论商品房抵押预告登记的优先受偿效力

抵押预告登记作为保障银行债权的一项重要措施,被广泛应用于房地产交易市场中。然而,对于其优先受偿效力问题,司法实务和学术理论中存在着不同观点。《担保制度司法解释》第52条弥补了立法空白,通过法律拟制的方式赋予商品房抵押预告登记特定条件下优先受偿效力,缓和了抵押预告登记物债性质之争,对发挥其制度价值意义重大。法院对该条款应区分不同情形适用。在一般情形中,只要具备了抵押预告登记向本登记转化的实质条件,法院便应支持银行优先受偿;在破产程序中,若抵押物为破产财产,且不属于个别清偿的禁止情形,则银行便可优先受偿;在强制执行程序中,虽然商品房抵押预告登记不能对抗强制执行措施,但不妨碍确认其特定条件下的优先受偿效力。

论预购商品房抵押权预告登记的优先受偿效力

预购商品房抵押权预告登记是否具有优先受偿效力,一直是预告登记中矛盾的焦点问题,其根源就在于将商品房预售制中保障各方当事人利益的预告登记制度,以“商品房所有权预告登记”为出发点和落脚点进行设计,并未充分考虑预购商品房抵押权预告登记的特殊性。预购商品房抵押权预告登记虽然不是本登记,但是赋予优先受偿效力有利于明晰开发商的阶段性保证责任和避免在商品房预售制下当事人间法律关系的复杂化,能够实现对各方当事人利益的均衡保护。

关于认可抵押权预告登记优先受偿效力的调研报告

抵押权预告登记具有排他性及对世性,是一种旨在保障将来实现物权设立的准物权,目的未能达到时应获得必要的救济。课题组结合审判实务,分析实务中对抵押权预告登记优先受偿效力保护的不足,并剖析原因。为从根本上解决抵押权预告登记有效受偿效力实现的困惑,可从'无过错权利人的抵押权预告登记目的落空理应救济'的角度出发,确认司法文书代替行政登记直接产生物权变动的效力。

论抵押权的预告登记

预告登记的适用范围很广,不仅可适用于转让房屋所有权或建设用地使用权的协议,也能适用于旨在设立、变更或者消灭不动产物权的协议。当事人设立不动产抵押权时,当然可以进行预告登记。而抵押权预告登记的类型既包括房屋、建设用地使用权抵押的预告登记,也包括预购商品房抵押权预告登记。商品房的预售及以预购商品房设立抵押时适用预告登记在我国法上并无障碍,不能简单地依据德国法的规定对之加以否定。至于在建建筑物抵押权的登记,其性质上属于本登记,而非预告登记。抵押权预告登记具有限制处分的效力,但不能限制抵押人再次抵押该不动产。抵押权预告登记也不能对抗法院的查封、预查封以及拍卖、变卖等强制执行措施。抵押权预告登记的顺位效力应当得到承认,即在抵押权预告登记转为抵押权登记时取得原先的顺位。抵押权预告登记的权利人原则上没有优先受偿权,但预购商品房抵押权预告登记的权利人是例外,其在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,有权就抵押财产变价并优先受偿。