关于《城镇土地估价规程（试行）》中两个问题的探讨

进一步修改完善作为规范全国地价评估的基本技术规程──《城镇土地估价规程（试行）》（以下简称《规程》）才能适应我国地价评估和地价管理发展的需要．就《规程》中有关基准地价内涵、地价评估的技术途径和样点地价修正等问题进行了探讨，以期使《规程》更趋完善。

浅议估价原则在土地评估中的应用

在土地估价报告、土地估价技术报告中，对于估价原则的应用是不可缺少的内容。估价原则不仅纳入了《城镇土地估价规程》，而且在估价报告规范格式中也有明确要求。笔者在河北省国土资源咨询研究（廊坊）中心负责土地估价报告和土地估价技术报告的专家评审工作，发现不少报告不论采用什么样的估价方法都是千篇一律，用同样的土地估价原则或者是把所有的估价原则都照搬到估价报告中。

中等城市土地估价技术报告中若干问题的探讨——以河北省保定市为例

十多年来，随着土地使用制度改革的不断深化和城镇住房制度改革的稳步推进，土地估价的理论和实践不断丰富发展。2001年，由国家质量监督检验检疫总局发布了国家标准《城镇土地估价规程》(GB／T18508—2001)，代替原有《城镇土地估价规程(试行)》并于2002年7月1日起实施。技术规程的出台和更新调整，

土地估价结果的确定

今年六月参加广东省土地估价师后续教育，大家谈到在日常工作中用多种方法测算的地价结果相差很大时，很难确定最终结果，针对这种情况本人结合自己的多年工作经验谈谈自己的观点，供大家探讨。《城镇土地估价规程》GB／18507-2001第7．1．7中的宗地估价结果的确定中提到，土地评估到最后，估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，最终确定估价结果。

国土部农用地质量分等定级估价国标实施

国土资源部制定的《农用地质量分等规程》（GB／T28407—2012）、《农用地定级规程》（GB／T28405—2012）和（《农用地估价规程》（GB／T28406-2012）三项国家标准，已经国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会批准，于10月1日起正式实施。

基准地价评估图件编绘中的AutoCAD技术

从基准地价评估图件编绘的基本要求出发 ,以《城镇土地估价规程》规定为依据 ,结合基准地价评估的工作实践 ,介绍了采用AutoCAD技术绘制基准地价评估工作底图、地价样点图和基准地价图的方法和过程 。

企业兼并重组业务财税政策合理运用案例分析(五)

2．煤矿企业土地使用权评估及土地使用权出让政策分析及会计处理。根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令[第21号]）：协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。出让土地使用权评估思路按《城镇土地估价规程》规定的原理和方法进行评估即可。

基准地价评估图件编绘中的AutoCAD技术

本文从基准地价评估图件编绘的基本要求出发，以《城镇土地估价规程》规定为依据，结合基准地价评估的工作实践，介绍了采用AutoCAD技术绘制基准地价评估工作底图、地价样点图和基准地价图的方法和过程，并分析了AutoCAD技术在基准地价评估图件编绘中的突出优点。

工业用地价格的影响因素及其评估方法

为了贯彻落实国务院31号文件，2006年12月23日，国土资源部发布了实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知，确定了工业用地出让时的最低价格标准，并规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，体现了党中央、国务院对工业用地出让和工业用地价格的高度重视。有鉴于此，本文根据《城镇土地估价规程》，结合评估实践，将工业用地价格的影响因素、评估方法和技术要点归纳如下：

廊坊市基准地价更新的基本思路

城市土地定级与基准地价更新方法，根据更新成果与原成果的继承程度可分为“地价水平调整”和“地价重新评估”两种方法。采用“地价水平调整”方法更新，在技术上完全以原城市土地定级估价成果为蓝本，根据土地市场的发展，抽样调查一定数量的典型交易样本，根据样本地价水平对原基准地价水平进行调整。具体采用的手段有地价指数调整法、模型参数修正法和长期趋势检验法等方法。更新成果在地价体系、基准地价表达方式、因素修正体系及地价空间分布规律等方面与原估价成果基本保持一致。采用“地价重新评估”，则原定级估价成果仅仅是成果更新的重要依据之一。成果更新以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，重新构筑城市土地定级估价成果体系，更新成果与原成果有实质的发展。城市土地定级与基准地价更新一般要求做到简便、快速，故在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用“地价水平调整”进行更新。

大事

10月1日，国土资源部制定的《农用地质量分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》三项国家标准，经国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会批准并正式实施。这是继2009年国土资源部在全国首次发布农用地（耕地）质量等别评定成果后，首次以国家标准形式发布农用地质量等别评定和价格评估的技术标准。

确定修正幅度方法浅探

基准地价是政府为了有效管理土地市场定期公布的区域性指导地价标准。基准地价系数修正法在土地评估中有着广泛的应用，因此修正幅度的合理与否对评估结果会产生较大的影响。在基准地价更新过程中根据《城镇土地估价规程》规定的方法对于用土地利用效益资料编制因素修正幅度的方法有不同的理解。

浅谈城镇基准地价成果与城市地价动态监测成果的运用

在计划经济时代，各单位使用土地基本上都是行政划拨，所以也就不存在地价的概念，上世纪八十年代末，伴随着土地有偿使用制度的改革，地价概念应运而生，国家先后制订了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，为基准地价的评估、更新提供了技术依据，截止目前，各地基准地价成果已经历了数次更新，覆盖面从刚开始的城市已扩展到建制镇。基准地价成果已深入人心，在许多方面都得到了有效应用。城市地价动态监测作为国土资源大调查的子项目，从1999年开始启动，

评估划拨土地使用权价格时不用年期修正

划拨土地使用权价格一般为通过划拨方式取得并开发至相应基础设施状态下的土地资产价格。根据《城镇土地估价规程》（2002年期7月1日实施），“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。这说明划拨土地使用权价格是出让土地使用权价格与应缴纳的土地使用权出让金的差额。

简讯

农用地质量分等定级估价国标实施 国土资源部制定的《农用地质量分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》三项国家标准，于10月1日起正式实施。三项国家标准规定了农用地质量分等、定级、估价工作的目的、任务、内容、程序、方法和成果要求，对下一步更加深入地调查评估我国土地的质量状况和价值情况，提升农用地质量监管水平，加快高标准基本农田建设，以及完善土地征收补偿和促进农用地规范流转等具有重要的意义。