论光船租赁权性质及光船租赁下“买卖不破租赁”

光船租赁权利性质存在债权、物权化债权与物权三种学说。光船租赁权虽与物权外观相似,但将光船租赁权认定为物权会导致权利内涵过广、变动规则不明、所有权行使受阻等缺陷;如将光船租赁权认定为债权物权化,在立法技术无法有效衔接债物二分体系,无法为光船租赁权物权化提供有力支持,因此光船租赁权仍应属于普通债权,不产生物权的对抗效力。因此,从租赁权债权基点出发的债法法定概括转移理论可为光船租赁下“买卖不破租赁”提供较优的解释路径。

“买卖不破租赁” 在实践中的困境与思考

《民法典》第725条明确将“买卖不破租赁”的适用范围仅限于“租赁物占有期间内”.这样一来,之前《合同法》第229条中所存在的“租赁合同的具体签订时间难以确认”的问题就能够得到有效解决,进而避免虚假租赁行为侵害第三方的合法权益,以及对抗抵押权或者法院执行的情况.“占有”虽然可以作为租赁合同对抗买卖的理由,但其在法律上的效力仍然有限.因此,未来的司法解释应当更加精细地规范该规则的适用条件,以确保其有效性与合理合规.

《民法典》视角下“买卖不破租赁”适用条件之实证研究

为进一步明确我国《民法典》合同编第七百二十五条规定的“买卖不破租赁”原则在司法实践中的适用范围,本文结合保定市典型的“买卖不破租赁”案件,论述了该规则的适用范围为不动产及特殊动产,重点强调了应当符合在租赁合同期间内发生所有权的变动以及承租人基于租赁合同占有租赁物这两个要件。“买卖不破租赁”使租赁权物权化,获得了对抗第三人的效力。

论“买卖不破租赁”

近代各国大多承认"买卖不破租赁"的规则。从比较法上来看,"买卖不破租赁"规则的立法目的在于保护承租人的利益,稳定租赁关系,保护交易安全,实现物尽其用。我国《合同法》第229条确立了"买卖不破租赁"的规则,这使租赁权能够对抗新的所有权人,强化了对承租人的保护。"买卖不破租赁"规则主要适用于不动产,因为动产具有相当强的可替代性和可消耗性特点,保持动产租赁的长期稳定性的意义不像不动产租赁情形那样大。严格地讲,"买卖不破租赁"只是一种形象的说法,其立法意旨在于,任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效力,因此,这一规则的适用并不限于买卖,其中的"买卖"应当采广义的概念,包括赠与、确权等所有可能导致租赁物所有权发生变动的情形。"买卖不破租赁"规则的适用使得租赁权具有了对抗第三人的效力,而且该效力直接依据法律规定产生、不需要登记,但这并不意味着租赁权已经成为了物权。

预告登记与“买卖不破租赁”之矛盾及化解

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条对买卖不破租赁规定的但书并未涉及存在预告登记的情况。发生在预告登记后的租赁是否仍能够以"买卖不破租赁"对抗之前的预告登记,这一问题在德国法上亦存在争议。尽管二者均为物权化之债权,但并不宜直接参照物权,以时间先后作为优先顺位的判断标准。在我国人口迁徙与城镇化的背景之下,根植于社会保护和生存利益保护之上的租赁权,得在一定程度上对抗之前的预告登记。而未来民法可能的发展方向——大财产权体系,也应当避免简单参照现有物权的顺位判断标准。

不动产买卖不破租赁制度的异化及其制度重建

不动产买卖不破租赁制度,违背了传统民法租赁关系债的相对性,也是对物权法理论基石——物权公示公信原则的颠覆,这是制度设计无法克服的硬伤。而社会经济条件的变化,客观上导致买卖不破租赁制度发生异化。宜在遵循大陆法系民法传统和债权物权固有属性前提下,恪守不动产物权公示制度,对登记的租赁关系赋予物权效力。对没有登记的不动产租赁关系,给予承租人权利合理的平衡和保护期,以对这一法律制度重新构建,回复该制度的价值功能。

论“买卖不破租赁”规则的适用对象

"买卖不破租赁"规则对于维护租赁关系的稳定和延续具有十分重要的意义,但我国现行立法关于该规则的规定(尤其是关于其适用对象的规定)过于简单,亟需进一步补充和完善。"买卖不破租赁"规则应当适用于动产租赁和住房租赁,但不得适用于商事租赁。住房租赁适用"买卖不破租赁"规则,不以登记为要件,但应以交付为要件。

买卖不破租赁原则限制适用的条件分析

我国《合同法》第229条没有明确规定买卖不破租赁适用的前提条件,实质上只是一个原则性的规定。买卖不破租赁原则不能直接在案件审判中适用,该原则的适用要受到物权化条件、租赁目的、优先权效力和租赁意思表示的制约,法官必须根据案件的事实情况,依据诚信、公平、保护善意相对人等原则,通过价值判断和利益平衡方法确立该原则适用的前提条件,在实现买卖不破租赁原则规范化的基础上,方能用于审理和裁决租赁人、出卖人和买受人之间的利益纠纷。

论“买卖不破租赁”原则

"买卖不破租赁"原则是近现代才在民法上逐步确立的一项新原则,其所导致的租赁权物权化已成为各国租赁法律发展的趋势,并以此开创了债权法的新格局。"买卖不破租赁"原则及其衍生的子原则———"抵押不破租赁"原则在司法实践中的运用,以及在立法设计上还有待进一步完善。

买卖不破租赁:价值的确立、贯彻与回调

买卖不破租赁的价值基础在于保护承租人对租赁物享有的值得保护的在先占有使用利益,这不违反当事人订立转让合同时的预期,且有利于降低交易成本,避免对承租人救济不足以及损害承租人之相对人的信赖。据此,该规则既适用于动产,也适用于不动产;买卖不破租赁规则的适用也以租赁合同存在、承租人按照租赁合同占有租赁物、受让人取得租赁物所有权为前提,发生合同的法定概括转移的效果。承租人的地位不应因所有权转让变得更糟或者更好,而受让人也同样享有值得保护的利益,对此可以类推适用债权转让等规则并予以适当调整,以妥当权衡承租人与受让人的利益。

买卖不破租赁刍议

租赁合同本为一种债权债务关系。根据债的相对性原则 ,承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益 ,不能对抗第三人。而近现代民法承认“买卖不破租赁规则” ,该规则突破了传统债的相对性原则 ,使租赁权具有对抗力。本文就“买卖不破租赁”的适用条件、适用情形进行探析。

论买卖不破租赁效果之债法路径构建

我国买卖不破租赁规则的效果模式,以《中华人民共和国合同法》第二百二十九条为节点,由之前实定法中德国式的“契约地位承受”,到其后虽无明确规定但实务中依然沿袭的暧昧态度,体现了我国立法在效果模式上的模棱两可,也为其他效果理论留下证呈的空间。检视其他效果模式,存在当事人权利义务分配不合理、与现行法律体系不兼容等缺陷。故此,应当矫治我国买卖不破租赁法律效果理论上的“物权化”倾向,以契约地位承受模式为基础,明确租赁物所有权人对受让人的告知义务及在买卖合同中的权利瑕疵担保责任。我国当构建债法路径下的买卖不破租赁法律效果:应赋予买受人自由意志下救济途径的选择权,避免其利益在租赁权欠缺公示效力的情况下受到损害;应将承租人享有的权利限定在原租赁合同规定的范围内,而不享有对规则适用的选择权。

论买卖不破租赁的法律效果

我国《合同法》就买卖不破租赁的规定过分简单,导致对于法律的规定出现了误解,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)将误解消除,但就法律效果仍然未能言明。买卖不破租赁的法律效果应为法定的契约承担,买受人取代出卖人取得在租赁合同中出租人的法律地位。租赁合同中有押金的,应由买受人负责返还;有租金先缴情形的,先缴的租金对于买受人发生效力,而不论买受人主观上明知与否。

买卖不破租赁制度的立法价值取向分析

本文通过对买卖不破租赁规则产生的社会背景、立法价值取向的分析,说明其当时在各国产生的必要性,在构建和谐社会的今天对我国仍有借鉴作用。在我国的政治和经济体制的改革进程中,法律能否发挥其应有的积极保障作用。这就需要立法者在制定法律的时候不仅要考虑立法技术问题,还必须考虑社会现实、法律价值衡量,以防止或减少法律负面效应。

“买卖不破租赁”规则出租人解除权不转让之辨析

本文以具体案例为切入点,重点分析了在租赁物的所有权转移前出租人对承租人取得的终止合同的权利能否随租赁物同时转移给买受人的问题。首先,文章通过案件介绍了"买卖不破租赁"在司法适用中存在的不同观点;其次,从理论上和制度上分析了分歧产生的原因,指出了"买卖不破租赁"在性质上属于合同权利义务的概括转移;最后,具体分析了权利义务如何转移、何时转移,指出了买受人无权受让租赁物,所有权转移前,出租人享有合同解除权,并提出了借鉴德国民法典的具体立法建议。

“买卖不破租赁”的法理学分析

“买卖不破租赁”是指祖赁关系成立后,出租人又将出租物转卖给第三人,而原已存在的祖赁关系仍对买受人有效。该原则的适用需具备法定条件,须存在有效的租赁合同;须租赁物已交付并为承租人现实占有;须出租人将租赁物所有权让与第三人。同时,该原则不独对于标的物之所有权取得人有适用,对于地上权、典权之取得人亦有适用。“设定物权”不破“租赁”为该原则衍生的子原则。

买卖不破租赁规则之法律思考

尽管近年来不断有学者对买卖不破租赁规则进行质疑,甚至有学者提出以登记对抗主义替代买卖不破租赁规则,但在新颁布的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)中仍然肯定了买卖不破租赁规则继续存在之必要,并且在原《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)立法的基础上迈出了占有对抗主义的步伐,只是占有对抗主义还是无法彻底解决买卖不破租赁规则在适用上存在的难题。因此建议在未来的立法或司法解释中对买卖不破租赁规则的适用条件予以细化:将租赁合同的类型区分为长期、短期、商业和普通租赁,并引入附条件登记对抗主义。

“买卖不破租赁”的司法续造及其局限性——兼论《民法典·合同编》中租赁合同对抗力规则的重构

司法机关以占有对抗主义为要旨对"买卖不破租赁"规则的法律续造并不能有效弥补合同法第229条的漏洞,而纯粹的登记对抗主义则可能导致"买卖不破租赁"滑向"买卖破除租赁"。未来《民法典·合同编》的制定当以租赁期限区分长期与短期租赁确立以占有对抗主义与附条件的登记对抗主义相结合的规则完善路径。

“买卖不破租赁”原则释疑

我国《合同法》第二百二十九条是关于"买卖不破租赁"的规定。该条过度倾斜保护承租人的利益,对租赁物新的所有权人不公平,不利于建立安全便捷的交易环境。应当以租赁物新的所有权人的恶意为兜底条款,区分中短期租赁与长期租赁,分别补充规定"买卖不破租赁"的法律构成要件。

买卖不破租赁规则的法律价值研究

社会主义市场经济环境下,"买卖不破租赁"是学者和审判人员关注的焦点。在阐述"买卖不破租赁"规则产生、发展与演化动力的基础上,分析该规则中的法律关系,从立法精神和司法实践等角度研究"买卖不破租赁"的法律价值,为实现公正、高效的市场秩序提供制度保障。