主次有别、张弛有道。

小区车位租售行为的法律思考——以《民法典》第276条之分析为基础

《民法典》第276条是对小区业主停车利益的保护,但是由于该规定过于笼统,民法学术届和实务届对法律适用问题始终存有争议。近年来,各地规范性文件体现的理念与民法原则也颇有出入。进行解释和适用的前提是明确该条文的义务内容、规范性质及法律后果。义务内容包括建设单位按照配置比例的指引向业主提供车位、履行租售前后的信息公示义务以及满足对外租售的限制条件。以“授权第三人规范说”为指引确定违反该规范的法律后果,业主对建设单位侵犯权益的交易行为有权申请撤销并要求赔偿损失。

处分住宅小区车位的法律限制

开发商可以自主决定住宅小区车位的处分方式,租赁并非出售的前置程序。但开发商在处分住宅小区车位时,应受《民法典》第276条“首先满足业主需要”和《建筑物区分所有权司法解释》第5条“配置比例”的约束。对于配置比例之内的车位应当优先向业主转让,并主动加以公示,在公示期间保证业主能够买到特定比例的车位。当公示期限届满,业主仍未购买的,开发商可以自由对外出租或者出售车位。对于配置比例之外的车位,由于先前已经照顾到业主购买配置比例内的车位,则无须再优先满足业主。

“首先满足业主的需要”的规范意义--《物权法》第74条第1款的理解与适用

《物权法》第74条第1款在性质上属于授权第三人规范,建设单位违反该款的规定,将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人,业主应当有权向人民法院申请撤销该合同,该撤销权并应在1年内行使。"首先满足业主需要"应理解为在时间上首先满足购买住宅及经营性用房的业主的现实需要。

小区规划车位转让法律问题研究

《建筑物区分所有权司法解释》第5条的规定指出对于符合《物权法》第74条第1款的要求下处分车位应当满足两个条件,一是处分的方式是按照"配置比例";二是处分的对象是业主。如果建设单位未按照配置比例将车位处分给业主,或将车位处分给非业主的第三方,均属违反"首先满足业主需要"的规定。

一朝颁行物权法 定分止争天下平

古人说：“一兔走，百人逐之，非以兔也。夫卖者满市，而盗不敢取，由名分已定也。故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如焉而遥之；名分已定，贪盗不取。”

宁静而黑暗的夜晚

“黑夜给了我黑色的眼睛，我却用它翻白眼”，曾经击中无数人温婉情绪的顾城诗句，也被拿来恶搞一下，微笑的同时，偶尔也惊喜于所处时代日新月异的种种变化与发现。