论承租人房屋优先购买权——兼论最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

法释(2009)11号司法解释对承租人房屋优先购买权作了进一步规定,但仍然过于简约,存在诸多适用上的争议。作为制度分析的起点,应将优先购买权的性质界定为形成权,以避免理论上的缺陷。同时,以相对同等条件为主要适用标准,对同等条件的前提及行使做出详尽规定,将共有人的购买权进行分类,并分别讨论其与承租人的房屋优先购买权竞合之情形。

论共有房屋转租中的优先购买权

共有房屋转租是当前市场经济中的普遍现象,但是我国现行的法律对此规定过于简单,在实践操作中遇到不少难题。租赁权是一种具有“物权化”的债权,其不利于保护善意的次承租人。当承租人的优先购买权和共有人的优先购买权竞合时,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权;当承租人、次承租人的优先购买权竞合时,次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权;共有人与次承租人的优先购买权竞合时,共有人的优先购买权应当优先于次承租人的优先购买权。