二手房买卖合同纠纷中几类“难办案子”的处理

苏力教授曾将“事实清楚却没有明确的法律可以适用,或适用的结果不合情理甚或有‘天理’(所谓自然法)”的案子称为“难办案子”。①这类案件有别于案情复杂、事实不清的“疑难案件”或影响巨大的“重大案件”,但法官却因规范的缺乏而面临艰难块择。苏力教授提出的“难办案子”无疑是精辟且有实践意义的。不过,本文并不试图讨论规范阙如的“难办案子”,而是欲借用这一概念,以司法者立场。

二手房买卖合同,出卖人不收首付款怎么办

北京一位读者来电咨询：2009年11月19日，我通过某房屋中介公司与房屋的产权人杨某确定一份《北京市存量房屋买卖合同》，该合同中约定，由我购买杨某位于北京市朝阳区某小区的一处房屋，由于杨某的房屋系通过银行贷部分款项购买的，所以我们双方约定，我于2009年11月50日支付20万元人民币的首付款给杨某，杨某以此来偿还银行按揭贷款的余额部分。

关于规范二手房买卖合同的司法建议书

目前，房屋买卖合同示范文本有诸多版本，合同不规范将直接导致房屋买卖纠纷产生。本文针对二手房买卖合同存在问题，从司法角度提出了对策和建议，希望能给相关立法提供借鉴，并呼吁统一、规范、实用的示范文本尽早出台。

临海二手房转让网上签约投入试运行

自个人住房信息系统联网投入运行后，临海市积极推进二手房上市交易实行网签政策。网上签约是指买卖双方签订二手房买卖合同时，必须通过临海市房地产信息系统中的买卖合同签订约定，并自动实施网上备案。相对以前的自行签约合同，二手房网签有利于规范交易市场，促使部分房源释放。同时，有利于消费者即时掌握房源是否查封、抵押等信息，避免签订阴阳合同以及“一房二卖”现象，保护其合法权益。

法国的房产交易公证(五) 中法房地产买卖合同之比较研究

随着房屋产权改革的深人和房地产市场的发展，房产逐渐成为社会公众的重要财产。经济增长、城市化进程加快带来了频繁的房屋产权交易，同时也带来了居高不下的房屋交易纠纷。以南京地区为例，2006年的房地产纠纷率已近千分之五。交易纠纷不仅仅意味着交易目的不能实现，还带来了社会成本的增加以及影响到社会经济秩序的和谐。而在法国，长期以来房产交易纠纷率不足万分之一。本文试图以二手房买卖合同为例，通过对中法房地产合同的比较研究，探寻法国房产交易纠纷率低的原因，以期能带来一些启示或借鉴。

二手房买受人义务范围的合同解释

法律适用离不开合同解释。在合同纠纷案件中,合同解释是确定双方权利义务的基础,因此,探明当事人双方意思表示内容就是合同解释的作业。本文以实务中常见的典型二手房买卖中介合同文本条款作为分析对象,阐释如何在法律适用中正确地对合同条款加以解释,以为此类合同的解释提供理论支持,并由此说明合同解释方法及其运用在实践中所具有的重要意义。在二手房买卖合同中,对以履行义务超过一定期限为由主张解除合同的,需要对义务范围通过合同文义结合合同的体系、目的甚至诚实信用原则予以综合解释。卖方若希望据此解除合同,法院应严格判断当事人的主观目的意思与客观目的意思,尤其是后者,而不可以做任意性的扩张解释,以免伤害合同目的,损害对方当事人利益,破坏合同诚信。在没有特别约定的情况下,期限限制的义务范围仅为构成主给付义务的支付首付款行为。

二手房买卖实务中卖方解约与继续履行之法律争点

一、案例 2014年6月，上海居民李某与马某签订《二手房买卖合同》，约定马某以500万元购买李某的房屋，定金为20万元，首期款为150万元，剩余房款350万元马某申请银行按揭贷款。合同约定，买方应在合同签订后的三个月内就除首期款之外的剩余房款向银行申请按揭贷款提交贷款申请：卖方应在合同签订后三日内与担保公司办理委托公证，委托担保公司代为赎楼，如担保公司无法赎楼的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续。

买卖二手房的过程中,买卖双方有权更换中介

2008年8月，我与廖某签订二手房买卖合同，购买了廖某位于昌平区的房屋。我和廖某是通过某房产中介认识的，当时我与该中介公司签订了看房协议，约定如果我和廖某完成交易，我需要向该中介公司支付服务费。我看了房屋后很满意该房产，但是廖某说该中介公司诚信度很差，且收取的中介费高，

法官以案释法 教您避免二手房交易纠纷

当下，二手房市场依旧火热，在签订二手房买卖合同时稍有不慎，或者在履行合同过程中对法律的认知存在偏差，就可能导致买卖双方在日后履行合同过程中产生纠纷，引发诉讼。北京市密云区法院法官结合典型案例，以案释法，教您如何避免二手房争议。

理财师释疑

二手房买卖合同中包含哪些内容，什么是债券指数，黄金保证金的交易特点是什么，

涉房产委托书异化为公证提出新要求

与传统委托相比，涉房地产委托存在属性异化的现象。现实中，一份单方授权的涉房地产委托书基本等同于一份二手房买卖合同加一份房产抵押担保协议，委托公证书也逐渐演化成为了一些人炒房避税、逃避限购政策、高利贷担保的工具，这不但陷委托人于不利的境地，极易引发财产纠纷，也为公证机构、公证员带来了巨大的执业风险。

商品房转卖后面积差价款应退还初始买受人

商品房买卖合同和二手房买卖合同是两个不同的法律关系，分别对应着不同的权利义务主体。当房屋的实际面积与合同约定的销售面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。

房产中介隐瞒交易对象是其员工，还有权要求委托人支付居间服务报酬吗？

编辑同志：苏某委托某房地产经纪A公司为其出售房屋提供居间服务。当日，A公司介绍曹某与苏某签订了二手房买卖合同、转让价为268万元。

律师答疑

于律师：您好！ 2009年12月，我与他人签订了一份《二手房买卖合同》。我按照合同的约定支付了20万元首付款，谁知卖方背着我又把房屋卖给他人并办理了过户。我能否请求法院确认卖方与他人签订的房屋买卖合同无效？如果不能，我可否要求解除合同，由卖方返还我购房款和利息？

不动产抵押权的善意取得——从一起案例解读《物权法》条款

二手房买卖合同被认定无效或者二手房买卖合同被确认不成立时，银行的抵押权往往得不到法院确认。因为银行发放贷款时所依赖的抵押物已不属于借款人所有，故在《物权法》颁布实施之前，法院判决基本都倾向于认定银行不享有抵押权，驳回银行要求享有对抵押物拍卖或变卖以归还贷款本息的诉讼请求，导致银行债权担保落空。但《物权法》的颁布实施，将从法律上保护银行的抵押权。