增减挂钩交易指标价格评估方法研究——以义乌市“集地券”为例

农村低效建设用地与城镇建设用地增减挂钩,能够增加城镇建设用地面积,缓解城镇建设用地紧张的局面。同时,将农村低效建设用地复垦为耕地是农村宅基地制度改革的重要内容,是规范宅基地有偿退出的重要环节,是依据土地利用总体规划,达到城乡用地布局更合理的目标。目前学界研究的重点是交易指标的交易运行制度和如何保护交易中农民的利益,对如何确定交易价格研究较少,通过成本测算法、比较测算法和机会收益分析法,以义乌市集地券为例,测算指标交易价格。

湖南省耕地指标交易市场运行情况分析及对策研究

耕地指标交易对缓解耕地保护和经济发展的矛盾起到了重要作用。本文通过梳理湖南省有关耕地指标交易运行情况,在系统分析耕地指标交易制度实施成效、现行框架及其实践探索的基础上,针对湖南省耕地指标交易实施存在的问题,提出完善耕地指标生产和指标交易制度的对策建议。通过市场机制与政府干预的结合,探索构建耕地占补平衡全过程的市场机制,为耕地占补平衡工作的科学、合理、有序开展提供有益借鉴。

河南省补充耕地指标交易系统(新)上线

11月1日,河南省补充耕地指标交易系统(新)上线,将为严格落实《河南省耕地“占补平衡”工作“十个严禁”》、规范补充耕地指标交易、加强“占补平衡”管理提供支撑。该系统由河南省自然资源投资集团有限公司搭建,从交易环境、交易机制、系统功能和管理方式上实现全新升级。

市场规则与交易成本:基于湖北鄂州城乡建设用地增减挂钩指标交易市场的实证研究

伴随经济快速发展,城乡土地供不应求,农村集体经营性建设用地资产价值逐步显现。在此背景下,完善农村集体经营性建设用地市场交易规则,保护交易双方的权利和责任,保护交易的安全性,减少交易的不确定性,提高交易效率意义重大。本文基于威廉姆森交易成本理论,以湖北鄂州为研究区域,分析正式交易规则安排下的市场运行成本以及影响因素,并运用Tobit模型探究交易规则和市场交易成本之间的关系。结果表明,城乡建设用地增减挂钩指标交易市场运行成本高,交易风险大,市场不够透明;集体经济组织交易的人力资本以及实物资产的专用性越强,交易成本越高;交易信息不透明以及交易收益分配不合理等问题导致村集体经济组织信息搜寻成本、交易谈判成本以及契约达成成本较高。

宅基地发展权转移交易:逻辑、演进与机制——基于“集地券”和“复垦券”的双案例比较

宅基地发展权转移交易通过闲置土地资源的优化配置,焕发“沉睡资产”的生机与活力。运用双案例对比分析方法,比较宅基地发展权转移交易“集地券”和“复垦券”的共性与异质性。研究发现:宅基地发展权转移交易是“集地券”和“复垦券”的实质核心,蕴含着增减挂钩占补平衡、土地节余指标交易、土地增值收益分配、票券利用和再利用的核心特征;“产生—交易—利用”的运作范式搭建了“集地券”和“复垦券”的逻辑流程框架,刻画了宅基地发展权转移交易的故事线;“人—地—权—利”四维要素和诱导、整治、竞合、契约、分配、共享的六大机制贯穿于整个运作流程之中。各要素、各机制、各阶段之间的相互耦合确保了政策的长效运作和目标实现。因此,应厘清宅基地发展权转移交易的逻辑、演进与机制,助推闲置宅基地的再利用和资产价值发挥,从而为政府深化土地改革提供智力支持。

土地财政情境下耕地占补平衡交易对地方政府债务规模的双边影响机制

研究目的:揭示土地财政情境下耕地占补平衡交易对地方政府债务规模的双边影响机制,为科学实施耕地占补平衡策略、有效缓解地方政府债务压力提供双边经验启示和系统研究参考。研究方法:计量模型、实证研究。研究结果:(1)线性视角下,耕地占补平衡交易对地方政府债务规模的影响存在双边差异,出让用地指标能够有效降低政府债务规模,而购买用地指标对政府债务规模的影响并不显著。(2)非线性视角下,出让用地指标的降债效应存在边际递减规律,购买用地指标在初级阶段会增加政府债务规模,后期影响却不显著。(3)地方经济增长水平对耕地占补平衡交易的降债效应存在异质性影响,经济增长处于中等水平时,出让用地指标能够最大化降低政府债务规模,而购买用地指标则会增加政府债务规模;经济增长处于低阶水平和高阶水平时,耕地占补平衡有利于降低交易双方债务规模。研究结论:耕地占补平衡交易要摆脱土地财政依赖,应通过优化土地资源的空间配置效率扩大边际收益,合理控制地方政府债务风险。

山西省人民政府办公厅关于印发山西省土地指标交易调剂办法的通知(晋政办发〔2023〕54号)

各市、县人民政府,省人民政府各委、办、厅、局:《山西省土地指标交易调剂办法》已经省人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。2019年4月12日印发的《山西省土地指标交易调剂暂行办法》(晋政办发〔2019〕23号)自2023年9月30日停止执行。

机构行为视角下的债券交易领先因子探寻与神经网络收益率预测

机构行为研究对债券投资交易策略制定及风控具有重要意义。本文主要分析了机构投资者在债券市场中的交易行为及其对市场动态的影响。利用中国外汇交易中心的日频现券交易数据,本文首先识别了机构投资者的交易偏好,随后通过测算交易胜率来评估其市场预测能力。最后,本文构建了基于神经网络的预测模型,输入现券交易数据,对债券收益率变动进行预测。研究结果不仅为理解机构行为提供了新的视角,也为债券投资者制定投资策略和防范风险提供了一定参考。

江西省人民政府办公厅关于印发江西省补充耕地指标交易管理办法和江西省城乡建设用地增减挂钩节余指标调剂交易管理办法的通知(赣府厅发[2023]15号)

各市、县(区)人民政府,省政府各部门:《江西省补充耕地指标交易管理办法》和《江西省城乡建设用地增减挂钩节余指标调剂交易管理办法》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

凸显粮食产能价值 落实耕地“进出平衡”——解读《广西壮族自治区自然资源厅广西壮族自治区财政厅关于调整广西补充耕地指标交易指导价格和调剂价格的通知》

近日,广西自然资源厅、广西财政厅印发了《关于调整广西补充耕地指标交易指导价格和调剂价格的通知》,对全区补充耕地指标交易指导价格、补充耕地指标调剂价格进行调整。更新调整后折算的总体价格与原先执行的补充耕地指标交易指导价格相比,进一步凸显了粮食产能价值,可激发各地推进土地整治和高标准农田建设的积极性。

基于多主体的省域内补充耕地指标交易风险评价与防控——以江苏省为例

从补充耕地指标交易参与主体视角出发,运用DSP制度风险研究技术体系识别江苏省补充耕地指标交易工作的风险因子,采用多层次模糊综合评价模型评估指标交易风险及参与主体面临的风险,并提出风险防控措施。研究结果表明,补充耕地指标交易综合风险分值为70.37,虽属较高风险等级,但分值偏低;从参与主体视角分析发现,指标交易中心面临的风险高居首位,指标竞得方政府面临的风险次之,指标出让方政府面临的风险最小,其中前期规划评估风险、后续指标数量风险、非理性竞买风险是各参与主体面临风险的主要原因;据此针对指标出让方政府围绕重视前期规划和风险评估提出了制定相关规划和计划,制定指标交易风险评估体系及相应的对策和实施计划等防控措施,针对指标交易中心围绕后续指标数量问题提出了合理控制年度指标交易规模,加大土地整治力度,探索交易指标来源渠道等防控措施,针对指标竞得方政府围绕理性购买指标提出了风险评估和资金规划、理性报价等防控措施。研究结果为进一步补充耕地指标交易工作及相关土地指标交易工作提供了参考和借鉴。

论建设用地指标交易的法律构造

建设用地指标作为土地规划的工具,其运用的过程是耕地保护和经济建设发展之间、上下级政府之间利益博弈的过程,建设用地指标从对耕地的保护、供地的调控,愈来愈演化为治理的工具。建设用地指标具有可交易性,不能因其属于公法上的管理工具而否定其交易性。形塑建设用地指标交易的法律框架应从交易的主体、交易的场所、交易的效力、程序、收益分配、监管机制以及纠纷解决机制等重点问题着手,以推动建立与市场经济相适应的土地管理制度。

浅谈耕地占补指标交易体系建设——基于重庆地票制度

借鉴重庆地票制度中耕地占补创新模式,利用文献资料法、综合分析法探索建立耕地占补指标交易体系。研究结果表明,可从出台耕地占补指标交易法规文件、建立耕地占补指标交易平台、健全耕地占补指标交易监督机制、建立耕地占补指标交易管理信息系统等方面着手,建立耕地占补指标交易体系,以期实现全省(市)范围内的耕地占补平衡。

建设用地挂钩指标交易的困境与规划建设用地流转——以重庆“地票”交易为例

研究目的:研究建设用地挂钩指标交易面临的问题,提出解决思路。研究方法:理论研究法,实证分析法。研究结果:建设用地挂钩指标交易是解决经济建设与耕地保护矛盾的一个创新,但目前面临指标的"落地困境"与"供给困境"。研究结论:建议在允许集体所有的规划建设用地流转的基础上,把规划建设用地流转与指标交易结合起来统筹考虑。

比较法视野下土地指标交易改革研究

土地指标的本质是中央政府对地方政府土地转用权数量控制的工具,指标交易则是下级地方政府对中央管制权的自主松动与调整。结合美国土地开发权转让制度的启示与我国实际情况,土地指标交易的改革可采取短期方案和长期方案两套方案:短期方案主张利用容积率设定中的弹性空间,以额外容积率奖励为对价,将社会资金引入土地整治领域;长期方案主张在地权制度和土地管理制度改革的背景下,理顺权力与利益、中央与地方、政府与市场的关系,使地方政府的角色回归中立。

耕地占补平衡指标跨省交易的几个理论问题

耕地占补平衡是耕地保护补偿制度的重要组成部分,其中,以省(自治区、直辖市)为单位的总量动态平衡制度是耕地占补平衡制度在宏观上的反映。随着部分地区耕地后备资源的枯竭,以省、自治区和直辖市为单位的耕地总量动态平衡制度似乎遇到了无法克服的障碍,亟待开展跨省域的占补平衡。同时,业已开展的耕地占补平衡省内指标交易在指标属性、指标权属、指标交易规则等重大问题上都存在理论表达不清的问题,需要予以研究和澄清。

集体建设用地指标交易能否增加农民收入——一个整体性框架及初步经验证据

以获取建设用地空间为首要目标的集体建设用地指标交易制度如果不能促进农民收入增加,显然不利于这一制度的推行。通过构建集体建设用地指标交易与农民收入关系的整体框架,结合地票交易和宅基地置换等实践案例,分析指标交易能否增加农民收入的问题。结果表明,农民从指标效用价值收益中所获收入Ⅰ,以及指标交易对其生产生活条件的改变所带来的收入Ⅱ,决定了农民收入变化效果。总体上,指标交易并不必然增加农民收入,而是在农民个体、区域和时期上呈现出分化,结果具有不确定性。围绕农民增收这一目标,今后集体建设用地指标交易需要从合理设置指标生产条件及交易方式、完善指标市场配置机制和收益分配规则、平衡长期利益和短期利益以及建立指标交易区域之间的补偿制度等方面加以改革。

土地指标交易对区域产业结构优化的影响——以重庆为例证

产业结构优化是经济高质量发展的重要议题。从供给端看,要素错配导致产业部门间供需不匹配,是阻碍产业结构优化的重要原因。土地指标交易作为推动要素流动的重要制度创新,可在优化要素配置和推动产业结构优化方面发挥积极作用。文章从促进城乡要素流动和产业配置的角度分析土地指标交易对产业结构优化的影响机理,使用33个城市以及实施土地指标交易的重庆市数据,引入合成控制法评估重庆市实施土地指标交易对产业结构优化的影响。研究发现,土地指标交易通过土地、资本和劳动力三大要素在城乡间的流动改变了产业部门间的要素配置,促进了区域产业结构优化。据此,有针对性提出促进和规范土地指标交易的政策建议。

集体建设用地指标交易市场化机制研究——以上海市为例

目前我国城市的发展普遍受到土地资源瓶颈的制约。文章分析了上海市农村集体建设用地的现状,并总结了国内试点地区的经验教训,认为集体建设用地流转存在的最大问题是忽视农村和农民诉求、进行行政干预及由此产生的委托代理问题,认为解决这一问题的根本途径是实现集体建设用地指标交易的市场化,并提出上海市农村集体建设用地指标市场化交易机制以及相关配套改革措施。

我国农村集体建设用地使用权指标交易的模式、问题与对策——以重庆、成都为例

农村集体建设用地使用权指标交易是当前农村土地市场研究的前沿问题，各地在实践中既有契合改革思路的探索，也存在诸多问题和弊端。本文以成都和重庆为例，从二者交易模式的比较分析中指出其交易存在的主要问题,最后在此基础上提出完善农村集体建设用地指标交易模式的对策。