房地产企业破产过程中债权优先权竞合的法律分析

房地产市场已进入洗牌期,过往房地产企业投机的经营模式难以为继,不少中小房地产企业生存艰难,相继破产。前期高杠杆融资的大量债权如何在破产程序中得到公平清偿,关系到社会稳定大局,尤其债权优先权竞合时,如购房户债权、以房抵债的工程款债权、以房抵债的普通金钱债权、抵押担保债权等,各种优先权如何排序则是解决破产清算的一个关键环节。研究并解决债权优先权竞合问题可以化解矛盾,最大限度的保障广大破产债权人的利益,实现依法治国与和谐社会的统一。经过法律分析,我们认为上述四种不同类型的债权优先权的顺位关系应当是:购房款债权优于工程款债权,工程款债权优于抵押担保债权,抵押担保债权优于民间借贷、租金债权。

论价款优先权之法律适用

现阶段,价款优先权主要适用于浮动抵押,固定抵押不在此列。价款优先权的客体应以动产为限,排除不动产与无形财产权的适用。在价款优先权的附加问题上宜遵循“双重地位规则”,其优先效力仅及于确有对应关系的购置物与价款债权。无论是同类价款优先权的竞合,还是非同类价款优先权的竞合,均应以登记时间确定优先顺位。另外,价款优先权同样适用正常经营活动买受人规则,以使嗣后买受人并不受价款优先权超级优先效力的影响,从而促进交易实现,维护交易安全。