中介合同中“跳单”行为的法律经济学分析

传统上对中介合同中"跳单"行为的规制大多集中于对实施"跳单"行为的获益者进行惩处以缓和失衡的权利义务状态。这些规制路径大多出于对公平正义价值的考量,而忽视了法的效率价值,在法律经济学的视角下呈现出多方面的不适应性。通过对照法律经济学的基本要点,将"跳单"行为放在社会成本、效率价值、均衡原则三个尺度下进行衡量,为阐明"跳单"行为的性质、规范公民行为、提出对应的法律建议提供法理依据。

中介人积极调查义务论

积极调查义务与如实报告义务的关键区别在于二者的注意程度不同。典型中介合同模式下,基于中介合同特殊的利益结构,中介人不负有积极调查义务。中介人积极调查义务主要存在于两种情形。第一种情形为双方采取单独委托模式。在此模式下,委托人多方委托之自由被排除,甚至于自行缔约之自由亦受限制,其不得不依赖于特定中介人服务,故须课以中介人积极调查义务,重新平衡双方利益。此时中介合同具有委托合同特质,中介人积极调查义务规范基础为《中华人民共和国民法典》第966条的参照适用。第二种情形为非单独委托模式下,中介人具有专业人士地位。专业中介人在信息获取方面具有显著优势,使委托人对其具有合理信赖,故其在专业知识或技能范围内负有积极调查义务。该积极调查义务为专业中介人的附随义务,规范基础应为《中华人民共和国民法典》第509条第2款。

民法典中介合同的变革与理解——以委托合同与中介合同的参照适用关系为切入点

《民法典》中介合同章较之《合同法》居间合同章,增加了两个关键性的条文,并修改了个别条文的表述。中介合同参照适用委托合同规则的导入及其解读,与中介合同和委托合同内在关系定位密切相关。中介合同有别于委托合同,委托合同的规定并非全部可以"参照适用",应当根据中介合同的性质逐一分析判断。中介合同"禁止跳单"规则的导入,会与委托合同任意解除权制度的参照适用发生交错,面临报酬请求权构成抑或损害赔偿请求权构成之争。但即使可以参照适用委托合同任意解除,任意解除中介合同时可以肯定报酬请求权的,也仅仅限于构成"跳单"的情形,而不是所有的情形。

论房地产中介服务合同的性质与法律适用

司法实践及房地产交易实践中普遍存在的视房地产中介服务合同为居间合同的看法并不妥当。房地产中介服务合同并非合同法规定的有名契约,也非契约联立,而应为居间合同、委托代理合同、委托合同构成的混合契约。房地产中介服务合同在法律适用上应采取类推适用主义,分别类推适用居间合同、委托代理合同及委托合同的相关规则,但类推时应把握当事人缔约目的在于委托房地产中介完成房地产交易活动的意图,以寻求类推适用的和谐,避免类推结果的冲突。

2014版《广州市房屋买卖中介服务合同》解析及建议

2014版《广州市房屋买卖中介服务合同》示范文本已正式启用。为了帮助广大消费者、房地产经纪机构和经纪人更好地理解和使用该示范合同,保护房屋交易当事人、经纪机构的合法权益和规避经纪纠纷,文章对该新版合同的法律关系、功能和特点作了全面解读、分析,并提出其进一步完善的建议。

跳单行为认定裁判理路之重构——基于对138份判决书的实证研究

实证研究表明法院对跳单行为认定采取谨慎态度,且司法实践中出现的跳单行为类型比以往学术研究所得更为丰富。《民法典》第九百六十五条文义解释具有局限性,无法涵盖司法实践中的所有情形;学界根据信息独享性与否判断跳单行为是否可归责的标准尚存缺陷,最高人民法院1号指导案例的裁判思路亦不具有普适性,尤其是“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”这一判断标准模糊。因此,应当在对法条进行扩大解释的同时,对跳单行为认定的裁判理路进行重构,将其转化为中介义务完成与否的判断问题,并采取双重衡量标准,独家代理情形下仅需实现初步的中介服务义务,反之则需达到至少促成合同主要条款达成一致的程度,并结合缔约时间、交易价款等进行综合判断。

《民法典》时代保险经纪人的法律地位

保险经纪人的法律地位系于保险经纪人与投保人的法律关系是中介合同还是委托合同,进而确定可得类推适用的规范。这一定性的关键在于保险经纪合同所约定的保险经纪人的角色和业务范围。相关保险法中规定的保险经纪人的义务属于根据保险经纪人的特殊性而专门作出的规定,都有进一步予以解释和完善的空间,即金融消费者保护法有关适当性义务的规范并不适用于保险经纪人向投保人推荐非投资型保险产品;保险经纪人应向投保人披露其收费标准且禁止保险经纪人获取额外收益的管制措施应予变通;保险经纪人不能从代收的保险费中先行扣抵佣金;保险经纪人违反了其所负的报告重要信息的义务应承担损害赔偿责任。从对义务的强度分类来说,保险经纪人的义务在性质上应评价为适当性义务,且为一般原则;保险经纪人的业务行为致使保险消费者产生了高度信赖时,保险经纪人应秉持善意,例外负有信义义务。

广州市住房和城乡建设委员会关于发布《广州市存量房网上交易规则》的通知

GZ0320160060广州市住房和城乡建设委员会文件穗建房产[2016]1344号各有关单位:为加强房地产市场管理,维护存量房交易和资金安全,促进房地产健康平稳发展,结合我市实际,我委对《广州市存量房网上交易规则》进行了修订,并经广州市政府法制办公室审查同意,现予以公布,自公布之日起施行。2016年7月23日广州市存量房网上交易规则第一条为加强存量房交易管理,维护房地产交易和资金安全。

期货合同性质探讨

期货交易中的标准合约只是一个将来合同的范本 ,是交易者进行交易的一个计量单位 ,只有在实物交割时 ,才依它的格式成立买卖合同。可以认为 ,期货交易是交易者在期货交易所内通过公开竞价达成的合同 ,该合同的标的是交易者同结算所达成中介合同的行为 ,中介合同确立了交易者在未来以标准合约为范本而成立买卖合同的缔约权利和缔约义务。

司法裁判视角下跳单行为的约束机制构建

跳单纠纷案件的司法裁判整体呈现出谨慎的态势,表现为跳单行为司法认定的比例较低、中介人的诉讼请求难以获得全部支持两种样态。究其原因,乃是法院需平衡自由公平等多元价值,居间报酬请求权法理依据的交织碰撞,以及中介人必要费用请求权在立法层面行权方式受限综合导致。为了约束跳单行为的发生,可以参考司法裁判的做法从多元共治视角构建约束机制。居间人应当强化合同合规建设,提升服务质量;委托人应当全面审查合同内容,树立正确交易观念;行业协会应当用好房源共享机制,指导行业标准制定。

回报型众筹中的合同关系类型分析——兼评沈志强诉奇酷、京东产品销售者责任纠纷案

"众筹"是诞生于21世纪颇具互联网时代特征的新型小微企业网络融资模式,而回报型众筹是最为广大消费者熟知的众筹类型之一。在回报型众筹中,众筹平台作为中介人为发起人发布项目信息,保管从支持者手中募集的项目资金,监督项目完成并促成发起人与支持者之间的产品或服务交易。本文从分析回报型众筹的具体交易行为出发,在我国缺少专门立法的前提下,根据《民法典》中对几类典型性合同的规定,整理、定性其中涉及的买卖合同、中介合同等合同关系,并在此基础上评析沈志强与奇酷互联网络科技(深圳)有限公司等产品销售者责任纠纷上诉案,讨论回报型众筹的合同法规制问题。

国家税务局关于对技术合同征收印花税问题的通知

各省、自治区、直辖市税务局、各计划单列省辖市税务局,海洋石油税务管理局各分局: 各地在贯彻《印花税暂行条例》的过程中,对各类技术合同如何计税贴花,提出了一些问题。经研究,现明确如下: 一、关于技术转让合同的适用税目税率问题技术转让包括:专利权转让、专利申请权转让、专利实施许可和非专利技术转让。

禁止跳单条款的法律效力研究

在房屋买卖合同中,委托人任意跳单的行为无疑会损害中介人的合法权益,因此,需要对跳单行为进行必要的规制。与此同时,如果一概认定跳单条款有效或无效,则会在不同程度上损害委托人或者中介人的利益。关于禁止跳单条款效力的认定,要综合考虑有效、无效的具体情形。如果认定禁止跳单条款有效,则有利于保护中介人实施中介服务后应享有的合法权益。如果认定禁止跳单条款无效,则考虑委托人签订的是对自己不利的格式条款,委托人享有任意解除权。