基于MGWR模型的福清市二手住宅价格空间分异及影响因素研究

为探索中小城市二手住宅价格空间分异特征及影响因素,以福清市2019年二手房交易数据为例,基于MGWR模型进行量化研究,并与经典GWR模型对比分析,结果表明:(1)福清市二手住宅价格具有显著全局空间自相关性,由局部空间自相关性分析得出,住宅价格“高-高”聚集区主要分布在融侨新城一带,“低-低”聚集区主要布局在中心老城区。(2)MGWR模型回归结果优于经典GWR模型及传统OLS模型,适用于中小城市住房价格研究。(3)不同指标因子回归系数空间异质性显著,其中,建筑容积率、到医院、中小学校以及大型商业综合体距离回归系数存在正负差异;小区绿化率和汽车站回归系数为正值,对房价具有正向影响;建成时间回归系数为负值,对房价具有抑制作用。

二手住宅挂牌价格投资特征的实证分析--以上海市为例

二手住宅挂牌价格体现了住宅作为投资品的基本特性,卖方在二手住宅区位和建筑特征的基础上,根据其他资产的价格水平确定索取的挂牌价格。运用上海市12个区的二手住宅挂牌价格数据所进行的实证分析表明,二手住宅挂牌价格与股价指数和黄金价格之间存在负相关关系,与消费物价指数之间呈现正相关关系,与利率之间呈弱的正相关关系。

基于Hedonic模型的清远二手住宅价格评估

本文通过采取理论联系实际,定量分析和定性分析相结合的方法,研究如何在房地产估价中引入Hedonic模型,与市场比较法有机结合,建立房地产估价模型。该模型弥补了传统市场比较法的不足,减少了在房地产估价中人为因素的影响,使得评估结果更科学、客观和可信。以清远二手住宅为例,阐述Hedonic模型在房地产估价中的具体应用。通过笔者认真深入的调查研究,对收集到的清远二手住宅的房地产交易数据进行分析,从中筛选研究对象获得特征因素数据,在计算机上运行SPSS软件,得到清远二手住宅的房地产估价模型。

广州市二手住宅价格的空间分异格局及影响机制

采用普通克里金插值法、空间趋势分析法和局部莫兰指数法,揭示广州市2020年二手住宅价格空间分异格局;在综合考虑建筑特征、邻里特征、区位特征和教育特征等影响因素的基础上,构建地理加权回归模型(GWR),可视化探究各影响因素对二手住宅价格的作用机制。研究发现:广州市二手住宅价格在东西方向和南北方向上均呈现“倒U型”的趋势分布,在整体空间分布上呈现“中心高,周边低”的特点,并在房价水平上表现出较高的空间聚类程度和关联程度。各影响因素对住房价格的影响作用呈现显著的空间差异性,其中,商场和小学对住宅价格的作用表现出商业资源和教育资源服务的局域性;而且,教育资源对住宅价格的空间影响差异程度受政策变化的影响。此外,GWR模型中部分住宅价格样本点的拟合效果不足与局部区域集中的资源优势相关。

浙江二手住宅销售价格调查方法探索

二手住宅市场作为房地产市场的重要组成部分,其销售价格走势引起了社会各界的广泛关注,故其价格指数的编制工作显得尤其重要。针对二手住宅销售价格调查工作中调查覆盖面不高、房地产经纪机构稳定性差、"阴阳合同"现象产生、价格评估难度大等问题,应积极探索新方法,采取增强调查力量、创新数据采集方法等措施,提高浙江二手住宅销售价格调查质量。

二手住宅价格指数编制方法探析

准确监测二手住宅价格走势,统计和及时发布二手住宅价格指数,对政府制定政策,企业和百姓了解市场越来越重要。本文在简介几种常用房价指数计算方法的基础上,研究了按照不同区划范围进行加权平均法编制的二手住宅价格指数对比、结构性因素对住宅均价的影响,并探索重复特征价格法编制二手房价格指数,为二手住宅价格指数工作提供参考。

对我国二手住宅价格统计的思考与探索

随着我国二手住宅市场的逐渐成熟,二手住宅销售价格指数作为房价指数的重要组成部分,也牵引着各界目光。本文简要介绍当前我国二手住宅价格统计现状,分析现行制度存在问题及操作实践中的难点,并提出几点思考与建议。

新建住宅与二手住宅价格指数关系的研究分析

随着人口增多,对房子需求量的增加,加之新建住宅房价的过快上涨,超出了大部分消费者的承受能力,导致房屋消费者开始转向二手住宅市场,且需求量也随之增加;针对我国房价持续涨高背景,对2017年国内70个大中城市新建住宅与二手住宅价格指数的监测调查数据,提出利用非参数核密度估计的方法对新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数密度曲线进行估计与分析,结果发现:新建住宅与二手住宅的需求一致,两者之间存在相关性,并且新建住宅价格的上涨对二手住宅价格的上扬有一定带动作用,二手住宅在住宅市场中逐渐开始处于主导地位。

城市轨道交通影响下二手住宅交易价格研究——以南京市为例

随着城市的扩张,原来处于城市周边的铁路逐步深入到城市内部。住宅作为一种商品,价格受诸多因素影响,外部影响因素也不可忽视。文章基于南京市宁芜线铁路沿线二手住宅交易价格数据,运用特征价格法,对铁路噪音影响下的二手住宅交易价格进行定量分析。结果表明,铁路噪音对沿线二手住宅交易价格产生较大影响,住宅价格因与铁路距离差异受到不同程度影响。文章对不同主体提出相关建议,以期为房地产市场发展提供一定参考。

“多校划片”对二手住宅特征价格构成的影响研究

本论文以南京市秦淮区二手住宅市场为例,将"多校划片"区域与"单校划片"区域进行对比,使用特征价格模型研究"多校划片"政策对二手住宅特征价格构成的影响。结果表明:相对于"单校划片"区域来说,"多校划片"区域的家长更加关注中学教育质量以及住宅到学校的距离。

房价见底了吗?——从中原二手住宅报价指数看市场冷暖

近期楼市政策整体出现松动——各地限购陆续取消、房贷压力也逐渐缓解,受此影响,购房者的心态也出现了微妙变化。与新房市场的量价受开发商推盘、定价策略影响不同,二手房市场每一宗讨价还价的交易结果,直接反映了供求双方的心态和对后市的预期。相对于成交价格来说,报价的变化更能反映市场心态的变化,而且是未来市场价格走势的先行指标。

百城二手住宅挂牌均价降至1.5万元

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年11月份,100个重点城市二手住宅挂牌均价为15268元/平方米,环比下跌0.3%,连续3个月下跌且跌幅扩大。从涨跌城市数量来看,二手住宅挂牌均价上涨城市44个,平均涨幅0.60%;下跌城市56个,平均跌幅1.00%。其中大部分一线及热点二线城市环比下跌,市场降温仍在继续。从环比10月份情况来看,各区域全线下跌。

北京市二手住宅价格影响机制--基于多尺度地理加权回归模型(MGWR)的研究

文章基于多尺度地理加权回归研究北京市2011-2017年二手住宅交易的价格特征,结果表明:①以往基于经典地理加权回归模型的研究可能存在一定的不稳健,而多尺度地理加权回归可以将不同变量对于因变量的影响尺度反映出来,其回归的结果更为可靠。②北京房价对区位因素非常敏感,且存在高度的空间异质性,区位的影响尺度是所有变量中最小的,接近于街道尺度。而卧室数量和到最近地铁站的距离为全局尺度的变量,在空间上的影响较为平稳。到公交站的距离、到小学的距离、建筑结构和装修状况对于房价的影响不显著。其他显著的变量均存在一定的空间异质性,其空间尺度由小到大分别为成交时间、面积、楼龄、楼层、朝向。③区位、朝向、卧室数量、成交时间均正向影响房价,而面积、楼龄、楼层、到地铁站的距离负向影响房价。所有影响因素中区位是影响房价的最主要因素,其次是成交时间朝向。面积成交时间、朝向和到最近地铁站的距离影响较大,所在楼层、卧室数量对于房价的影响较小,而面积和楼龄的影响最弱。

朝南的溢价:来自重庆市主城区二手住宅的经验证据

本文以重庆市主城区2019年12月31日在售的1546套二手住宅作为研究样本,重点探讨户型朝向与二手住宅价值之间的关系。首先,通过享乐主义模型对二手住宅特征价格进行分解,利用FGLS估计回归参数以规避异方差导致的不良后果,其次,在相同小区内筛选一组户型朝南和非南的二手住宅样本充当试验组和对照组进行配对回归。实证研究发现,同一小区内,相对于户型朝向非南的二手住宅,重庆市主城区二手住宅的南向溢价仅为1.41%,本文从天气特征和地理特征两方面解释了重庆市主城区相较平原城市溢价偏低的原因。