房地产市场中买方代理问题的研究

房地产市场中一个典型的特点是信息不对称。本文首先分析了房地产市场不能有效配置资源的原因，这使得消费者面临逆向选择和道德风险。因此，在现实的房地产交易中出现了买方代理，但购房者和卖方代理由于利益的冲突形成了不完全信息静态博弈。其次，本文以一个简单的模型说明了只有设计激励机制才能保证购房者买纠质优价廉的商品房。最后，笔者在此基础上提出了几点解决房地产市场信息不对称的建议。

网络广告业呼唤买方代理

在传统广告代理业中,一般存在两种类型的企业,一种是纯粹的媒体中间商,依赖于大量的一次性买进获得大大低于媒体报价(Listed Price)的价格,再通过销售队伍向最终的广告客户推销,依靠中间的差价以及相关的服务获得利润,俗称“媒体掮客”,在报纸分类广告、有线、卫星电视广告以及部分户外广告中这类中介比较多见,广告客户也能通过代理商的主动让利节约广告费的投资,但是作为中间商来说,是站在媒体的立场上处于主动推销的地位;另外一种代理商类型一般称为“买方代理”,买方代理虽然也可能向媒体中间商一样获得低价折扣,但一般是直接将低价给客户享用,而在服务的过程中获得额外服务费的收入。

中国住房一级市场买方代理模式的平滑效应

为探讨买方代理服务模式及其平滑效应,该文基于信息经济学理论,建立住房一级市场的买方代理模型,设计合理的买方代理佣金收取方式,探讨买方代-理对搜寻过程和住房消费的平滑效应。研究结果表明:合理的佣金收取方式和佣金水平可以使买方代理对搜寻过程产生平滑效应。为了有效提高搜寻过程的有效性,应建立住房一级市场的买方代理机制并采用百分比佣金收取方式。

经纪活动中买方代理不可或缺

随着房地产市场的日渐成熟，中介代理的作用越来越大，中介市场呈现出繁荣局面。房地产中介是在房地产市场中以赚取佣金为目的，服务于买卖双方的媒介。房地产代理是以被代理人的名义进行房地产交易的中介。它作为房地产中介的一种形式对活跃房地产市场起到了巨大的推动作用。

买方指定货运代理业务的三个关键问题探讨

FOB、FCA贸易术语成交的出口合同通常由买方指定货运代理安排运输,指定货运代理也会最大程度维护其委托人买方的利益,因此将不可避免地给卖方带来潜在物权失控及高收费风险。研究与上述风险相关的核心问题,即物权转移与贸易术语及运输单据关系、指定货运代理具体身份与应签协议、订舱委托中正确指示办法,能够提前明确卖方与买方指定货运代理之间的权利、责任与义务,有效防范买方指定货运代理业务中可能给卖方带来的物权失控以及高收费风险。

基于多代理的分布式智能电子商务系统设计

传统电子商务系统结构比较单一,一般是由若干个固定的服务器组成,每个服务器提供固定功能的服务,这样就限制了系统的安全性和鲁棒性的提高。同时,系统的交易形式不够灵活,无法让交易双方在任意时间就商品的价格、折扣和交易时间等问题进行即时协调和协商,以达到尽最大努力促使交易成功,从而达到双赢的目的。针对以上问题,本文提出了基于多代理的分布式智能电子商务系统设计,即利用多代理技术实现系统结构的分布式设计和交易过程的智能化,让智能代理按照客户的意愿自动地帮助客户进行交易商品的查询、谈判和交易。本方法不仅有效地提高了系统的鲁棒性、安全性和健壮性,而且促进了系统向智能化方向发展。最后利用JADE平台实现系统,从而证明了实现方案的可行性。

如何在房地产交易中保障买方利益

近几年来，房地产经纪业面临的纠纷越来越多。究其根本原因，与现行的房地产经纪制度、房地产交易市场中存在的信息不对称状况、买卖双方在房地产交易中所处的地位以及委托人对房地产经纪人的角色要求是有密切关系的。

基于JADE的智能电子商务系统设计

传统电子商务系统无法让买卖双方就价格、性能、折扣等问题进行即时协商。利用智能体技术实现交易过程智能化是电子商务系统的发展趋势。JADE是基于Java语言的多智能体开发和运行环境,提供了对智能体的管理及通信控制。将JADE与Web访问技术结合起来,可以方便地构建智能电子商务系统,实现买方和卖方的交易协商。描述了JADE的工作原理,介绍了基于JADE平台设计并实现智能电子商务系统的基本方法,为智能电子商务的实现提供了一种技术途径。