中国房地产市场的周期演进、理论逻辑与政策构想——与1991年日本房地产危机的比较分析

从1998年中国房地产市场改革开始到2021年房地产市场出现拐点并进入下行周期,这24年间,中国房地产市场经历了一个完整的单边看涨周期。当前,在中国房地产市场下行的背景下,对过去24年的单边看涨周期进行研究,探寻中国房地产市场周期演进的规律,对中国房地产市场的健康发展和金融稳定具有非常重要的意义。本文基于修正后的D-W模型对1991年日本房地产危机产生的原因进行分析。通过将本轮中国房地产市场下行与1991年日本房地产危机进行比较分析发现,中国宏观经济层面不具备发生类似1991年日本房地产危机的条件。实证结果表明,对日本房价和房地产交易量增幅影响最明显的因素是利率、汇率、货币供应量和城市化率,短期内宏观政策急速调整,以及由此带来的利率和汇率大幅波动是1991年日本房地产危机产生的最根本原因。本文认为,本轮中国房地产市场下行的本质不是源自宏观经济层面,而是源自微观层面,即“三道红线”政策刺穿了中国房地产不健康的“三高模式”。本文为深入探析中国房地产市场进入下行周期的演进规律、厘清影响中国房地产业发展的核心因素、为政府部门和央行制定稳定房地产市场与内外部经济的相关政策提供了理论依据。

中国房地产市场的“冷”与“热”

数据显示,1~4月份,全国房地产开发投资35514亿元,同比下降6.2%(按可比口径计算);其中,住宅投资27072亿元,下降4.9%。房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米,同比下降5.6%。其中,住宅施工面积542968万平方米,下降5.9%。房屋新开工面积31220万平方米,下降21.2%。

论中国房地产市场发展中的十大关系

本期发表一组关于中国房地产市场发展理论研究的文章,计三篇。这组文章重点探讨了三个问题:中国房地产市场发展中的十大关系;中国房地产市场真实租售比探析;城市功能"二元结构"下的价格攀升机制及其治理。中国房地产市场的非理性发展已经成为引发宏观经济过热和物价上涨的重要因素,为解决这一问题,党中央、国务院采取了一系列治理措施,并且开始取得成效。中国房地产市场问题,既是一个重大的现实的社会问题,又是一个涉及多门学科的重大理论问题,欢迎专家、学者们从理论与实践的结合上继续探讨这一问题。

美国QE与中国房地产市场协同性研究

随着全球经济一体化程度的加深,各国的经济运行不仅会受到本国货币政策的影响,同时也会受到其他国家尤其发达国家的货币政策的干扰。美国政府自2008年金融危机以来实施的一系列量化宽松政策所产生的货币政策外溢性是近年来中国房地产市场异常火爆和资产价格飙升的重要原因之一。研究采用Hodrick-Prescott滤波方法对2008年金融危机以来中国房地产市场出现的新变化及动态变化周期进行阶段性变迁识别及转移分析,以期探讨其与美国QE的复杂动态变化特征。

美国QE对中国房地产市场影响研究

随着经济全球化进程的不断推进,中国已成为美国的最大债权国和重要贸易伙伴背景下,美国的QR政策通过各种传导途径对国内房地产市场产生外溢效应。基于此,文章选取了2008年11月到2015年10月的样本数据,通过构建FAVAR模型研究美国QE对中国房地产市场外溢效应,以期探讨中国如何才更好应对美国QE实施及退出所带来的一系列影响。

加强监管外资进入中国房地产市场已迫在眉睫

从2003年下半年以来,特别是2004年之后,全国各地房地产市场普遍出现了房价的大幅度上涨,并从杭州、上海等长三角地区迅速漫延到中西部地区。社会经济的快速增长、居民收入水平的提高、各种需求旺盛特别是大规模的城市建设导致的拆迁刚性需求等,是导致供需总量与结构性矛盾日益突出,房价快速上涨的主要原因。但是,在热点城市,一些外资与开发商联手掀起的投机炒作风潮,是导致房价迅速呈阶梯式飙升的最重要原因之一。外资进入房地产市场渠道复杂在中国经济快速增长以及长期趋势看好、国内房价上涨、人民币升值等多项预期背景下,根据资本趋利的属性,一些境外资金被大规模吸引进入到国内一些热点地区的房地产领域,目前,外资进入房地产市场主要有开发和销售两个环节。具体包括外商直接投资(包括独资或合资公司)、借用外债和境外机构投资、个人以自购和包销方式购买商品房等。在外商直接投资方面,根据统计数字,从1999年至2004年底,房地产行业新设外商直接投资企业累计合同使用外资410亿美元,实际使用外资298亿美元。外商房地产开发企业除依靠自有资金外,一般还借用境外银行和股东贷款等形式的外债。国内房地产企业通过各种方式进入国际资本市场进行融资,也为外资进入...

世纪之交中国房地产市场的思考?

从八十年代中,我国重新出现房地产业的概念到现在,只有十几年的历史。在众多的市场中,中国房地产业及房地产市场称得上是起步较晚,发展很快的一个。 最近二、四年,全国每年完成房地产开发投资均超过3000亿,占全社会固定资产投资12.5％以上;商品房施工面积超过4.5亿平方米,竣工面积1.5亿多平方米;1997年全国商品房销售面积超过9000万平方米。

房地产功能价值论与中国房地产市场投资

现阶段中国房地产市场呈现的一个突出特点是 :一方面房产总量急剧增加 ;另一方面大量的房产被空置。这个现象一直困扰着人们。中国房地产市场令人瞠目结舌的发展速度 ,使得中国在短短二十余年时间里走完了西方同类市场上百年甚至数百年所走过的历程。也正因如此 ,在中国 ,建筑技术进步已经不再是一个缓慢的过程 ,房地产功能更新换代需要的时间被大大压缩了。多年来 ,西方发达国家在房地产经济领域一直沿用被称为“区位圣典”的区位至上论。然而 ,在中国现实的房地产经济中 ,仅仅从区位的角度来分析房地产市场价值的变化 ,还远远不能解释这一中国独特的经济现象。从时间维度上看 ,在量和实现可能性两个方面 ,房地产功能价值的剧烈变化正十分明显地影响着房地产的市场价值。我们所提出的房地产功能价值论创新性地将房地产功能价值置于和区位价值同等重要的地位。这个新的理论模型能够为揭示和纠正房地产市场投资过程中的诸多误区提供有力的理论依据。

中国房地产市场充满了前所未有的变数

一个非常重要的政策导向,就是减少房地产开发企业对银行贷款的依赖。但是在减少依赖银行贷款的同时,必须要开其他的门,因为这个行业本身是资金密集型的行业。

中国房地产市场能够软着陆吗?

调控的稳预期就得回到落实“房住不炒”的市场定位上,让国内居民不把住房当作是投资品而是看作消费品,或预期住房不可用作投资。要转变当前把住房当作投资品的预期。恒大集团债务危机爆发之后,中国房地产市场的风险已经露出了端倪这不仅使得中国金融监管部门密切关注这头“灰犀牛”的变化并正在调整相关的房地产调控政策。

中国房地产市场管窥

我国的房地产市场是社会主义市场经济中的一部分,还谈不到规范与成熟。这个不成熟、不规范的市场,已呈现出令人眩目的景色,给人们提供了相当丰富的思考素材。

更加健康发展的——’94中国房地产市场

一、二年的回顾 1992年和1993年上半年我国的房地产业进入一个发展高潮,当然,在这一发展高潮中也存在一些问题。1993年夏,中央加强了对整个国民经济的宏观调控,房地产业和房地产市场当然属于调控之列,至目前已收到初步成效。中央对经济的宏观调控包含对一些地方政府对房地产业和房地产市场不正当干预、不合法参与及不科学管理的一些调整、纠正和控制。所以,从根本上说。

中国房地产市场宏观调控和监管

众所周知,近几年来,伴随着城镇化、工业化的迅速发展,中国的房地产业取得了突飞猛进的发展。2008年与十年前的1998年相比,房地产开发投资增加了近7.5倍;商品房竣工面积增加了近2.3倍;商品住房竣工面积占城镇住房竣工面积的比例。

关于分析中国房地产市场理论和方法的几个问题

《关于分析中国房地产市场理论和方法的几个问题》认为，房地产市场是当前中国理论界的一个热点问题，成为人们关心和议论的主题之一，中央和地方的媒体发表大量文章研究和讨论中国房地产市场的态势，但众谈纷纭，客观上造成一定程度的混乱，所以有必要对分析房地产市场的理论和方法进行讨论。

中国房地产市场概况及其发展趋势

1996年是“九五”实施的第一年,每个五年计划的头一年都是个契机,特别是对房地产业。因为,作为生产要素,它具有超前性。所以,我个人认为,1996年的房地产市场情况应该好于1995年,但仍还是个平稳发展期。鉴于社会资本总量有限,使房地产保持25％左右增速的平稳发展,对房地产业是有利无弊的。 我以为,以下三条町认为是1996年房地产业的利好消息。 第一,两个加快。具体讲,一是土地制度改革将加快速度,加强力度。

国家—市场—社会解释框架下中国房地产市场问题探析

一、房地产的概念以及发展态势1.房地产的概念。在中国,房地产业应该从一个大的、广义的角度去理解,可以理解为建筑开发业以及上下游支配的行业,上游就是政府的储备中心,地方政府参与的房地产活动必须纳入到里面。下游除了传统的房地产服务业外,还应该把房地产金融业包括进来。地方政府的土地储备中心、房地产开发业。

中国房地产市场发育的理论分析

一、改革以来我国房地产市场的发育及特点改革以来，中国房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场，并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转开始产生机制效能。现在看来，中国市场经济体制的构造不能不以房地产产权市场化和房地产市场...

中国房地产市场的价格问题及其对策

中国房地产市场的价格问题及其对策黄良文，张金明近几年来中国房地产业迅速发展，房地产经济已成为国民经济的重要组成部分。房地产业作为一个先导性、基础性的产业，其价格变化对国民经济的波动显示出其特有的敏感和超前性，它的重要意义自不待言。同时也由于中国的市场...

浅析物业税对中国房地产市场的影响

房地产业既是一个民生问题,也是一个政治问题。房地产市场一直以来都是新闻讨论的焦点,中国的住房价格在过去几年里呈现出不断增加的趋势,中国的房地产业更是被评为世界十大泡沫经济。而大家翘首以盼的物业税却迟迟没有出台,那么物业税是否真的能拯救中国的房地产市场呢?

对中国房地产市场冷与热的思考

房屋是一种不同于其他商品的消费品,其耐用性更高,并且有着固定资产的性质,这就注定房地产市场也呈现出不同的特点。文章积极对中国房地产市场的冷与热进行研究,在此概念解释的基础上,当前中国房地产市场的现状得以清晰展现,并提出了现阶段房地产市场的应对措施。