城市湖景对房地产价格影响的享乐价格研究

通过建立享乐价格模型,估算和检验城市生态景观对周边住宅价格的影响程度。以合肥市天鹅湖为研究对象,选取了区位因素、建筑因素、邻里因素三大类变量,建立住宅享乐价格模型,对不同属性变量进行分析,重点研究了距离天鹅湖的距离对于房屋价格的影响。结果表明:住宅价格受到的周边湖景的影响,到湖的距离越近,住宅价格越高。基于此,政府在进行城市规划和建设时,应当考虑环境和配套设施的影响;政府在制定税收政策时应当充分考虑公共支出给私人物品带来的增值效应。

城市景观对房地产价值的影响初探——以苏州为例的享乐价格模型分析

城市景观因子深刻地影响着城市房地产的价值。文章以享乐价格模型,就苏州城区内景观对于房地产价格的影响做了实证分析,发现:景观对住宅房地产的影响大于商业房地产;住宅房价与景观的相关性优于住宅地价;房地产价格与容积率、土地等级呈现较好的负相关关系;房地产的景观享乐价值同房地产交易年份也呈现较好的正相关关系。根据研究结果提出对策建议。

徐州市主城区公园绿地对住宅价格的效应评估

城市绿地作为城市生态系统的重要组成部分,不仅在生态、游憩、社会等方面发挥着重要的作用,而且对住宅价格有着重要的影响.以徐州市主城区为例,选取16个主要公园绿地和235个住宅小区中的634个住宅样本,以区位特征、建筑特征和邻里特征3类变量中的15个特征变量,运用享乐估价法建立回归方程,定量分析城市绿地对住宅价格的影响.结果显示,徐州市主城区的公园绿地对住宅价格具有正向影响,最大影响距离为1 453m,住宅到公园的距离每减少100m,住宅价格增加6.7%.该研究可为徐州市的城市公园绿地规划和建设以及市民购房提供参考.

城市绿地资源影响房产价值的研究综述

为借鉴国外城市绿地与房产价值关系研究的先进经验,该文重点介绍了欧美地区城市绿地与房产价值实证研究的结论及方法。多项研究表明,城市绿地能促进附近房产增值5%-20%,不过增值效果与绿地的地段、类型以及面积有关,甚至有的表现为负效应。这种影响只存在距离绿地100 m-500 m范围内,且随着房产到绿地距离的增加而降低。研究方法由单要素简单的理论模型发展到多要素复杂的实证模型,其中享乐价格法(HPM)最为常见,不过这些方法都有各自的优缺点。此类研究有助于促进科学合理的房地产开发、城市规划和绿地建设,因此我国亟需重视与开展城市绿地与房产价值的实证研究及其应用。

轨道交通对房地产价值的影响——以北京市八通线为例

尽管大多数研究都证实了轨道交通对房地产价值的积极影响,但也有一些研究发现,影响并不显著。分市场效应是导致该现象的重要原因。文章提出,不同区位的分市场效应是两种相反的效应共同作用的结果。商业及办公、住宅等部门竞租曲线梯度的差异使得两种效应的相互大小发生了根本性的变化。对于商业及办公物业,效应Ⅰ的作用要大于效应Ⅱ,使得其价值增幅在中心区更大;对于居住物业,效应Ⅱ则占据了上风,使得其价值在郊区增长更大。针对北京市八通线的实证研究结果映证了以上观点。

房地产成本法估价技术的创新研究

在房地产估价中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的估价方法,文章通过对房屋重置成本经济含义和特点的分析论证,以及对无形或非成本因素对建筑物价值影响的分析,提出了以价值调整值或调整系数代替损耗值和损耗率的估价新思路,是对成本法估价理论的突破,能够有效解决成本法估价中对非成本和无形因素有利影响考虑不足的缺点。并且提出了资本化收益法、销售资料法或市场提取法应用于上述思路的具体方法,引入了享乐价格法估算住宅价值调整值,论证了该方法应用的可行性。

城市公园商品价值定量及影响因素——以南宁市南湖公园为例

公园商品价值评估为城市土地利用开发与建设管理提供重要决策依据。采用享乐价格法,调查南宁市南湖公园周边二手房价格,并对公园商品价值进行定量。结果表明,南湖公园HPM研究的最优模型为半对数模型;显著影响公园周边房屋单价(Pr)的变量有建筑年龄(S_(7))、总楼层数(S_(8))、离南宁火车站距离(L_(2))、离最近地铁站距离(L_(4))、离邕江距离(L_(6))、离最近综合医院距离(N_(1))、离最近重点小学距离(N_(2))、离最近高等院校距离(N_(4))、是否可见南湖(N_(7))9个;离南湖公园距离(N_(5))对房屋单价无显著影响,而是否可见南湖(N_(7))对公园周边房屋单价(Pr)增值率为16.314%,评估南湖公园所产生的商品价值约为11.810亿元,说明公园对周边房产增值溢出效应巨大。

城市绿地对房价的影响--以杭州拱墅区为例

城市绿地是指人所享有的,具备重要生态与社会价值的城市空间。文章以杭州市拱墅区为例,爬取区域内部310个小区样点数据,选取小区特征、绿地设施、公共服务三大类12个因子,运用享乐价格法,剖析城市绿地对房价影响。结果表明:(1)小区的特征与基础设施的距离是决定房价的内在原因与根本因素;(2)绿地对房价也具有一定影响并存在差异,其中共享型绿地面积与自足型绿地可达性是影响房价的重要因素;(3)居民对绿地具有一定需求且更愿意选择靠近大型公园与具有丰富绿地的社区进行居住。分析结果可为当前的绿地空间布局与规划提供科学的依据和参考。