“住有所居”对流动人口定居意愿的影响--基于非正规产权房的视角

流动人口及其家庭在城镇安居是新型城镇化进程中流动人口市民化的重要内容,探索影响其定居城镇的决定因素具有十分重要的理论和现实意义。基于2017年中国流动人口动态监测调查数据,从住有所居的视角出发,探讨非正规的产权住房--小产权房对流动人口定居意愿的影响。研究发现:第一,小产权房通过其价格低廉化和在购买后形成的事实性占有提高了流动人口的定居意愿,但在现实中仍应高度警惕和重视小产权房对流动人口完整市民化和正规房地产市场健康运作带来的诸多负面挑战;第二,小产权房对流动人口定居意愿的“锁定”效应存在显著的群体异质性,在法律意识淡薄和对廉价住房需求高的“初中”“收入低”“老一代”流动人口群体中的影响作用更加明显,说明经济地位偏低和法律风险感知能力弱的流动人口在面对小产权房的低廉性时更容易作出“非理性”选择。这一结果预示着提供可负担的保障性住房和稳定城市住房价格,将附着在小产权房上的“廉价保障房”功能剥离开来,可能是解决小产权房问题行之有效的方式;同时,在治理和整顿存量小产权房时,要对蜗居其中的弱势流动人口群体予以充分的人文关怀,找寻保障弱势流动人口群体的住房权益与解决小产权房问题之间的平衡点和兼容性。

村产、新民居和小产权房纠纷的裁判路径

村产,在本文中是指建立在宅基地之上的房屋,法律构造上表现为宅基地使用权和单独房屋所有权的结合体。对村产和城市房屋,我国法律采取区别对待立场:对城市房屋,允许自由流转,限购仅是一时之策,原则上只影响过户但不影响合同效力;除继承外,村产的流转则仅限于本集体经济组织成员之间,非集体成员包括城市居民购买村产的,原则上合同无效。

城乡统筹背景下的小产权房整体性治理

随着城镇化进程的加快,我国城市人口急剧膨胀,城市近郊地区一直处于被吸纳的状态,城乡二元土地结构造成的问题日益显现,必须有效推动城乡统筹发展,规范治理小产权房。本文在城乡统筹发展的科学理念指导下,通过分析小产权房的现状和问题发现:治理小产权房首先要注重城市和农村地区统筹兼顾、共同发展,不能厚此薄彼。其次,要从根本上改善我国的制度安排,完善法律法规,对小产权房的开发建设、销售等作出明确的法律规定,避免因法律规定模糊而对小产权房束手无策。最后,根据实际情况分类处置现有的小产权房,并及时采取措施防止新建小产权房的出现。

“小产权房”应理性看待和恰当解决

"小产权房"问题的产生既有历史原因也有现实原因,目前在关于"小产权房"地位的论争中存在两种截然相反的观点。对"小产权房"的合法化不应一概反对,应具体分析,恰当处理与疏导"小产权房"问题,从农村内部、城市内部和城乡一体化发展中寻求解决途径。

试论小产权房的法律症结与改革路径

尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。但由于小产权房缺乏法律保护,未进行产权登记,与小产权房买卖相关的纠纷也开始凸显,各级法院通常判定小产权房买卖合同无效。不过从法理上讲,小产权房的违法性并不表示小产权买卖协议的无效,从长远看,应当逐步承认小产权房的合法性,允许其自由流转。

离婚时部分产权房分割的法律问题

部分产权房是城镇房产改革进程中遗留的现实问题 ,分析其特征并认清它的困境 ,探索司法审判实践中的解决途径 。

小产权房的困境与出路——读郭继、韩清怀博士的《法律社会学视野下的小产权房问题研究》

小产权房问题既关乎广大民众切身利益,亦牵涉城乡一体化进程中农村集体土地流转的成败。小产权房应否合法化及如何合法化一直挑战学者的智识。郭继、韩清怀博士的《法律社会学视野下的小产权房问题研究》作为国内该领域的首部法学专著,将法律社会学分析尝试性地应用于部门法研究中,弥合了实证与规范、理论与实践之间的鸿沟。该书细致地考察和挖掘小产权房问题的制度成因,缕析了我国农村土地法律制度的内在缺陷,提出了在现行法律框架内现有小产权房分类处置的务实方案。

交易费用视角下的“小产权房”解析

"小产权房"是中国所独有的现象,是与大产权房(纯正商品房)相对应而言的。政府对"小产权房"的态度不同,交易费用也不同。在政府不干预的情况下,"小产权房"节省了大量的交易费用,对除市县级政府以外的各主体而言是有利的;在政府干预的情况下,"小产权房"面临着极大的风险,会增加部分主体的交易费用。因此,"小产权房"问题如何解决,解决得怎么样,在很大程度上取决于政府的态度。

“小产权房”的成因及其治理

我国的法律法规体系中并没有“小产权房”的说法或概念。“小产权房”是相对于有法律认可的房产证的城镇商品房（也可相应称之为“大产权房”）而言。“小产权房”是指在农民集体土地上建设的、未缴纳土地出让金等相关税费、面向社会公开销售、购买人与开发商或乡政府、村委会签订购买协议、无法律认可的产权证明的房屋。

小产权房法律问题研究

与愈演愈烈的房价涨势相反,建于农村集体土地上的小产权房因其低廉的价格实现了众多城市居民的购房愿望,但目前我国法律并未给予小产权房相应的合法地位,往往造成司法实践中对此类问题的裁判不一,也不利于各利益主体的权利保障。对此,只有将小产权房进行合法化,明晰小产权房的权属,制定完善的小产权房管理体系,设立农村非农用地流转制度,才能更好地发挥农村集体土地的效用。

新型城镇化背景下小产权房问题的法律对策

小产权房问题不仅与新型城镇化的要求不相适应,也影响和阻碍着新型城镇化目标的实现。新型城镇化背景下解决小产权房问题,在立法上,必须从新型城镇化战略有效实施的高度,围绕促进生产力解放和造福广大农民的目标,制定小产权房合法化的条件、程序等相关立法;在司法上,应当区别不同类型,界定小产权房交易合同的效力,合理判定小产权房交易权利登记的条件和要求。

小产权房法律问题探析

小产权房的问题由来已久,在最近几年,由于小产权房对房地产市场产生冲击,引起了政府和社会各界的注意。小产权房的出现在一定程度上能缓解城市住房拥挤的状况、平抑城市房价并带动农村经济的发展。但是,我国的土地管理制度并没有对小产权房作出规定,小产权房的所有者不能获得房产证,其所有者的权益无法得到保护。我国可以通过修改《土地管理法》创设一套系统全面的法律规定,来从根本上解决小产权房问题。

“城市小产权房”成因分析及应对

"小产权房"是近年来我国房地产市场一个新的概念,目前学术界已对这种新产物进行了广泛的探讨。本文从"小产权房"的性质入手并结合我国土地管理法规和房地产市场实际,分析指出目前在城市房地产市场中同样存在着许多"小产权房",这些房产多是利用城市中特殊用途土地开发、建设,因此同样具有小产权的性质;同时根据这些城市小产权房的不同特点提出了用"租赁"等方式进行产权管理的相应建议。

小产权房中的利益博弈和利益平衡研究

小产权房由来已久,建设部的"风险提示"使"小产权房"骤然成为舆论关注的焦点,透过对小产权房的解读,我们不仅看到其对高房价市场的对抗和对住房保障体系苍白无力的反衬,更看到了城乡二元社会结构对以土地、房产为代表的社会资源的人为分割。"小产权房"问题涉及众多主体,各主体之间的矛盾关键在于博弈主体之间的利益之争。基于主体之间的利益博弈对小产权房的内质予以厘定,从利益驱动角度分析小产权房的成因,结合新农村建设的实际,尝试性地提出几种平衡小产权房利益博弈问题的具体制度安排,对于"小产权房"问题或许能提供一些不同的视角借鉴或解决之道。

“小产权房”的分类治理策略

我国政府制定了一系列的政策制止"小产权房"建设,但由于这些政策缺乏实质性的整治措施,再加上"小产权房"业态多样、利益关系复杂,"小产权房"的建设势头没有得到有效遏制。本文在剖析"小产权房"产生原因的基础上,提出了"小产权房"治理路径,包括"小产权房"治理的制度建设和现实手段。"小产权房"治理的制度建设主要包括完善农村土地产权制度,构建城乡统一建设用地市场以及相关的配套制度。"小产权房"治理的现实手段采用分类治理的策略:要遵循"明确房屋建设状态、判断是否符合规划、确定占地性质、了解房屋用途"的思路,并针对不同类型治理路径给与差别化的政策供给。

“小产权房”持有者的动机研究——以武汉市“小产权房”为例

研究目的:考察中国"小产权房"持有者的动机因素以及动机取向,揭示中国"小产权房"持有者动机的构成。研究方法:文献资料法、问卷调查法、实证分析法。研究结论:(1)"小产权房"持有者动机可以分为5个动机取向:金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现;(2)在"小产权房"持有者动机取向中,金钱价值取向的动机强度最高;(3)大多数"小产权房"的持有者动机是复合型的动机类型,由两个或两个以上的动机取向构成。

“小产权房”存在的合理性及其合法化途径研究——基于土地发展权角度

文章针对目前广泛存在的小产权房问题,结合十七届三中全会有关土地制度改革的精神,从社会和经济两个方面着重探讨了小产权房存在的现实合理性,并运用土地发展权原理,通过土地增值收益再分配的方式就小产权房的合法化进行了应用对策的尝试性研究,以期对小产权房问题的解决提供有意义的启示。

对小产权房问题的思考

住房问题关系国计民生,运用文献资料法和政策分析法对小产权房的概念以及产生的原因进行分析,揭示小产权房的种种弊端,提出分别对待分类处理,改革集体土地所有权,加大住房改革力度等几种途径来解决小产权房的问题。

利益博弈视角下小产权房治理的反思

小产权房治理中存在复杂的利益博弈关系,并由此导致了政策压力持续增加与小产权房快速扩张的悖论。考虑到动态治理成本,地方政府的实际偏好序列既不满足"理性经济人"假设,又难以符合政策预期,反而更倾向于通过合作的方式参与小产权房的利益分配。而对于利益相关者来说,遵守不会成为理性策略,他们只会在合作与冲突之间进行选择。小产权房治理中政策执行亏空的出现具有必然性,地方政府倾向于通过制度创新与制度仿效促进小产权房的合法化。

构建城乡统一建设用地市场——基于“小产权房”乱象的透析视角

学术界的对立、行政措施的迷失与实践中的双重标准不仅凸显了"小产权房"乱象的困惑,而且也是现存土地属性认识偏差、土地市场机制缺陷、法律法规冲突与逐利博弈等综合之乱的扭曲反映;赋予农民集体建设用地处置权,构建城乡统一的建设用地市场已成为解决"小产权房"现象的理性选择。