深圳市各类估价对象的评估净值测算

在日常的评估工作中，以银行抵押贷款为目的出具的报告占十之八九，银行在综合各项风险的前提下，考虑到抵押物变现转让将发生的一定费用，一般均要求评估公司在报告中提供估价对象的评估净值。

房地产住宅估价对象分新应注意几点因素

估价对象因素分析准确性对房地产估价师在撰写房地产估价报告时起决定性作用，但是房地产住宅估价对象在原有《房地产估价规范》基础上分析已经不能与时俱进，如何能使估价对象的分析更符合市场价格体系定位，同时又能使房地产估价师在撰写房地产估价报告得心应手，关系到房地产估价行业长期健康发展。基于此，本文对房地产住宅估价对象缺少因素进行了探讨，以期推动《房地产估价规范》的完善。

对“深圳市各类估价对象的评估净值测算”一文中的修改

2005年第六期《房地产评估》刊登了本人的“深圳市各类估价对象的评估净值测算”一文，由于2005年6月国家七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，从2005年6月1日起，深圳市个人购买住宅营业税按新规定征收；又根据深地税告[2005]6号文“关于我市开征土地增值税的通告”，从2005年11月1日起，深圳重新征收土地增值税；根据深地税告[2005]516号文“关于恢复征收房地产转让教育费附加有关问题的通告”，从2005年11月1日起，恢复征收房地产转让教育费附加，这样一来，前文中的部分税费发生调整，其净值也将随之改变，本文将需修改的内容列出，其他未修改的部分仍参考“深圳市各类估价对象的评估净值测算”一文。

投资性房地产公允价值评估中估价对象的界定

2006年2月财政部发布了新会计准则体系，并自2007年1月1日起在上市公司施行。新会计准则的变革主要在四方面有重大调整，即“跌价准备计提”、“债务重组方法”、“存货管理”及“公允价值应用”。其中尤其是新的会计准则提出“公允价值”，使财务报表更加国际化、合理化。根据《企业会计准则——基本准则》，财政部制定了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，对投资性房地产引用了公允价值计价模式，

房地产市场比较估价方法中因素调整的量化研究

现行房地产市场比较评估法的因素调整由估价师凭借经验确定,容易导致偏向性的估价结果.本文提出房地产价值与房地产属性的同一性,房地产的属性差决定其价值差;可以根据可比实例的属性与交易价格的关系直接计算出单位属性对价值的调整因子与估价对象价格的同一评估法模型,并给出应用实例,使估价结果的精度与公正性都得到提高,适用于我国目前的房地产估价行业,同时又丰富了房地产估价理论.

浅析大数据对房地产估价行业的影响

一、大数据对房地产估价行业的要求大数据的价值在于通过数据共享、交叉复用后可获取最大的经济收益,房地产估价行业是依靠数据进行价格趋势的判断和房地产价值的测算的,拥有数据积累和分析能力的估价公司将会以完善的数据库进一步加强和银行、法院、征收部门的合作,同时可以逐步开展咨询类评估服务。

市场比较法估价中交易实例可比性的模糊综合评价

市场比较法是房地产估价的四大基本方法之一，其实质是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法（柴强，2008）。我国建设部颁布的《房地产估价规范》（GB／T50291--1999）中规定：“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”，市场比较法的重要性可见一斑。随着我国房地产市场交易的日渐活跃，交易实例不断增加，用于市场比较法的交易样本也越来越丰富。

浅谈房地产估价技术路线

房地产估价技术路线是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。房地产估价人员接受了估价委托并且明确了估价目的、估价对象、估价时点等估价基本事项之后，接下来要做的一件至关重要的事情就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能开始进行后面的具体估价作业。

房地产估价主观风险分析

一、概述 房地产估价是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

剩余法估价中应注意的问题

剩余法是在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、租售有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法，主要适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发房地产以及现有新旧房地产中土地价格的评估。这种方法的优点在于：首先，价格(成本)、税费、利润三方构成的模式有其理论基础和现实背景；其次，以例算术地价的方式符合人们的思维习惯，便于实践中的操作；第三，剩余法原理简单清晰，应用范围较广。

谈拟建安置房估价技术路线

我国现行拆迁法规规定，拆迂补偿方式实行货币补偿或房屋产权调换补偿。实行货币补偿的，只需对拟拆迂的估价对象评定出其公开市场价格，由拆迂人按评估价格对被拆迂人实行货币补偿即可。实行房屋产权调换方式补偿的，既要对拟拆迂估价对象价格进行评估，还要对安置房的价格进行评估，实行房屋产权调换时拆迂人才能与被拆迁人结算两种房屋的差价。

《房地产估价操作实务》教学案例设计的思考

房地产估价操作实务是一门实践性较强的课程,但校内外的实训环境难以满足教学的需要,这就要求教师从教学的角度出发,设计出切实可行的教学案例来弥补这一不足。本文对案例的设计提出了自己的观点。

成果更需严把关——关于加强土地估价报告质量监管的思考

土地估价报告是土地估价师的工作成果,是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件,是给委托估价方的书面答复,是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

浅谈房地产抵押估价实践中的风险和防范

房地产估价在获取收益的同时,也承担着风险,如被动风险和主动风险,内部风险源和外部风险源等。目前,很多估价机构最主要的业务之一就是银行的抵押贷款和按揭贷款的抵押物价格评估,此类业务的风险具有一定的滞后性,当房地产市场及信贷市场比较活跃时,人们很可能会忽略其风险的存在,另外,我国经济较长时间内处于上升通道。

一次特殊的估价

此次采用的重置价法,将估价对象划分几个等级基准价,再按实际情况略有增减,这种方法是适用的,操作便捷且便于解释,老百姓容易接受。

房地产司法拍卖估价中价值影响因素的探讨

司法拍卖估价的重要性决定了估价人员在估价过程中一定要坚守客观、公平、公正的原则,在最大程度上保护相关主体的合法权益。本文着重对房地产司法拍卖估价中的价值影响因素进行探讨,从而进一步提高房地产司法拍卖估价结果的客观性和合理性。

最高最佳使用原则在工业地产估价中的弱化

最高最佳使用原则是《房地产估价规范》的估价原则之一，要求在房地产估价中，以估价对象的最高最佳使用为前提进行；最高最佳使用分析也是房地产估价技术报告中的一个不可或缺的重要组成部分。