析区分所有权的复合性兼论物业使用人的地位

区分所有权在司法实务方面呈现地域差异性,究其原因并非本质和逻辑问题,而是对区分所有权各要素和其复合性的理解不一。本文基于独立性、第三类共有和主体业主大会说、地位法人说等理论对复合性进行分析,发现二元说和一元说并非非此即彼,二者可以共同构建复合性的原则:对内二元说,对外一元说。在新思路下,以解释论在先、立法论在后的务实态度举例解构物业使用人的地位问题,并基于新原则为未来房地产乃至区分所有权改革提出展望。

区分所有权各权利主体的法律要义和适用

从对区分所有权复合性的新理解“对内二元说,对外一元说”出发,分别考察业主小组、全部业主、建设开发企业以及物业服务企业的权利边界,统一理解和适用区分所有权的争议问题。对于业主小组,应当赋予其一定的共有权以激活业主自治热情或解决加装电梯等热点问题;对于全部业主,摒除规划的行政色彩而强调私权的合意自由以解决历史问题和新问题;对于建设开发企业,应当把握其相对于业主大会的财产独立;对于物业服务企业,梳理其和个别业主以及业主大会的一般和例外关系。